北京楼市调控“因区施策” 是否会改变各区房价格局？

2019年，北京楼市供给结构、价格等方面“天平”保持得十分平稳。数据显示，北京楼市二手房和新房的销售套数比已经下降至了2.4:1，供给结构较前一年大幅优化。价格方面，新房价格和二手房的价格涨幅均在-0.4%至1.7%之间变动，幅度同样较小。

值得关注的是，近期，北京楼市“因区施策”和按照形势发展“预调微调”的政策储备引发了人们的关注。同时，2020年8月份，北京新房和二手房的价格均同环比出现微涨，也有不少楼盘销售火爆。那么，“因区施策”“预调微调”究竟释放了哪些信号？北京的房价会出现大幅变动吗？

去年楼市保持平稳

9月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）。《白皮书》对2019年北京的楼市情况进行了回顾，并针对2020年楼市的调控目标等作出相关的规划。

若要选择一词来形容2019年的北京楼市，“平稳”似乎再合适不过。市场方面，《白皮书》显示，2019年，北京新建商品住房共签约了5.97万套，同比增加了45.3%。二手住房共签约了14.26万套，同比减少了6.0%。同时，二手住房和新建商品住房的销售套数比已经由2018年的3.7:1下降到了2.4:1。

“每当新房供应不足的时候，房价就容易快速上涨。2019年，北京楼市大幅增加了新房的供应，这对于缓解供需矛盾有积极的作用。在这种背景下，房价上涨的预期自然是比较弱的。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，北京楼市的供应结构在2019年有了较大的改善。

的确，受到供给结构优化的影响，2019年，北京房价也走得较为“平稳”。记者在查阅了国家统计局发布的相关数据后发现，北京新建商品住房每月价格涨幅在-0.2%至1.7%之间变动。二手住房价格的涨幅则在-0.4%至0.6%之间变动。

“自‘3.17调控’之后，北京执行严格的限购政策，对二套房、多套房以及投资投机性购房需求保持高压态势。但另一方面，北京没有进一步打击市场。可以看到，三年来，北京市场维持着非常平稳的横盘态势，市场波动幅度都比较小。这对于消费者以及行业从业主体都有利。”许小乐向记者表明了其对于当前北京楼市的看法。

因区施策编制调控目标

《白皮书》显示，2020年，北京会加快推动房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案落地，落实属地主体责任，按照全市统筹、因区施策原则，编制各区长效机制方案和调控目标。同时，北京楼市会注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。

业内认为，相关“因区施策”的目标主要是在于有针对性地编制各区的长效机制工作方案和调控目标，其是北京楼市更加精细化调控的一大表现。2020年，北京楼市仍保持着“房住不炒”的基调。

许小乐认为，全市统筹、因区施策是2020年北京楼市调控的一大亮点，其意味着将市场调控的责任压实到各区。另一点值得关注的是，“根据形势发展预调微调”又释放出了哪些信号？

“‘预调微调’这一表述值得关注。其至少说明了后续房地产调控将更加精细化，或也意味着后续各类细分政策会增多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。例如，近期，长租公寓频繁爆雷，北京就针对租赁市场专门发布了相关政策，政策明确要研究房地产经纪机构、市场从业人员等的信用管理政策，建立市场主体的信用约束机制。

而关于“因区施策”“预调微调”是否会对北京的房价产生影响，许小乐则认为，当前国内外环境面临的不确定性较大，疫情的长期影响仍然存在，北京的社会经济面临巨大挑战。在此背景下，未雨绸缪，做好根据形势发展预调微调的政策储备非常重要。

“但可以肯定的是，政策预调微调是为了更好地稳定市场，促进住房合理消费，绝不是走刺激房地产的老路。”许小乐对记者强调。

8月北京房价环比微涨

2020年前8月，北京的楼市也曾出现过一段“小插曲”。2020年5、6月份，西城区的二手房市场受到学区房新政的影响，成交量和成交价格都出现了一个小高峰。随后，市场温度逐步冷却。

值得关注的是，近期，北京的楼市也有小幅升温的表现。国家统计局发布的数据显示，2020年8月份，北京新建商品住宅销售价格环比上涨了0.6%，同比上涨了3.4%。二手住宅销售价格则是环比上涨了0.7%，同比上涨了3.6%。

“我们是目前朝阳区卖得最好的楼盘。网签有一定的滞后性，实际成交量更高。目前洋房项目剩的房源很少，看中的房子交10万元定金可以帮您留3天考虑。”朝阳区天润·福熙大道的销售人员向记者表示。

北京中原地产发布的数据显示，在9月7日-13日，一周的时间内，天润·福熙大道成交了3套房源。同在朝阳区的限竞房项目华樾北京成交量更多，为10套。在该时间段内，整个朝阳区共成交了46套新房住宅。

贝壳研究院方面则认为，当前，北京的新房保持平稳，市场供应和成交两端均回落至相对稳定的空间。未来在供求端相对平衡的状态下，出清周期或在当前水平保持平稳。