深圳写字楼实地调查：租金触底后租赁淡季变高峰

深圳写字楼租赁市场终于恢复了一丝活跃。

　　“3月份的时候，100多平的屋子空了将近25套，现在只剩两套，要么是装修比较差的，要么是上个租户用的不是很干净，新业主也不愿装修，除此之外都顺利成交了。”7月8日，负责卓越集团福田上梅林片区商业租售的许先生告诉《华夏时报》记者，最近小企业主的租赁需求开始增高，办公面积主要在100至200平米之间。

　　7月9日，本报记者继续走访了卓越集团在福田中心区和前海桂湾的甲级写字楼，也同样从中介和业主接收到中小企业租房意愿提升的信息。在疫情可控的当下，写字楼招租难的窘境似乎已不再。

　　中心区租金最大降幅达50%

　　疫情期间中小企业无力承担租金，业主也不得不采用“以价换量”策略，如今成效终显。

　　谈起之前的租房情况，许先生对本报记者说：“很多公司缩小办公面积，二房东更是跑路了一大半，都退给了物业。只有两个大公司留在这边久一点，现在二房东都是亏本的。”

　　但四月底开始，业主大幅下调租金，企业的租赁需求开始得到释放，二房东的优势也逐渐消失。

　　“二房东的使用率只有三到四成，但因为价格便宜，所以以前企业都找二房东。而现在一手业主也调低了价格，使用率又有65%，算起来比二房东划算，所以现在都开始找一手业主买房。”许先生说。

　　以记者在走访时了解的信息为据，目前，卓越集团位于福田中心区的卓越时代广场租金最高，其次是位于前海桂湾的卓越前海壹号A&B座，租金最低的是位于福田上梅林的卓越城。

　　负责福田中心区写字楼商业租售的李先生介绍：“疫情之前，卓越时代广场的报价在200元/平米以上，最高租到350元-360元/平米，装修好的甚至380元。但最近的成交价格是180元-210元/平米左右，最低160元/平米。”由此计算，卓越时代广场的租金降幅可达50%，是走访的三个写字楼中降幅最大的一个。

　　如此的减租力度已成功吸纳企业进驻，深圳的写字楼租赁活动也于二季度逐渐恢复，使往年的交易淡季转变为旺季。房地产顾问戴德梁行甚至统计出，深圳甲级写字楼在今年上半年的累计吸纳量已超过2019年全年。

　　而业主愿降租以迎合市场需求的情况，在深圳的确罕见。戴德梁行在报告《2020深圳写字楼的市与势》中指出：“一直以来，深圳连续数年的高供应量持续积蓄市场压力，也由此，疫情前虽然市场整体空置率持续走高，但考虑到物业在未来市场中的影响力及对深圳产业经济高增长的预期，业主降租意愿较弱，更多是通过给予一定的装补或延长免租期等方式吸引客户。”而疫情后整体经济环境不容乐观，且可预见的高供应压力削弱业主对后市的信心，以价换量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量。

　　对于深圳写字楼租金是否还有下调可能，李先生表示：“现在的租金基本已经到底了，开始慢慢回升，业主给予的免租期也从疫情期间的两个月缩短到一个月。”

　　前海仍处建设阶段企业可获财政补贴

　　从5号线的桂湾站出站后，进入记者视线的景象略显萧条，目光所及皆是未露雏形的在建写字楼，以及在街边摆放的围栏和堆积在地面的工业废品。而这里正孕育着深圳的“未来”——前海。

　　卓越前海壹号的“包租公”梁先生告诉本报记者，很多想从福田搬到南山的企业，都选择落脚前海，“一方面是科技园那边的二房东数量太多，使用率只有三四成，而这边一手业主多，价格还低；另一方面前海正在发展，两三年后的光景肯定和现在不同，毕竟规划的是深圳未来的城市双中心之一。”他说。

　　但就目前而言，前海桂湾商务中心区的商业建设还没有完善，除卓越前海壹号以外，区内其他写字楼都还没有招商，只有卓越前海壹号A座、B座有人办公，现在入驻率是50%。

　　“之前都租光了，直到2018年下半年互联网金融公司相继暴雷，之后就空了好多。租金方面，疫情之前是170元/平米，现在对外报价是150元/平米，可以谈到130/平米，但楼层高的要180/平米。”梁先生介绍道。

　　虽然目前的租金较中心区还有差距，但梁先生对其未来的上涨走向预期良好：“如果这一片起来了，租金肯定在200到300之间，当初那些业主买时都承诺最少租个三五百的。今年京东已经在卓越T3租了6层，现在在装修，T1的5-41楼也是准备给前海管理局总部使用的。”

　　相比之下，前海的楼市价格早已闻风而起，甚至成为点燃2020深圳楼市的一把火。据此前媒体报道，今年3月至4月，招商蛇口太子湾云玺大厦累计开盘三次，共出售192套房源，均价11万元/平米，每次开盘均实现当日售罄。

　　根据梁先生所述，目前，前海对企业的吸引力有很大一部分来自政府的补贴。“好多总部在福田的公司为了拿前海的补贴，会在这里的写字楼租个100平米左右的小房间，然后派五六个人在这办公。”

　　对于梁先生提到的租金补贴，记者从深圳市政府官网了解到，深圳市前海管理局在2019年6月1日印发《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》，越优秀的企业，补贴力度越大。

　　该办法提到，凡注册地、经营地与税收缴纳地在前海合作区，且办公租赁用房面积不少于150平米、期限在3年以上、不在企业经营异常名录内的企业或社会组织，若在2020年租用办公，均有可能享受到不同程度的租金补贴。

　　“一般补贴对象在2020年1月1日至12月31日期间起租的，每年按照实际租金的20%予以补贴，可连续补贴3年，每年补贴金额最高不超过200万元。”而重点与特殊补贴对象(上市公司或世界500强等)在2019年12月31日起租的，将每年按照实际租金的50%予以补贴，可连续补贴3年，每年最高补贴金额最高不超过500万元。