上海楼市新政实施第一天 二手房交易打起“退堂鼓”

上海市住建委等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)于昨日正式实施，上海成为今年楼市调控升级的首个一线城市。当日，上海证券报记者从多家房地产中介处了解到，不少购房客户咨询新政对其购房的影响。10条政策措施中，增值税征免年限调整、夫妻离异3年限购等细则最受关注。

　　“‘二转五’税收方面被咨询得最多。”一名中介透露。《意见》调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，意味着在《意见》出台前未网签的交易，若交易房产在5年期限内，要缴纳更多税金。

　　该中介手里正好有一套房子要交易。这是一套地铁站旁二手房，2017年房东以400万元购入，现在新购房者拟以当前市场价格500万元买入。按照此前政策，该房子征免年限已满2年，按差额100万元计算增值税及附加税，只需缴纳5.3万元税费。

　　“但是，这套房子交易双方还未网签，按照新规，属于不满足征免年限5年，需要按照全额500万元计算增值税及附加税。这差别就大了，要缴纳21.3万元税费！同一套房子就因为前后政策的不同，税费相差数倍。”该中介表示。

　　“肯定会考虑交易年限满5年的房子。多出的这些税费，对于普通购房者来说，是一笔不小的开支。”一名正考虑置换学区房的购房者表示，这项政策对刚需购房者有一定抑制作用，尤其是准备买学区房或准备改善居住条件的人。

　　该购房者正是看到2020年12月一手房和二手房的价格大幅上涨，才开启置换房的计划，但这一政策让其打了“退堂鼓”，还要继续观望。

　　受上海摇号政策影响，2020年以来二手房交易热度升温。克而瑞研究中心数据显示，2020年上海二手房成交面积达2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是首次突破万亿元。

　　上海核心城区近几个月更是出现学区房炒作热潮，以及二手房业主抱团涨价的情况。郊区房价涨幅较弱，但也是热度不减。

　　记者采访的另一名中介服务的范围是上海郊区某地铁站附近的房产交易。据他观察，最近几个月，周边二手房的价格涨了12%左右。记者观察到，1月21日上海郊区某地铁沿线一个新楼盘进行开盘摇号，322套房源项目有844组客户前来认筹，认筹率达262.11%。

　　2020年底，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。某大行房贷客户经理介绍，尽管今年初房贷信贷额度并未出现明显投放紧缩，但未来在房地产贷款集中度管理的影响下，紧缩个人房贷额度是一个趋势，将维持在一个合规的水平。

　　此次上海楼市调控政策也强调，要实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。