成都首次引入“双限”方式卖地 对楼市影响几何

10月30日，成都市公共资源交易服务中心发布公告，位于成华区二仙桥一块宗地和新都区石板滩的一块宗地，将于11月25日拍卖。

　　与以往不同的是，这两宗土地将采用“配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数”的方式进行。

　　这也意味着“限地价、限房价”将首次出现在成都土拍市场。

　　引入这种方式之后，是否会对房企拿地和销售产生直接的影响？是否能起到“稳地价、稳房价”的作用？楼市还会发生哪些变化？

　　网友点赞希望此举能稳房价

　　“稳房价，保民生”……10月30日，川观新闻以《成都首次采用“限地价+限房价+竞配建并无偿移交”方式拍卖土地》为题的稿件刊发后，24小时内网友的互动留言超过100+，其中网友希望此举能稳房价的呼声最高，超过总留言的80%。诸多网友对成都这一举措表示赞成，希望继续关注此举对市场的影响。

　　据贝壳研究院10月29日发布的《2020城市刚需购房报告》显示，国内主要城市“刚需上车基准线”：一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，成都约106万。

　　该报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

　　据克而瑞四川发布的统计资料显示，10月26日-11月1日，大成都有14个项目开盘，推出房源总数约4000多套房源，认购房源约2740多套，认购率68%。其中，一圈层4个项目开盘，整体去化率超七成；二圈层及天府新区8个项目开盘，4个项目开盘即罄。

　　“从近期成都楼市成交情况来看，二圈层的成交在逐渐放大，说明市场需求在‘外溢’。”成都全心集团副总裁黄忆根认为，目前一圈层的房价基本上处于高位，对于一些急需“上车”的刚需人群来说，有资格没实力，他们就会选择距离主城区较远的区域下单，用距离换空间。

　　专家观点分类调控“稳预期”

　　“从成都市公共资源交易服务中心发布的这则公告来看，此次只公布了这两块地引入新的拍卖要求，并不代表未来所有土地拍卖都采用这种方式拍卖，也说明会‘有的放矢’，不会‘一刀切’。” 中国策划学院城市与产业战略研究院院长杨健鹰说，稳地价、稳房价、稳预期是贯穿今年楼市的“主旋律”，此次成都从房地产开发的源头开始下手，来稳市场的意图非常明显。

　　“虽然将于11月25日拍卖的这两块地限制了地价，但明确要求有竞配建并无偿移交统筹住房套数，这个条件无疑会增加开发商的成本，而限房价的要求，更会大大的压缩开发商的空间，如果要参与这两宗地块的竞拍，就必须要倒推核算成本，不可能再考虑未来价格上涨的预期。”一不具姓名的开发商负责人说，地价和房价都设置了“天花板”，就意味着项目开发的“透明化”，考验的是拿地企业的整体实力，对于地块区域内其他的项目来说，也有了一个“出口端”的“参照物”，要想资金尽快回笼，只有“比着价格卖”。

　　据四川中原研究院的统计资料显示，10月份大成都成交土地总量环比上涨9%，楼面地价环比上涨23%，成交土地17宗，总面积约1140亩，溢价率9.24%。其中，新津区成交面积最高，4宗地合计224亩。10月份成都主城区土地成交溢价率约13.21%，其中高新区土地成交溢价率约14.5%。大成都商品住宅供应100万平方米，环比下降74%；成交125万平方米，环比下降23%，同比基本持平。青白江成交16万平方米，排名第一；青羊区供应18万平方米，排名居首。

　　记者在采访中了解到，成都此次推出的“限地价、限房价”卖地并非国内首例，早在去年9月，苏州就在土拍中实行了这一拍卖方式。除此以外，北京、杭州、南昌、湖州等地也都已实行了这样的拍卖方式。

　　专业人士认为，成都土拍首次采取“限地价+限房价+续竞配建并无偿移交统筹住房”的拍卖方式，是否会对房企拿地和销售产生直接的影响？是否能起到“稳地价、稳房价”甚至导致区域内的房价下降，值得继续关注。