天津出台《意见》 聚焦国有土地不动产登记等问题

日前，《天津市规划和自然资源局关于加快解决我市历史遗留项目不动产登记问题的意见》（以下简称《意见》）经市政府同意正式印发执行，加快解决我市国有土地上已建成入住的住宅房屋因历史遗留问题导致的不动产“登记难”。《意见》结合我市实际情况，对用地手续不完善、欠缴土地出让金和相关税费、建设工程规划手续不齐全、开发建设主体灭失、房屋和土地用途不一致、房屋和土地权利主体不一致、项目跨宗地建设、无法办理竣工验收备案八类问题提出具体意见。

　　用地手续不完善的问题

　　《意见》指出，经济适用房、示范小城镇建设安置房、国家安居工程、福利房（包括解困房和合作建房）、棚户区改造安置房等项目，国家机关、企事业单位利用自有土地建设的房改房、集资房项目，由项目所在地规划资源主管部门对项目相关情况进行审核，并报区政府批准后出具用地意见函，明确可按住宅用途、划拨方式及相应的用地范围办理不动产登记。

　　其他建设项目可以按照项目建设时的政策规定，按划拨或协议出让方式补办用地手续。已办理房屋所有权登记、未办理用地手续的项目，经公告权属清晰无争议的，报经区政府同意后，直接按现状补办划拨或协议出让手续。

　　欠缴土地出让金和相关税费的问题

　　房屋已出售并入住的住宅项目，开发建设单位未按出让合同约定缴齐土地出让金，以及将经济适用房等保障类住房按商品房违规对外出售但未补缴土地出让金，或者欠缴税费的，《意见》指出，可报经区政府及市住房城乡建设委同意后，按照“证缴分离”的原则，由不动产登记经办机构将需缴纳土地出让金和税费情况函告有关部门后，在有关部门追缴土地出让金和税费的同时，予以办理不动产登记手续。对违规销售经济适用房等保障类住房的开发建设单位（销售单位）仍按国家和我市相关法律、法规依法查处。

　　房屋已出售尚未入住的住宅项目，开发建设单位未按规定缴纳土地出让金和相关税费的，以及划拨土地上自建房等项目擅自对外出售、未补缴土地出让金的，在依法缴纳所欠土地出让金和税费后，方可办理不动产登记。

　　建设工程规划手续不齐全的问题

　　对于未突破生态保护红线和永久基本农田保护红线，在城镇开发边界内，且已取得国有土地权属证书或已办理用地批准手续的建筑，《意见》明确，经区规划资源主管部门审核，现状建筑符合控制性详细规划（以下简称控规）的，报经区政府同意后，可予以保留，并出具规划核实意见函；经区规划资源主管部门审核，项目现状建筑不符合控规的，区规划资源主管部门提请属地区政府组织相关部门，对周边环境对房屋影响、房屋与周边环境和安全关系、是否影响近期规划实施等情况进行论证。论证通过的，区政府出具予以保留的论证意见。根据取得规划许可情况，相关执法部门依法履行处罚程序后，区规划资源主管部门出具规划核实意见函，将来结合地区控规编制、修编或修改，将论证通过的项目纳入控规。规划核实意见函代替办理不动产登记所需的建设工程规划许可证及规划验收合格证。

　　开发建设主体灭失的问题

　　建设项目未办理首次登记，开发建设单位已灭失，如何办理不动产登记？《意见》明确，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理首次登记；没有承继单位或上级主管部门的公有住房，由不动产所在地区政府将建设项目纳入区级直管公房管理，权利人登记为区政府后，再为购房人办理转移登记。没有承继单位或上级主管部门的非公有住房，可由不动产所在地区政府指定的机构或组织代为申请办理建设项目的首次登记后，再为购房人办理转移登记。首次登记与转移登记可根据实际情况一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。

　　建设项目已办理首次登记，开发建设单位灭失的，有承继单位或上级主管部门的，可由承继单位或上级主管部门配合办理后续转移登记；没有承继单位或上级主管部门的，可由购房人提供权属来源证明材料公告三个月无异议后，当事人可以单方申请办理不动产转移登记。

　　房屋和土地用途不一致的问题

　　《意见》指出，已分别登记的房屋和土地用途不一致的，当事人持房屋土地权属证书、测绘报告及核定用地图，向区规划资源主管部门申请规划用地情况核实。同一宗地涉及房屋存在多种用途需要办理宗地分割的，还需提供土地权利人盖章确认的拟分割范围的核定用地图。

　　房屋和土地权利主体不一致的问题

　　因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋和土地权利主体不一致，且因原土地权利人无法提供原土地使用证，现权利人按原土地登记内容申请房地统一登记的，《意见》明确，经不动产登记经办机构核查登记情况，权属关系变动清晰且无争议的，现房屋权利人出具承诺书，由不动产登记经办机构为现权利人办理房地统一登记手续，并在政府网站上公告原土地使用证作废。依法需要办理土地有偿使用的，应当补办土地有偿使用手续。

　　项目跨宗地建设的问题

　　《意见》指出，房屋和土地有合法权属来源文件、项目跨宗地建设未超出批准用地范围，建筑物未占压宗地界线，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经区规划资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

　　无法办理竣工验收备案的问题

　　《意见》明确，对于入住时间较早的房屋，不具备办理建设工程竣工验收备案条件的，以符合消防要求的消防验收备案意见及符合房屋结构安全要求的房屋安全鉴定报告代替竣工验收备案手续。

　　《意见》施行前，国有土地上已建成入住的住宅房屋历史遗留问题纳入本意见处理范围，国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题以及国有土地上已建成投入使用的军队、教育、党政机关用房和市政基础设施等公益性项目涉及的历史遗留问题可参照本意见处理。