仲量联行2020年第二季度天津房地产市场回顾

2020年7月16日，天津——“本季度，天津办公市场需求在疫情后出现回暖，主要受到线上教育类企业积极扩张的带动。但在业主优先考量保证出租率的情况下，整体租金水平持续呈下降趋势。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“未来12个月，整体租金维持低位运行，升级类需求有望发挥作用。”零售地产市场活动逐步恢复，首店经济持续升温。然而，疫情导致的零售商关店开始显现，全市空置率上升，租金下行压力明显。

办公楼市场 线上教育等新兴行业带动二季度办公市场需求复苏。随着经济活动逐渐恢复，天津办公市场租赁需求在本季有所回暖，全市净吸纳量约为3.7万平方米，整体空置率下降1.0个百分点至39.9%。其中，甲级办公楼需求的回升幅度略高，市场空置率下降1.5个百分点至45.9%。虽然部分需求并非于本季度新增，而是受到疫情影响延迟释放，仍有以K12培训为主的线上教育类企业在积极扩张，占租赁成交量的35%，超过其他行业成为租赁市场主要需求来源。另外，以律师事务所为主的专业服务类企业则表现出稳定的市场需求，占租赁成交量的16%。

整体租金持续下探，保证出租率成为业主的优先考量。本季度，整体市场平均有效租金为86元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降3.5%；甲级市场平均有效租金为92元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降3.8%，降幅为近两年新高。疫情对市场租金的影响正全面显现，业主普遍以保证和稳定出租率为优先考量，因此提供相应的租金优惠和灵活的租赁条款以吸引大面积的优质租户。

未来12个月，整体租金维持低位运行，升级类需求有望发挥作用。受到未来大量新增供应及经济放缓的双重压力，预计天津办公市场租金仍有下降空间。“甲级办公楼市场租金在经历了连续几年的下调后，更加优质的办公环境及更为灵活的租赁条款都为升级类租户提供了更具吸引力的选择，预计其租赁活动相较于乙级办公市场将更为活跃。”仲量联行天津及沈阳分公司商业地产部总监吕蔚然表示。

零售地产市场 首店经济助力市场复苏。租赁活动在第二季度逐步恢复，引入首店成为购物中心提升客流和竞争力的重要手段。餐饮成为首店的主流业态，其中咖啡茶饮、特色小吃最为活跃，如乐乐茶、喻记南派的天津首店开门营业。时尚零售方面，lululemon天津首店入驻天津万象城，POP MART、三只松鼠分别开设商圈首店。美妆集合店品牌积极布局天津市场，THE COLORIST调色师和wowcolour开设多家新店。另一方面，以线下体验为主的休闲娱乐类需求表现不佳，健身房也出现退租现象。

市场新增供应量保持低位。上半年，天津优质零售物业市场未录得新增供应，总存量维持在412万平方米。疫情导致的零售商关店在本季度显现，加之部分存量物业积极调整租户结构，进一步推高全市空置率。截至季末，天津优质零售市场整体空置率上升0.7个百分点至12.7%。其中，优质购物中心空置率上行至13.8%，环比上升0.8个百分点。

市场压力加大，租金承压下行。二季度天津零售物业首层租金环比下降5.5%，录得332元/平方米/月。在需求疲软和零售商财务压力较大的情况下，大多业主表现出降低租金或延长免租期的意愿吸引品牌进驻。运营能力强的成熟项目韧性较强，租金水平保持稳定。

市场仍将面临严峻考验，租金表现或将继续分化。市场仍将有20万平方米的新增供应于2020年入市，但不排除有项目延迟开业的可能。鉴于退租风险依然存在，且新项目招租进程受到疫情影响放缓，全市空置率预计将继续走高。市场租金水平则将继续承压，呈现两极分化态势。仲量联行天津分公司零售地产部总监尹伟静表示：“市场同质化竞争加剧，我们或将见证更多项目加快业态及品牌的调整步伐，首店经济、夜间经济或将成为有力的突围手段。”