租售差距再拉大 商住房表现绝佳 学区房“拖后腿”

租金水平难以追上房价水平是楼市长期存在的“矛盾”。数据显示，2020年，我国大多数城市租售比远低于国际合理水平，且租金回报率也低于全球其他重点城市。目前，购房者若想要通过出租房屋的方式来收回购房成本，则平均需要50.9年。

　　在租售比视角下，我们平时认知中投资回报率低较低的商住房反而表现亮眼，而房价回报率的佼佼者学区房却在“拖后腿”。

　　租售比为1:611

　　尽管业内普遍认为，当前房子仍值得投资购买，但租金和房价的之间的差距却越来越大。诸葛找房数据研究中心发布的报告显示，中国租金还无法追上房价上涨的步伐。

　　数据显示，2020年，全国50个重点城市的租售比为1:611。《华夏时报》记者了解到，房屋租售比指得是每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200之间。

　　对比来看，我国大中城市的租售比则是远低于国际水平。同时，报告显示，相比较2019年，2020年的租售比呈现出小幅下降的趋势。“其主要原因则是在于房价在继续上涨，而租金水平却在下调。”诸葛找房方面如此认为。

　　同时，贝壳研究院向《华夏时报》记者提供的数据也显示了租金下滑这一趋势。数据显示，2020年，全国重点40城的平均月租金为37.8元/平米，同比下降了9.9%。其中，北京的平均月租金同比下降了3.4%，为82.8元/平米。广州的平均月租金则同比下降了6.2%，为42.9元/平米。

　　分城市等级来看，诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，一线城市的平均租售比为1:646，二线城市的平均租售比为1:588，三四线城市的平混租售比为1:623。对比来看，当前，二线城市的租售比最高。

　　租金回报率低于国际水平

　　除了租售比远低于国际水平之外，诸葛找房数据研究中心发布的报告显示，我国大中城市的租金回报率也远低于其他国家。《华夏时报》记者了解到，租金回报率是指月租房获得租金同房屋成本的比值，用来衡量房地产投资的收益情况。

　　目前，全球一些典型国家，例如美国、日本等租金回报率均在5%以上的水平。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，2020年，我国大中城市的平均租金回报率不足2%。同时，诸葛找房方面表示，相比较而言，环渤海经济圈以及长三角经济圈的城市多处于较低租金回报率区间。

　　诸葛找房方面认为，其主要原因还是环渤海区域和长三角区域的房地产市场活跃，城市的房价水平居高不下，房价涨幅高于租金涨幅。

　　房价攀升、租金下滑，房价与租金之间的距离似乎越来越大。诸葛找房数据研究中心发布的报告显示，全国50个大中城市的平均售租比为50.9年，即若想要用租金来收回买房成本则需要50.9年。

　　同时，报告显示，在全国50个大中城市中，售租比长于平均值年限的城市有23个。其中，厦门的售租比为81.3年，其意味着在房价和租金不变的前提下，在厦门置业后需要81.3年才能通过租金收回买房的成本。

　　商住房租金回报率最高

　　“现在50平米的房源售价在118万元左右。这边的房子很好出租，一般月租金大概是7000元。”一位中介工作者向《华夏时报》记者介绍了商住楼盘北京像素的一套房源。按此价格来计算，该套房源的租金收回成本大约为14.04年，远远低于50.9年的平均水平。

　　同时，《华夏时报》记者注意到，对比来看，受到高总价的影响，学区房的售租比则是远远高于平均水平。

　　《华夏时报》记者了解到，西城德胜片区的40平米左右学区房售价在620万元-700万元之间。“45平米，目前业主的报价是699万元。”西城区的一位中介工作者向《华夏时报》记者推荐了新街口东街的一套一居室。按照市场行情，类似房源的月租金在7000元左右。以此计算，类似房源的的售租比则在77年左右。

　　诸葛找房方面认为，由于租金回报率低于全球其他国家，中国居民想要用租金收回买房成本的年限较长。在此背景下，业主的出租意愿出大大降低。但目前，我国重视租赁市场的发展。

　　12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，且会议指出，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来，住房租赁发展将在增加租赁房源供给、租赁权益的保障扩大、规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时，我国租赁市场的租金会更加平稳，租住会成为一种长期的居住选择。