怎样应对二手房连环单问题?留足时间规避风险

很多人开始考虑换房，在二手房交易过程中，买一卖一的“连环单”案例越来越多，那么，在买一卖一的连环交易中，购买者应该注意哪些问题？有哪些潜在风险呢？

　　一、什么是“连环单”？

　　二手房的“连环单”是指房主为了购买新房而出售现有的房屋，买卖行为同时发生，即我们常说的“卖一买一”。举个例子：A买B的房子，B卖掉他的房子要去买C的房子，称之为“连环单”。这还只是两连环，在一些交易中，通常是三到四个连环，这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。

　　二、连环单中注意哪些问题？

　　当市场活跃，换房越来越频繁的时候，“连环单”发生的频率也越来越高。“连环单”最怕发生“连环”，当其中一环发生纠纷，无法进行下去的话，后面的连环也会受到牵连和影响，发生连锁反应。因此，一环错、环环错，矛盾会越滚越大。

　　连环单操作复杂，需要把握好中间的每一环，据不完全统计，目前市场上的连环单主要面临以下三类问题和风险：

　　购房资格问题。如果购房者先买后卖，自己的房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。

　　购房款问题。由于连环单交易方多数都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金进度直接关系到下一单交易成功与否。

　　税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的，按照现在的政策，满五唯一的房源可以免征交个人所得税，但如果购房者在前一套房源没有完全办理好交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房者在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税和全额征收1%的个人所得税。这样就增加了购房成本，极易产生纠纷。

　　三、“卖一买一”如何留足时间？

　　目前正处于政策多变期，银行的贷款政策又极有可能出现微调，会影响买卖的预算，所以有业内人士建议，近期要“卖一买一”的卖房者，宜先卖后买、留足时间，不要太急进，以防纠纷发生。

　　先卖后买

　　先卖后买，可以保证更大的主动权，而支出也相对较低。要顺利卖出，定价是关键。业内人士建议，“卖房的业主放盘前可以买家的身份打听与自家房子质素相当的买卖行情。倘若发现同类型物业在板块内较为抢手，就可以喊高价。如果发现市场上与自家物业质素相当的房源充足，业主在确定放盘价时，就要接地气一些了。”

　　留足时间

　　特别需要提醒的是，出于目前市场变化太快、新政频出，“卖一买一”预留的时间最好拉长一些会比较妥当。假如急着换房，业主可考虑适当让价。

　　实际上，也有很多换房族要先卖房还是因为要腾名额买新房。小编会建议“卖一买一”的换房客先出售自己的旧房子，但是在出售旧房子时，最好尽快选择好新房子，尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜，缩短“卖一买一”的时间差。