天津：房贷利率重定价周期最短3个月

昨天，中农工建交和邮储六大银行发布公告，将从今天起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。“房贷利率重新定价不必再等1年”很快冲上热搜，可不少人仍不知具体如何操作、怎么选择更划算。记者就此采访了我市一些银行人士。

　　重定价周期能调整一次

　　有房贷的人或许都知道，房贷调整的时间叫“重定价日”。签房贷合同的时候，“重定价日”一般有两种方式，一种是次年1月1日，另一种是“对日”。此前，房贷利率重定价周期最短为一年。存量房贷利率中LPR（贷款市场报价利率）部分在最近一个定价周期内的降幅，将在下一个利率重定价日才能体现出来。

　　“我的利率重定价日在5月上旬，还要再等半年才能享受到这波降息红利。”河西区市民肖女士为此很委屈。今天开始，她所说的问题将被解决。人民银行发布的〔2024〕第11号公告，明确提出自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

　　从六大行的公告看，它们提供的重定价周期共3个选项：3个月、半年、1年。重定价周期为3个月的，每年重定价就有了4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为1年的，每年重定价1次。

　　以南开区市民何先生为例，他有存量房贷，他的贷款原重定价日为4月8日，如选择3个月周期的话，就有4月8日、7月8日、10月8日、1月8日这4个重定价日；如选择半年周期的话，就有4月8日、10月8日这2个重定价日。贷款适用的LPR将在每一个重定价日调整为最近一个月的LPR水平。

　　何先生如果把他的重定价周期给缩短了，赶上利率下行周期，他可以更早享受LPR下调减少的利息支出，而不用像之前那样眼巴巴地等1年了。同样的，如果赶上了利率上行周期，他也将更早承担利率上调增加的利息支出。

　　南开区白堤路一家大型银行的客户经理告诉记者，房贷合同期限普遍较长，中间可能会经历多个利率起伏。需要指出的是，在整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。“所以借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好选择的权利。”客户经理说。

　　调整加点有触发条件

　　根据六大行的公告，存量房贷者的借款合同约定的加点值比全国新发放房贷利率平均加点值高30BP（基点）以上的，可申请调整加点值。调整后的加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限（如有）。

　　全国新发放房贷利率平均加点值怎么算？根据几大行的利率定价调整规则：

　　全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

　　10月31日，央行最新公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。5年期以上LPR均值为3.85%。所以，对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

　　河东区市民王女士在10月25日当天收到贷款银行的短信提示，她的存量房贷变为3.9%。她跑到农业银行河西区的一家支行去请教：这次还能不能再“调整加点”，房贷还能不能再降？该支行的大堂经理告诉她调整不了，因为她的最新房贷3.9%是2024年1月的LPR4.2%-30BP得来的。也就是说她的房贷加点幅度-30BP<-22BP。

　　业内人士指出，考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。“这其实是给出了一种能够动态调整的机制，以打消那些想贷款买房，又担心贷完款因利率、加点下行而吃亏的顾虑，有了这个机制，可以随时调整。”业内人士说。

　　六大行还表示，自今日起，符合条件的借款人可通过手机银行或贷款经办行，申请调整利率加点值；各家银行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请。