土地成交持续回暖 头部房企和国企成拿地主力

伴随着房企销售情况逐步修复以及融资环境宽松，上周土地市场供求量环比均有所增加。头部房企和国企成拿地主力，和具有国资背景涉房企业合作拿地开发成为地产商们的共识。

　　成交规模环比大涨

　　上周，南京、武汉、郑州等城市均有大规模土拍，重点城市土地市场成交规模环比大涨。

　　克而瑞地产研究中心数据显示，上周重点城市成交建筑面积为3019万平方米，较前一周上涨79%，成交金额较前一周上涨71%。重点城市平均地价则较前一周下滑5%，但与去年同期相比仍是上涨。

　　上周，重点城市整体土地市场成交溢价率较前一周下滑6个百分点。具体来看，受上海出让优质土地拉动，一线城市溢价率回升至13%；二线城市整体持平；三四线城市整体下滑明显。

　　中指研究院报告称，上周土地市场供求两端均走高，住宅用地成交环比增长逾6成，整体均价小幅上涨。40个大中城市(市本级)整体供应量1080万平方米，成交量1327万平方米。其中住宅市场供应量550万平方米，成交量682万平方米。

　　溢价率整体较低

　　头部房企和国企成上周拿地主力。亿翰智库统计数据显示，中海地产、保利发展、滨江集团、绿城中国、华侨城、融创中国等房企上周拿地投资总金额位居前列。

　　6月30日，武汉市以招拍挂形式集中出让10宗地块。中海地产以144.2亿元竞得其中两宗土地，总计容建筑面积99.44万平方米。上述两宗土地均涉及住宅、商服、文化、公园与绿地用地，总起拍价为132亿元，实际成交溢价率为9.24%。华侨城以底价66.66亿元摘得10宗地块中的一宗，土地面积约为12.79万平方米，楼面价12648.48元/平方米，同为住宅、商服、公园与绿地用地。

　　6月29日，融创系公司嘉兴融禾置业有限公司经101轮竞价，以约50.20亿元竞得杭州钱塘新区云帆社区一期商住地块。该宗土地出让面积约为19.21万平方米，楼面价为9441元/平方米，起始价约为39.90亿元，溢价率约为25.82%。融创中国上周还以0.7亿元零溢价率落子郑州一宗土地。

　　保利发展6月29日以底价66.01亿元竞得东莞虎门高铁站TOD地块。该宗地块占地面积约为19.88万平方米，建筑面积约105.19万平方米，折合楼面价6275元/平方米。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，上周溢价率整体较低，一方面是前两个月土地市场热度攀升，前期积压的需求逐步释放，7月份之后土地市场热度有所降低；另一方面是前期出让的地块品质较高，房企竞争更激烈，溢价率处于较高水平。

　　中指研究院企业研究总监李建桥表示，当前，在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管依旧从严，中小房企现金流压力加大，优质国企和财务状况良好的大型房企资金融资难度较低，资金相对充裕，在土地市场的表现也就相对积极。

　　合作拿地成共识

　　值得一提的是，与具有国资背景的涉房企业合作拿地、合作开发，正成为房企获得土储的一大途径。

　　杭州绿城交投锦溪置业有限公司经过58轮竞价，以约29.13亿元的价格竞得杭州未来科技城81号地块。天眼查数据显示，浙江省交投地产集团有限公司(简称“浙江交投”)、杭州绿城房地产投资有限公司各持有该公司49%、51%股权。浙江交投为涉房企业，实控人为浙江省国资委。

　　6月30日，绿城中国联合宁波市轨道交通集团有限公司以约17.03亿元竞得宁波市鄞州区一宗土地，溢价率为31.66%。前一天，二者联合体公司以约18.44亿元、31.93%的溢价率竞得宁波市火车东站-潘火地段一宗土地。宁波市轨道交通集团有限公司实控人为宁波市国资委，该公司同样为涉房企业。

　　7月3日，青岛万悦置业有限公司以底价3.37亿元摘得青岛市黄岛区两宗土地。万科A旗下公司持有该公司49%股权，青岛远通物联技术股份有限公司持有该公司51%股权。后者最终实控人为青岛西海岸新区国有资产管理局。

　　事实上，随着公开市场拿地难度增加，与具有国资背景的涉房企业合作拿地，正成为房企获得土储的一大途径。如越秀地产2019年年报显示，公司当年通过国企合作模式增加的土储约149万平方米，约占当年新增土储的19.3%。

　　“合作拿地，这是因为当前土地招拍挂拿地竞争越来越激烈，具有国资背景房企基于本身资金实力雄厚且融资成本低，拿地更有优势。联合体拿地则能分担资金压力，分散市场风险。”陈霄称。