深圳近8成房源被外地人买走 大湾区的新移民来自哪儿？

8月4日城市移民指数报告研究结果显示，移民指数最高的三个城市深圳、东莞、佛山均位于大湾区，其中，深圳近8成房源被外地人买走；而湖南、湖北、江西、河南正在成为粤港澳大湾区重点城市新居民的输送大省。此外，全国人口流动特征呈现出都市圈中心城市、省会城市吸引力更高等特征。

移民指数哪家强？深圳、东莞排名前二

购房成交数据是反映人口长期迁徙定居趋势的重要支撑。贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，经标准化处理得出移民指数（指数越高，说明外来购房客户占比越高），用以比较不同城市新定居居民的特点。

分城市看，深圳、东莞、厦门移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位。具体来看，深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大吸引力， 成为外来人口购房占比最高的城市；东莞承接深圳产业外溢，制造业较为发达，外来流入人口数量大，但留下来买房人数仍少于深圳；厦门作为旅游型城市，则吸引了大量福建省内客户前来购房。

值得注意的是，一线城市中，北京和上海常住户籍比并不低，移民指数排名相对靠后。与新一线城市相比，北京、上海的居住负担与落户门槛均较高，外来客户购房较为困难。

哪些人在向大湾区城市迁徙定居？

从城市群看，移民指数top3均属于粤港澳大湾区。作为典型的移民城市群，粤港澳大湾区重点城市并非“一极独大”，而是呈现多极化趋势发展，贝壳研究院通过对深圳、广州、东莞、佛山、珠海等大湾区购房人群进行画像，发现城市吸引的区域人群存在较大差异。

其中，广州、佛山对省内人口的吸引力更强，购房客群中省内客户均超5成；珠海次之，省内客户占比超4成。而深圳、东莞的省内人口购房比例尚未超过3成。与同为一线城市的深圳相比，广州平均不超3万元/平方米的房价对购房客户更为友好；佛山不超过1.5万元/平方米的房价，在湾区重点城市中属于房价洼地。

值得注意的是，广州人喜欢去佛山买房，佛山购房客群中除本地户籍居民外，广州人占比最高，这主要是因为随着广佛一体化的推进，地铁轨道交通拉近了广佛的空间距离，且佛山的平均房价仅为广州的一半左右。凭借较强的经济发展活力和宽松的落户政策，粤港澳大湾区正吸引着全国各地人民前来置业定居。湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省，其中，来自这四个省份的客户在深圳购房客群中占比为41.6%，在东莞购房客群中占比45.1%。而其余省份居民在大湾区也占据一席之地，特别是黑龙江人跨越3000多公里前往大湾区购房，且所占比例并不低。

都市圈核心城市、省会城市吸引力高

从移民指数来看，受制于区域位置、户籍政策、产业发展等多种因素影响，各城市在吸引人口规模、户籍来源方面存在一定差异。如果将各城市购房人群来源地划分为本市、省内非本市及省外，各城市吸引外来人口呈现出不同的特征。都市圈核心城市虹吸效应显著，对外地人口具有高吸纳能力，比如深圳，近8成房源被外地人买走，省内客户仅占2成多。总体而言，深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，购房人群中外地客户占比均较高。

与此同时，都市圈周边城市强势崛起。杭州、天津、苏州、佛山等城市凭借独特优势承接核心城市外溢的产业与人口，对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其中，杭州这座城市购房人群中，省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

此外，省会光环效应显著，特别是中西部省份。郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对省内人口表现出强大的虹吸效应，省内购房客群占比达到8成以上，省内非本地购房人群占比也超过5成。以郑州为例，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.4%，即每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。