房贷新规调查：个人住房按揭贷款政策暂未变化

近日，房地产贷款市场迎来重磅新规。央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。该《通知》自2021年1月1日起实施。

　　此次新规对银行、购房者、房地产开发企业会有什么影响、目前各家银行执行情况又如何呢，专家又如何看？带着上述问题，记者近日走访北京地区多家银行及房地产中介机构。

　　银行

　　暂未收到相关通知

　　小银行未来受影响较大

　　从各个银行的实际贷款情况来看，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。记者统计发现，按照2020年中报披露的数据来看，目前超出上限的银行数量并不多，只有部分银行相关指标超出监管的划定范围，其余大部分都没有触及上限。针对超出上限的银行机构，监管部门也设置了一定的过渡期，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡。

　　近日，记者走访多家不同类型银行网点，据多数银行的个贷经理反馈，截至目前还没接到行里通知有政策变化，年初贷款额度比较充足，并未对个人购房有影响。

　　“此次新规对我行的具体业务没有影响，受影响比较大的主要是小银行，由于资金量比较小，在人民银行设置限定的范围下，小银行总的放款量将下降很多。”某国有银行贷款部门的工作人员表示。

　　某国有大行的一位个贷经理告诉记者，“目前还不知道会给我行匹配多少额度，正在等待分行的通知。”

　　此外，多家银行放款提速。记者近日咨询的数十家银行中，越来越多银行的放款速度是“一周见”，这与上个月多数银行以“一个月”作为参考时效有所不同。

　　《证券日报》记者近日以购房者身份咨询某城商行时，该行的个贷经理表示：“如果是纯商业贷款，资料齐全面签后一两天批贷，过户完两天之内可以放款。”

　　在新规要求下银行将受到哪些影响？

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受记者采访时表示，《通知》规定的关于房地产贷款的两个上限，大部分银行是满足的，但考虑到房地产贷款本身每年的增量，这两个上限的刚性是比较明显的，因此《通知》更多的是在控制房地产贷款的增量，同时在存量部分关注不同类型银行间房地产贷款规模的结构调整，以使得不同的房地产贷款集中度与不同风险承受能力的银行相匹配。从住房贷款集中度的超限情况看，仅有小部分银行超限，且监管根据超限幅度设置了不同时间长度的过渡期。因此短期看个人住房的供给，至少在存量上受到的影响可能没有预期那么大。

　　陶金进一步表示，目前来看，第一档国有大型银行的房地产贷款压降压力并不大。第二档中型银行的压力相对略大，个别银行可能需要主动减少住房贷款增量和压降存量来降低房地产贷款集中度。中小银行中，也存在个别银行房地产开发贷款超限的问题，也可能需要通过主动压降来达到监管标准。

　　房产中介

　　客户目前未受新规影响

　　年底放款可能会紧张

　　对于这项新规，更多的房产中介业务员表示不清楚，并没有接到相关通知，目前手上正在走贷款程序的客户也没有受到影响。也有中介表示，该项新规目前影响不大，可能后期放款速度会慢。

　　“尚未收到有关该银行个人贷款业务的任何信息。包括我们公司权证这也没有接到建委和银行的通知。”某贷款中介公司的工作人员对记者表示：“对于购房者而言，北京地区房贷政策没有明显变化，也不会影响到个人购房者的合理按揭需求，不必担心。”

　　不过，也有中介表示，监管限定银行房贷上限，影响的无非就是年底放款会比较慢。未来下半年房贷可能会面临紧张，贷款的审核条件有可能更加严格。

　　在采访中，多数中介透露，从往年经验来看，年底银行的按揭额度确实会出现比较紧张的情况，有购房需求的还是尽快入手。

　　专家

　　优化商业银行信贷结构

　　房贷监管仍将趋严

　　防止过多资金流入房地产是近两年监管管控的重点之一。去年8月份监管部门对房地产开发企业出台监管指标，其中出台的“三条红线”限制房企融资需求，此次又出台“两条红线”约束金融机构信贷供应。

　　银行业内人士表示，上述相关政策的出台有利于防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，有利于促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。

　　与此同时，近年来，金融监管者多次提示房地产金融的风险。2020年，银保监会主席郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

　　民生银行首席研究员温彬在接受记者采访时表示，本次建立房地产贷款集中度管理制度，主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构，加大对实体经济支持力度，另一方面，保持房地产市场平稳健康发展。温彬认为在新增贷款中应该加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度。

　　《通知》发布后，对房企和购房者带来哪些影响？

　　陶金表示，显然对房企产生了较大的额外融资压力，信贷供给的减少可能会促使大型房企寻求更多样化的融资手段，而小型房企则需要加强对自身财务和资金链的管理，更多依靠内源融资审慎开展经营活动。对于购房者而言，银行住房贷款可能会出现限额管理，不可避免地对申请房贷者信用和资质开展更能严格的审核，同时尽管房贷利率由LPR加点确定，但以往的相关优惠可能会减少。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，企业和银行的业务合作需要谨慎，要关注银行后续一些贷款动向，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期，可能会影响楼盘销售。而对于个人购房者来说，关注贷款能不能很快发下来，如果批不下来的话责任由购房者承担。

　　业内人士表示，目前，房地产金融监管实施严格的监管政策，预计不会在2021年放松。

　　“《通知》对增量的影响甚于对存量的影响，部分超限的银行需要主动化解存量业务，而未超限的银行业需要减少增量业务，因此未来房贷增量规模增幅将出现收缩。”陶金称。