房地产市场进一步分化 政策更应因城施策精准调控

后疫情时代，随着基建项目快速推进，挖掘机和重卡销量连续两月增速60%以上，房地产销售增速延续2020年5月回升态势，30个大中城市商品房成交面积增长9.4%，显著高于4、5月，对内需支撑明显。

　　不过，在中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限公司联合主办的中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、CMF主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市场恢复的过程中，头部企业、大型城市优势明显，资源聚集效应进一步加剧，房地产市场的超级分化格局进一步得到强化。这种市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。

　　“2020年两会政府工作报告再提房住不炒、因城施策和促进房产市场平稳健康发展的政策要求。房住不炒是大基调，因城施策则充分考虑到了超级分化的市场格局。这充分表明了，未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出‘市场超级分化’与‘政策坚定调控’并存的特征。”秦虹表示。

　　市场结构待调整

　　当前房地产市场销售面积与销售额增速基本同步，但此前两者相差6%-10%，反映出当前总量的恢复主要依靠打折促销、购房补贴，以及核心地段、核心城市的一二手房价倒挂，通过降价推动了销量增长。

　　在秦虹看来，疫情之后，房地产市场在市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场等方面，均出现了超级分化的格局

　　数据显示，2020年上半年，在全国商品房销售面积仍是负增长的情况下，按全口径销售额计算，排名前3大房企的门槛提高了8.9%，前10大房企提高了6.2%，头部房企市场占有率进一步提高。

　　房地产行业是典型的资金密集型行业。在防控地产过度金融化与防范金融系统性风险政策下，房地产企业融资渠道收紧，融资难度普遍增大，融资规模和融资成本都显示出越来越大的差别，“马太效应”越加凸显。

　　同时，企业的土地储备也越来越拉开差距。土地储备是房地产企业竞争力的重要体现，企业规模越大，获地的能力越强。2020年1-4月，仅排名前30的房企拿地数量占到前50名企业拿地数量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企业拿地总额3415 亿元，占TOP50 企业的 36.9%。房地产大企业在复产复工、增加投资的能力方面远远高于中小企业。

　　不仅拿地数量多，大企业在地价方面的优势也很明显。从楼面地价均值看，前10企业的土地成本显著低于排名11-50企业，前者约为后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均楼面地价也远远低于其他规模房企，说明了土地成本在企业间的分化。

　　地级以上城市，大企业覆盖率远高于中小企业。这为后期更高的盈利水平留足了更多的空间。

　　报告显示，这种分化不仅只在企业间，也反映在城市层面。由产业和人口的集聚特点所决定，不同城市房地产市场的供求格局差距很大，部分城市供求关系紧张，仍需采取限价控价的措施。而另外一些城市，由于经济活力不足和新增人口减少，房地产市场需求减弱，交易低迷，房价面临下跌压力，特别是一些非重点都市圈的三四线，还需依靠打折优惠，以价换量获得销售回款。

　　这也导致了库存的差异化。截至2020年3月末，一线城市短期库存去化时间为12.6个月，较去年四季度末提升0.1个月；二线代表城市短期库存去化时间为10.6个月，较去年四季度末提升0.6个月；三四线代表城市短期库存去化时间为13.6个月，较去年四季度末提升0.9个月，自2018年6月以来持续提升。

　　在植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来，房地产市场的快速分化对于整个行业而言存在很多积极影响，比如，一些经营不善的弱小房地产企业被淘汰出了市场，使得市场结构更加合理，这对整个市场抗风险能力的提高是有好处的；同时这种分化有助于降低行业成本；此外有了一些比较大的规模企业之后，可以更加有规模地进行管理，便于市场管理的规范化。

　　调控应该因城施策

　　由于房地产对货币政策高度敏感，因此在当前宽松货币政策下，房地产市场调控是坚定的，为防止投机炒房仍坚持了比较明确的金融抑制政策，严查资金违规流入房地产。从今年两会关于房地产政策也可以看出，高层重申“房住不炒”的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“过去很多年房地产市场被认为会出现下跌，但是这种预期并没有实现，目前看来，当前房地产市场即便处于顶峰状态，很多城市还会出现上涨，这也显现出我国房地产市场的复杂性。”中国人民大学经济研究所所长、CMF联席主席，中诚信集团董事长毛振华指出。

　　在他看来，房子本身不是一个一般的消费品，它具有投资品的功能。这种性质影响了房地产价格规律的运行。短期来看，房地产出现大幅快速下降的风险是非常小的。然而在某些人口和产业流失比较严重的地区，特别是在四五线城市，房价下行存在非常大的可能性。

　　“在这个时点研究中国房地产的发展方向，要考虑到货币扩张给资产市场带来的一些影响。除此之外，我国的城市化率也会影响到房地产市场。当城市化空间在与基本面相吻合时，一旦货币环境相对宽松，往往会在资本市场首先体现出来。”新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东说。

　　不过，在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来，房地产市场通过总量带动的时代早已过去，房地产市场面临更多的是结构性调整。尽管2020年房地产再次显示了非常强的韧性，但未来房地产对宏观经济支柱产业的贡献可能会越来越弱，此外未来我国房地产市场的需求是走弱的。未来的房地产市场发展动力更多来自结构性的转变。

　　“当下我们改革的主要方向集中在农村土地改革、户籍改革和新一轮城镇化的改革，从宏观来讲未来中国可能会寻找一些新的支柱产业来取代房地产产业，这对房地产市场是最大的一个挑战。”朱海斌说。

　　值得注意的是，房地产的调控应该因城施策，不要一刀切，不同的城市未来的走势不一样，面临的困境也可能不一样。在进行房地产调控的时候，不能仅仅从房地产本身考虑，还要看到房地产跟地方债务是密切联系在一起的，一旦房地产发展起来，地方政府可能会有扩表的冲动。这需要各地政府把握好度，不能透支未来，埋下一些风险隐患。

　　“中国的房地产市场本质上是行政性管控市场，不能简单地把房地产价格的变化与整个国民生产的成本完全联系起来；同时，中国的房地产市场是一个超级分割的多元化隐性的、房地产市场，表现在还有许多住房无法进入二手房市场。目前建立在房地产市场基础上的衍生品链条不是很长，主要是以房地产和土地为核心的资产证券化以及证券化之后的衍生品，风险波动性较小。中国是成长型经济体，房地产市场与日本、欧洲这种成熟型经济体的房地产市场有本质的属性差别。”中国人民大学副校长刘元春表示。

　　针对我国房地产市场的发展现状，秦虹表示，仍然要以稳房价为目标，因城施策，把握好房地产开发节奏。同时，以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。此外，要以城市更新为抓手，引导房地产行业的转型升级；以控制风险为底线，储备各类相机决策的政策措施；以量、价、金融等指标为核心，进行系统性市场监测。