多地浇灭“虚火” 楼市调控进入长效机制轨道

7月24日召开的房地产工作座谈会再次释放有关楼市的重要信号，会议深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

监管层以“房地产工作座谈会”的形式召开专题会议，在近年来颇为罕见。在该会议召开之前，已有6个城市在今年7月收紧调控。会议之后，身处市场漩涡的东莞也迅速发文升级调控政策。

这也是最近几年来，楼市政策出台最密集、力度最大、规格最高的一个时段。

综合这一轮的政策动向来看，既是针对近期市场异动作出的回应，也体现出调控思路已悄然发生变化——按照监管层的最新表态，长效机制已经开始试点，并取得了明显成效。

这些试点反映在部分城市近一年多的调控尝试中，涉及城市政府主体责任、金融制度、财税制度、市场监测机制、保障房建设等各个方面，既非单一手段，也不是短期行为。分析人士指出，长效机制时代已经到来，未来的楼市政策将表现出调控常态化、手段精准化、方式多样化的特征。

长效机制时代已经到来，未来的楼市政策将表现出调控常态化、手段精准化、方式多样化的特征。

酝酿与试点

多年来，有关长效机制的表述见诸各类官方文件中。为了给楼市建立一套科学、长效的顶层设计方案，监管部门一直在推进房地产长效机制的设计。但由于内容复杂，涉及机构众多，这一工作的进展也少为外界所知。

梳理近几年的官方表态，不难发现出长效机制的从酝酿到制定，再到试点的运行脉络。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”（即“房住不炒”）。此后，相关的监管部门陆续出台了配套政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。长效机制的酝酿和制定，就此进入快车道。

2017年5月，国务院参事室召开国是咨询专题研讨会，就“促进房地产市场健康发展长效机制”听取意见和建议。当年10月，国家统计局局长宁吉喆表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。年末，住建部也将“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”作为未来一项工作重点。

此后，各有关部门对长效机制的研究持续推进。由于市场继续上行，“房住不炒”“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）多次被监管层强调，并被认为是长效机制的重要原则。

进入2019年，官方表述中，有关长效机制的措辞，已经从“建立和完善”，变为“稳妥实施”。2019年年初，“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”被高层多次提及。

“从2019年开始，长效机制就已经进入试点阶段。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济记者表示，长效机制的试点是渐近式的，会选择部分城市，选取部分措施先行尝试。比如，住建部去年对部分城市实施的房价预警，就是长效机制的一次“小试牛刀”。

2019年4月和5月，住建部先后分两批、对房价上涨较快的10个城市进行预警提示。此后，这些城市出台了政策进行调整。住建部表示，对这些城市实施预警，是“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求”。

今年7月24日的房地产工作座谈会，也对一年多来的试点工作给予了肯定，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。”会议还称，“时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。”

炒房者的“终局”？

“长效机制时代已经到来。”严跃进认为，随着数据监测系统、不动产登记系统、住房公积金服务系统等“基础设施”的完善，很多城市已初步具备了推行长效机制的条件，未来这项制度将进一步落实在楼市调控中。

那么，长效机制包含哪些内容？

接近自然资源部的某专家向记者表示，在“房地产工作座谈会”披露的信息中，楼市调控的指导思想和长效机制的内容已经初现端倪。

他表示，“房住不炒”“三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是楼市调控的重要原则。而长效机制的内容，则包含城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住宅与土地市场监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等多个层面。

他还指出，长效机制的主要特点在于调控的常态化，以及强调政策“组合拳”的效果。与以往最大的不同在于，调控不再是短期行为，各市场主体都应习惯“与调控为伍”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，未来的房地产调控将更具差异化、主动化和联动化。首先，城市之间政策差异会成为常态，调控的精准性将进一步增强。其次，调控的主动性也会更强，监测和预警机制有助于政府部门快速作出反应。最后，在资金、土地、税收等各个环节，调控的联动会更多，也更加有效。

今年7月以来，深圳、南京、杭州、宁波、东莞等地出台的调控文件，均由多个部门联合发布，并包含了“一揽子”措施。前述接近自然资源部的专家认为，这体现出政策“组合拳”已经成为调控的常态。

严跃进表示，近期各地出台调控政策的另一个特点在于“打补丁”，比如，围堵“假离婚”等政策漏洞。这说明“房住不炒”的思路正在落实，炒房者的空间将不断压缩。

实际上，就短期来看，抑制投资投机、遏制市场过热仍是现阶段调控的重点。

有房企人士表示，近期部分区域市场过热，是因为除了被疫情压抑的刚需外，一些投资投机需求进场。除了“假离婚”外，还表现为“房抵贷”开始抬头。“在很多项目都有假离婚来买房的，也有通过消费贷、经营贷来加杠杆买房的。”

严跃进指出，今年下半年的调控政策走向仍将以“维稳”为主，各地在继续保护刚需的同时，对投资投机行为的打击力度还会加大。预计未来将有更多城市收紧调控，此前出现过热的区域市场也有望迅速降温。