实地走访北京西城学区房：买卖双方都在观望

中国证券报记者近日对北京西城多个知名学区二手房楼盘走访发现，尽管成交减少，但降价房源不多。中介人员表示，新政落户的“7·31”节点过后出现了一波较为明显的降价动作，但近期比较平稳，成交客户多以居住型为主。

　　居住需求购房者增多

　　“近期学区房成交不多，能买的基本都赶在落户节点之前买了。一些换房客户之前出售自己的房子不够顺利，只好‘7·31’之后才入手。”位于西城区金融街宏庙片区某中介人员对中国证券报记者表示，“着急出售的业主总能找到买家。如果业主卖房意愿不强，议价空间不大，就比较难成交了。”

　　“近期，大户型学区房成为成交主力，以两居室和三居室为主，价格在1500万元上下。”多位中介销售人员对中国证券报记者说，“前期成交了大量小户型，且新增小户型房源较少，剩下的房源以两居室和三居室为主。同时，‘7·31’节点刚过，居住需求的购房者开始增加。”

　　中国证券报记者走访发现，虽是周末，但西城学区房看房客户较少。“价格变动不大，除非是急售业主。从购房者角度看，西城学区房的光环弱了不少。但购房者和业主在认知上存在偏差，难以达成一致，双方都想再等等看。”位于西单片区某中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　“从最近的报价情况看，急售业主每平方米降1万元至2万元比较正常。每平方米降1万元，总房款就降5%左右。”多位学区房中介表示，“急售房源通常很快就会成交。”

　　有购房者向中国证券报记者反映，目前西城学区房并没有降价，且房源整体不多。“好的房子还是需要抢，降价幅度大的通常抢不到，一套房子通常几百人关注。尽管学区房实施新政，但西城优质的教育资源还在。在西城没有房子，不可能上西城的学校。”

　　出现降价苗头

　　“新政实施刚一周时间，出现了一些降价苗头，但实际报价没有大的变化，成交量有一定表现。预计2-3个月后会出现一定的降价动作。”多位业内人士对中国证券报记者表示。

　　业内人士指出，从往年情况看，学区房成交没有明显的淡旺季之分。今年以来，二手房成交整体受到疫情的一定影响。而西城学区房新政成为搅动市场的一条鲶鱼，目前鲶鱼效应已经褪去。

　　中国证券报记者走访发现，多数非学区二手房房源充足，不少小区近期都有大量新增挂牌房源。中介销售人员指出，北京二手房源量目前处于小高峰。成交量不足导致前期积压了不少房源。同时，近期不少换房客户趁市场平稳积极换房。换房客户增多，导致新增房源数量增长幅度较大。

　　“二手房价格，一要看近期成交价，还要看业主售房的心态，以及购房客户的付款方式和付款周期。”多位中介对中国证券报记者表示，“有的业主因为要换房，看好了房子需要准备首付款，因此对全款客户或者付款周期短的客户有降价空间。如果付款周期长、首付比例低，议价空间就不大了。换房客户增多，一定程度上表明市场价格平稳。”

　　疫情影响逐步减弱

　　从机构统计的数据看，北京地区二手房成交量逐步走出疫情影响期。

　　中原地产数据显示，北京地区5月份实际成交二手房2.1万套，6月因为疫情影响二手房成交量锐减到不足1.4万套，7月二手房市场明显复苏，成交大约1.6万套。

　　从目前情况看，疫情影响逐步减弱。中原地产首席分析师张大伟指出，从8月首周数据以及未来成交趋势看，北京二手房市场最低点已经过去，8月二手房有望继续在1.6万套以上运行。

　　关于西城学区房未来走势，诸葛找房数据研究中心王小嫱对中国证券报记者表示，学区房并没有完全脱离居住属性，学区房一般都位于城区，地理位置好，本身价值就高。西城区学区新政发布后，出现抢购潮。这一波抢购潮过去后，西城学区房将面临降温。