“以购代建”多点开花，楼市迎来新动能

当前，新建商品住宅库存去化周期较长。与之相对应的是，我国保障房筹建仍在持续推进。政府组织地方国有企业收购存量商品房用作保障性住房，成为统筹消化存量房产、优化增量住房的重要举措之一。保障性住房再贷款的资金支持，有助于推动保障性住房“以购代建”模式在越来越多城市落地。

　　当前，收购存量商品房用作保障性住房，成为统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措之一。5月17日国务院政策例行吹风会释放相关政策信号之后，地方“下场收房”动作不断，保障性住房“以购代建”模式正在越来越多城市落地。

　　政府组织国企收购存量商品房会给楼市带来哪些影响？“以购代建”在各地落实进展如何？如何运用政策工具为收购提供资金来源？相关问题备受市场关注。

　　统筹商品房去库存与保障房供给

　　“以购代建”模式如何统筹商品房去库存与保障性住房供给？对此，业内普遍认为，相比于新建保障房，政府收储模式周期较短，有利于缓解房企流动性风险，促进住房资源合理高效利用。

　　国家统计局最新公布的数据显示，5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%，其中住宅待售面积增长24.6%。5月27日，上海易居房地产研究院发布的百城住宅库存报告显示，4月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，超过12～14个月的合理值，库存去化周期明显偏高。

　　而与此同时，我国保障房筹建仍在较大规模推进。“十四五”期间，我国计划筹建保障性租赁住房870万套(间)。58同城、安居客发布的《2023年全国租赁市场报告》预计，今年，重点城市将进入保障性租赁住房供应爆发阶段。

　　“政府推进拆迁安置、公租房和人才房筹建，有常态化的公共住房筹建需求，特别是热点城市保租房的任务比较重。而存量收购比增量建设在周期上、成本上要更划算。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是政府收购商品房的主要背景之一。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，和传统的融资协调机制相比，“以购代建”模式已经从输血机制转变为造血机制，房地产企业通过资产盘活，将为其资金到位提供更多渠道和方式，更好推进保交房工作的开展。

　　“收购存量商品房作为保障房，一方面使开发商的商品房能够顺利实现其价值，另一方面增加了保障房供给，促进了商品房与保障房双轮驱动、双轨运行的房地产市场平稳健康发展。”首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池说。

　　20多个城市政府“下场收房”

　　5月17日新一轮房地产支持政策明确后，全国多地快速响应“以购代建”，地方政府“下场收房”的尝试正在逐渐展开。

　　5月27日，昆明发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国企在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源为单套建面120平方米及以下商品住房，优选整栋或整单元未售、可封闭管理的楼栋或整院。

　　5月30日，为落实广州(新塘)至汕尾铁路项目(新塘段)符合条件的被征收人拆迁安置事宜，广州增城区新塘镇发布通告，拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，征集符合条件商品性安置房源报名，多家房企报名参与。

　　6月2日，苏州出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，明确坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住……

　　事实上，“5·17”房产新政前，一些地方已经提前动手，尝试通过“以购代建”盘活存量住房，包括重庆、杭州等在内的多地公开收购商品住房用作公共租赁住房。2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，一年多来，试点在8个城市落地。

　　据不完全统计，截至目前，全国已有至少22个城市落地了政府收储商品房的模式。

　　“一些城市动作很快，借鉴意义比较大。预计未来政府常态化的公租房、安置房筹建，可能会更多转向存量盘活。”李宇嘉说。

　　政府收房，钱从哪儿来？

　　政府收购存量商品房，钱从哪儿来？5月17日，央行方面表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收购已建成未出售的商品房。

　　克而瑞地产研究中心相关负责人介绍，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。

　　6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，要求按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。

　　“近几年，已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房，预计未来将有更多配套政策跟进，资金支持也有望进一步加大。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说。

　　“以购代建”模式的推广，需要确保其可持续，加强对收储商品房的运营管理能力。对此，保障性住房再贷款工作推进会也强调，加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，严格避免新增地方隐性债务，切实防范风险。

　　“自愿参与、以需定购、合理定价，与市场化、法治化一脉相承，大意是各方参与都是自主自愿的，而且收购行为要确保资金平衡，在顺利配租配售出去以后，能偿还银行的贷款。”李宇嘉分析。

　　对于配合加快保障性住房再贷款落地生效，住房城乡建设部有关负责人表示，地方政府应制定保障性住房配售办法，配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本加适度合理利润的原则测算确定。同时，要建立健全保障性住房和保障对象档案，实行全国联网，加强对规划建设保障性住房的全过程监督。