将出台新政控制有息债务规模？房企融资或面临三道红线

近日，有媒体报道称，房企将面临融资的“三道红线”，该消息被业内解读为是房企融资的“紧箍咒”。同时，也有房企向记者表示，的确收到了类似消息，但尚未有官方通知。据悉，“三道红线”分别针对房企重要的财务指标——资产负债率、净负债率、现金短债比作出限制，并以此为标准控制房企有息负债规模的年增速。

业内认为，随着疫情得到控制，金融环境收紧是大概率事件。同样，房企融资门槛增加，限制负债规模，或也是房企摆脱“高杠杆”的必经之路。值得关注的是，有专家向记者表示，若“三道红线”落地，房企在销售及拿地方面的策略或许会同步出现变化。

融资或将再收紧

近日，有多家媒体报道监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务规模的增长，并为房企的有息负债规模设定了“三道红线”。尽管尚未出台正式文件，但是也有房企及业内人士向记者表示，已经听说了类似消息，大体方向正确，但还没有接到官方通知。

另外，近日媒体报道称，央行及住建部召集了部分房地产公司在京面谈，具体内容或与融资新规有关。至于“三道红线”的具体内容，记者了解到，红线1为剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2为净负债率大于100%；红线3为现金短债比小于1倍。

据悉，试点房企根据财务等情况分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果3条线均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。2条线超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。1条线超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。若3条线均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

同时，8月20日，有媒体报道称，相关监管部门与部分房企在京举办座谈会，会上监管部门听取了房企的意见，并提出希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆的相关意见，该会议则被业内解读为与新规“三道红线”有关。针对“三道红线”的后续进展，记者将会持续关注报道。

房企面临偿债压力

“三道红线”究竟是否会落地尚不确定，但业内认为，地产金融环境大概率会从相对宽松过渡到收紧状态。“地产金融政策收紧是大概率事件。随着疫情的影响逐渐减弱，2020年上半年相对宽松的金融环境将逐步收紧。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此认为。

首先来看，资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标均属于房地产行业的重要财务指标。其中，现金短债比为非受限现金与短期债务的比值，若该比值大于1.0，则说明房企目前的非受限现金可以偿还短期债务。反之，若不足1.0，则说明房企的非受限现金不足以覆盖短期债务。

由此看来，“三道红线”的设置主要是为了防范房企出现债务风险，保障资金链的安全。“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，这三个指标是当前分析房企经营的非常核心的指标，后续也成为了监测房企经营的重要内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

值得关注的是，无论“三道红线”是否会落地，房企面临的巨大偿债压力的确不可否认。贝壳研究院发布的数据显示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4个单月到期债务规模超过千亿。同时，不少房企采用“借新还旧”的方式缓解债务压力，“加杠杆”则是难以按下减速键。

例如，2020年8月份，有包括华南城、建业地产等在内的多家房企披露了发债计划。其所得款项净额则主要是用于偿还一年内到期的现有中长期债务的再融资。

楼市会有何变化？

“三道红线”的消息一经传出，便在业内引发热议。有机构发布的统计数据显示，若以此为标准，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中3条红线的房企大约为14家，踩中2条红线的房企为10家，踩中1条红线的房企为14家。相比较而言，完全处于“绿档”的房企则在少数。

以龙湖集团为例，其2019年业绩报告显示，龙湖集团的平均借贷成本处于4.54%的低位，净负债率为51.0%，现金短债比为4.38，其一系列指标均维持在行业内的较高水准，财务安全性则同样较高。但也有包括光明地产等在内的房企，其三条红线均踩中。

高杠杆、高周转几乎已经成为了房企的标配，但由此引发的财务危机也同样不可忽略。业内认为，若“三道红线”落地，房企融资则会收紧。严跃进向记者表示：“由于当前正处于部分房企发布半年报的时候，所以这或许意味着房企后续在金融融资、杠杆操作等方面需要谨慎。相关房企则需要关注此类政策风向下的变化。”

此外，潘浩认为，如果“三道红线”落地，土地市场将会出现降温、新房销售则会加速。同时，被新规限制融资的房企有可能会延迟或者取消近期的土地投资计划。此外，融资收紧会使得房企销售回款端压力骤升，房企则大概率会启动“加速销售模式”。

与此同时，还有业内人士向记者表示，中小房企或将迎来“艰难时刻”，其受波及程度将远大于规模房企。“调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然会面临的课题，也符合政府的政策导向。因此，调整企业的发展战略，高杠杆、高负债、高周转模式或将会逐渐退出企业。”潘浩认为。

“财务指标不能实现短期迅速的调整，需要长期的债务结构优化。另外，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等则成为了目前房企采取的长期应对风险的模式。”针对房企的应对措施，潘浩如此认为。