深圳楼市调控升级 购房者期盼新政能拉低房价

7月15日，深圳市住建局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，大幅调整了限购措施，比如规定深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　在北京工作的林女士对记者说，2016年11月份，她将户口落在了深圳，按照之前“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”的政策，她即便在外地工作，也可以在深圳买房。在最新限购政策出台后，其表示可能得调整购房计划了。

　　深圳对深户人士限购升级：有户口还要3年个税或社保证明

　　新京报贝壳财经记者注意到，此次《通知》主要调整的是深户居民家庭及成年单身人士的限购政策。

　　按照《通知》，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　而原规定则为：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房，而并没有对个税或社保缴纳的年限进行规定。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，过去，深圳的购房资格获取相对容易，大部分炒房客借助深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年个税或社保，这也将有力打击部分炒房客户。

　　的确，据记者了解，按照现行规定，在深圳落户并非难事，具有普通高等教育本科以上学历，且年龄在45周岁以下的人员，或具有普通高等教育专科以上学历，且年龄在35周岁以下的人员均可办理人才引进迁户，也就是说普通的应届毕业生就可以选择在深圳落户。

　　对于非深户人群，《通知》称，居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房的规定执行。

　　针对“离婚买房”这一现象，《通知》也进行了限制，称夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　而此前的相关规定则为，购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成，但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有1套房按五成执行。对比来看，“离婚购房”的监管依然十分严格。

　　非普通住宅首付比例提高 打击高端住宅市场

　　此外，本次新政还调整了首付比例，且特别区分了普通住房和非普通住房的首付比例。按照规定，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。

　　同时规定，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　而原来，上述第一种情况，仅规定贷款首付款比例不低于50%；第二种情况，仅规定贷款首付款比例不低于70%。对比来看，显然购买非普通住房的贷款首付款比例均比原来提高了10个百分点。

　　那么，普通住房与非普通住房又该如何区分呢？按照《通知》，享受优惠政策的普通住房应当同时满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元等多个条件。

　　反之，则是非普通住房，也就是说，若实际成交总价高于750万元，则须按照非普通住房的贷款首付比例，增加了购房者的首付负担。

　　张大伟表示，本次政策将非普标准提高，750万以上的“豪宅”将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，这对于高端住宅市场的打击非常大。

　　值得一提的是，购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的情况不受新政影响，仍执行贷款首付款比例最低30%的政策。

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　　购房者：期盼新政能给房价降降温

　　意欲在深圳购房的王洋(化名)称：“最近半个月正好计划购房，但是政策出来之后，我就没有购房资格了，毕竟现在还没有成功落户，如果按个税走，还有一年才能有购房资格，不过，这也不一定是坏事，如果能管控房价涨得不那么快或跌点，也挺好。”林女士也有类似的想法：“限购加码之后，深圳二手房应该就不会涨得那么多、那么快了。”

　　深圳市民王怡(化名)对记者说：“现在深圳缺的不是政策，而是落实，和其他一线城市不同，深圳小产权房非常多，同地段的小产权房价格比商品房便宜很多，因此交易也比较活跃，这些房源不受监管控制，对整体政策的落实影响还是挺大的。”

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱认为，深圳调控收紧是市场过热的必然结果。

　　上半年，深圳二手房地产市场疫后飞速恢复，增速指标领先其他城市，诸葛找房数据显示，今年上半年深圳二手住宅成交高达43586套，累计同比增长达39.9%，增速大于北京(-5.8%)、上海(-8.4%)等一线城市。

　　成交量大涨的背后，深圳房价也十分坚挺，安居客APP数据显示，深圳二手房7月挂牌均价为55863元/平米，环比涨0.23%，同比提升3.23%。

　　新政后，深圳楼市或将出现明显降温，张大伟认为，部分投资客很可能开始离场，市场7~8月起成交量快速萎缩，整体看，若深圳新政严格执行，预计未来半年，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次政策具有很强的信号意义。疫情下，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步稳市场，防范市场炒作。