租售同权何时实现？陆铭：必然是个渐进的过程

去年12月召开的中央经济工作会议中聚焦多个民生看点，其中针对房地产领域，再度提及“解决好大城市住房突出问题”，并明确提出了住房租售同权。而广州自2017年7月，便率先提出租售同权。如今随着租售同权再度被提及和补充，租购并举或将按下加速键。

　　但由于我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，且不同城市的社会福利及保障差异较大，租售同权的实施无疑也将面临一系列现实问题，其中最直接的就包括教育资源如何共享、公共服务资源投入等问题。近期，广州日报全媒体记者对话中国发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、中国城市治理研究院研究员陆铭，陆铭从“效率和公平兼顾的教育”角度给出观点。

　　陆铭称，租售同权等政策会进一步削弱学区房的投资价值，未来学区房的价值下降，租金上涨，这无疑将是一个利益再分配的过程。因此，陆铭提出，未来要解决问题，根本性还是要增加教育资源，特别是优质教育资源的总量。

　　陆铭坦言，租售同权在实施的过程中，自然会遇到障碍，但他认为“中国目前的改革，是到了啃硬骨头的阶段，在不同轨道上的不同改革必须同时推进”。

　　而在如何兼顾效率与公平的教育方面，陆铭提出，要在增加教育资源总量的基础上，可适当加强学校之间的充分竞争。与此同时，为贫困家庭的好学生提供奖学金，将一部分市场化的优质教育资源学费收入通过政府调节，转移投入到相对一般的公立学校建设中，也可达到教育资源适度的均等化。

　　租售同权是一个渐进的过程

　　广州日报：广州提出租售同权已经3年，您如何评价目前租售同权实施的效果？

　　陆铭：关于租售同权实施的效果是否理想，这件事情非常难回答。中国的很多改革背后积累了很多历史遗留问题，比如说在租售同权这个问题上，长期以来，买房子和租房子，在孩子入学方面的权利是不对等的，那么最终目标应该过渡到对等。但改革必须是要分阶段渐进去完成的，所以我认为，在提出租售同权这个目标之后，中国还需要有相当长的一段时间逐渐去消化租售不同权的问题。

　　广州日报：目前的租售同权政策中，有条件要求不仅需要户籍或者人才绿卡，同时也需要达到积分入学的条件，您如何看待这样的“门槛”？

　　陆铭：目前租售同权的改革是跟户籍制度改革纠结在一起的，这个做法实际上相当于是保持着户籍和积分入学条件仍然不变的大背景下，在一部分人群中先去实现租售同权。但从长期的角度来讲，最终还是要逐渐过渡到“只要在一个地方稳定就业、居住的人，都能平等享受公共服务”，也就是租售彻底同权的状态。但这一定是个渐进的过程。

　　广州日报：您提过，此前按户籍分配公共资源，导致人口流动的空间布局与经济规律相背离，造成公共资源“空间错配”等问题。租售同权从根本上来说，是否也是在弥补户籍制度所造成的问题？您如何看待租售同权的意义？

　　陆铭：租售同权主要是为了实现租房子和买房子的权利平等，比如，如果一定要是买房子才能上学的话，会带来一系列的后果，比如说一个家庭，有可能父母会跨城市变换自己的工作单位，如果要是必须买房子才能上学，那么就会带来人口流动的障碍非常大，也会强化优质教育资源分配给高收入家庭的结果。所以在世界上的绝大多数国家，租房者和买房者在教育获取方面是平权的，主要就是为了解决这样的问题。

　　应同步增加教育资源总量

　　广州日报：对于租售同权，大家最关心的话题在于，在不增加学位资源的情况下，更多人来争夺入学名额，是否会造成优质教育更加紧张？租售同权是否会削弱学区房的投资价值，当学区房购买者的利益受到损害时，是否政策实施上阻力也会增加？

　　陆铭：在学位资源受限的情况下，如果要实现租售同权，对之前买房子的人来说肯定会构成利益损失，因为相当于学区房的价值下降了，相应地，学区房的租金会上涨，这肯定是一个利益再分配的过程。所以我认为，未来要解决问题，根本上还是要增加教育资源总量。

　　中国应该认清一个形势，就是在部分大城市，教育资源的总量，特别是优质教育资源的总量是紧缺的，因此必须要通过大量增加教育资源投入来化解当前矛盾。中国目前的改革，是到了“啃硬骨头”的阶段，在不同轨道上的不同改革必须同时推进，即一方面要去推进教育资源总量增加，一方面也逐渐实施租售同权，不能因为存在阻力就不去推进。

　　广州日报：那租售同权将如何改变未来学区房市场结构？

　　陆铭：学区房的价格下降，租金上升，这首先是肯定会出现的结果。另外，过去尝试过的，比如说把学区房的覆盖范围每年进行调整，从而来淡化学区房概念，这样的做法也可能会面临新的挑战。

　　随着学区房覆盖范围的调整，当地的租房需求自然也会上升，需要上好学校的家庭会提前去学区租房，这使得打乱学区的做法难以实施，学区房反而被强化了。当然，这时，学区房更加体现在租房上，而通过购买学区房进行投资的意义则下降了。

　　适度市场化能保护优质教育资源

　　广州日报：这是否会造成社会阶层的进一步分化？应该如何兼顾效率和公平？

　　陆铭：尽管不能把教育事业当作是一个纯粹的市场化的产业来进行发展，但是在一定程度上借用一些价格机制，来实现优质教育资源的配置，其实是合理的。它体现了资源享受者，需要更多付费的一个原则。但是的确在这个过程当中需要考虑一部分低收入家庭的孩子，如果学习成绩比较好的，也应该能够拥有享受到优质教育资源的机会，比如让一些好的学区、好的学校，给这些孩子奖学金，或者降低入学门坎，从而兼顾效率和公平。

　　但是，教育资源的获取没有绝对的公平。如果说优质教育资源完全可以通过摇号来实现，这样的结果表面上看是公平的，但却有可能造成优质的教育资源没有真正的用在有能力的孩子身上，从而导致教育的投入和教育的产出之间低效率，大家也不愿意去为教育付费，最后容易导致优质教育资源的萎缩。所以绝对的公平不仅是不可能实现的，也不是这个社会最好的方向。因此，一方面通过学校收费，学区房这样的市场机制来配置，与此同时，给低收入家庭、学习成绩比较好的孩子奖学金，同时再把优质教育资源的收费通过政府协调，用于支持公立教育，可以实现兼顾效率和公平的教育发展。