房租持续上涨不再 长租公寓二房东模式还能做多久

在抛出亿元补贴应对下行市场的同时，随着蛋壳人事变动、部分头部企业不断爆出强制降租金的消息后，长租公寓发展模式的变革再度被提及。疫情下，被加速揭开的长租公寓“二房东”顽疾伤疤，成为当前长租公寓经营者们必须要面对的问题，如何改？如何避免暴雷？二房东之外，还有其他路吗？

　　不变的“二房东”模式

　　长租公寓在疫情期间已成了热门话题，而这个话题多伴随“负面”声音，先有房东租客“两头吃”的荒诞行为，后蛋壳公寓机构负责人被调查，最近更有业主接连曝出自如向业主提出降租金要求，甚至在沟通中表示“不降租就解约”，房东还要倒贴一笔费用。

　　“长租公寓的种种‘劣迹’与经营艰难的现状有直接关系，受疫情影响，租赁需求整体下降，以租金差和服务费为主要收入来源的长租公寓运营压力增大。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，今年前6个月，企业的租赁房源总成交量为去年同期的一半左右，租金价格也因此下行。但同时，长租公寓机构手里的房源多为中长期持有，收房的价格高于出租的价格出现的价格，形成了价格倒挂的现象，高成本低收入的现状，导致长租公寓面临现金流压力。

　　谢逸枫称，目前长租公寓仍是一成不变的“二房东”盈利模式，并未能探索出新的盈利赛道，主要收入依赖于租金差价。实际操作中，长租公寓先从业主端收房，会适当进行装修、家具装饰，然后转租给租客群体，通过提供房屋租赁产品和增值服务(保洁、搬家、维修等等)，获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金，一旦市场变化或特殊的情行发生，必然会面临“生存”的困境。

　　近期，北京商报记者也做了一个关于长租公寓的市场调查，对于租赁需求，租客们在租房时还是更看重价格。“只要租金方面能达到心理预期，房屋状况相对较差也是可以接受的，此外交通便利程度、通勤时间长短会是加分项。”自如客杨铭如此看待价格、条件以及配套的关系。

　　另一方面，长租公寓机构的“垄断”也被诟病，“租赁长租公寓也是无奈的选择，房东直租根本找不到，好不容易能联系到的对方也是中介，一堆费用算下来也差不多。考虑到直租后续会与房东产生一些额外纠纷，长租公寓是一个减少麻烦的选择。”包括杨铭在内的多位长租公寓承租者如此反映。长租公寓带来的租赁便利性确实值得认可，但受盈利模式影响其高昂的价格一直居高不下。“每年租金上涨5%左右基本成为了惯例，所以租房基本一年要一换，位置也越来越向外围转移。”

　　更大的隐患

　　在疫情影响下，长租公寓因发展模式带来的更大隐患正在逐步显现。

　　以刚刚经历了人事变动的蛋壳公寓为例，近期发布的2020年一季报显示，公司一季度总营收19.396亿元，同比增长62.5%；但净亏损却高达12.344亿元，同比扩大51%。而在此之前，蛋壳公寓也一直处于亏损状态。与蛋壳公寓类似，刚刚上市的青客公寓业绩也不容乐观。年报数据显示，2019年青客公寓净亏损达到4.98亿元，而近三年累计净亏损已达12.42亿元。

　　据不完全统计，今年公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家，其中七成由于“高收低出”(长租公寓企业为了短时间内抢夺房源，企业支付给房东的租金高于租客支付的租金，属于亏本经营)的模式导致。

　　贝壳研究院高级分析师黄卉指出，在今年的疫情影响下，长租公寓企业面临两个难题。因为租金下降是整体租赁市场的趋势，包括租赁成交周期的增加，所以在这种情况下，更加考验长租公寓企业的运营能力。此外，主要收入来源受困，也更加考验长租公寓企业的资金筹措能力。

　　然而让更多的业内人士担心的是，在出现高进低出的价格倒挂后，“资金池暴雷”可能是所有长租公寓必须要防范的金融性风险。

　　“这个问题去年就已经出现了，基本华东暴雷的最后都在这个问题上，给房东月付款，但租客至少一个季度起付，这还不包括双方的服务费、空置期免租等。”北京某头部长租公寓负责人透露，今年起，自己所在的公司已经将房东付款从季付款改为月付款，目的就是为了加大手中现金流，与之相对的便是沉淀资金的产生。

　　他给记者算了笔账，在合理空置期内，长租公寓方面收房一般按照14个月两个月空置期外加20%的服务费，以一套5000元/月租金的房源为例，在收到房子后，中介将给房东打出首月房租，即5000元，随后两个月为空置期，不需要打租金，第四个月的租金将扣除20%的服务费，给付4200元，而这四个月里，即便空出一个月空置期，后三个月平进平出的情况下，经纪公司依然可以从租客手中获得15000元的租金，即产生6800元的差额，而在随后的租赁期内，由于付款周期的不同，这种差额将一直存在。“这部分资金一直属于灰色地带，算不算资金池，全行业都在侥幸，整个盘子运作的好可以，一旦出问题，收了租客的，房东没给，就暴雷。”

　　对于这样的问题，易居企业集团CEO丁祖昱也曾指出，从金融的角度来看，经历了初期资本狂热期，近两年国内整体融资环境相对收紧，长租公寓进入融资瓶颈期。目前市场融资结构较为单一，住房租赁专项债券仍为主要融资工具，为刺激租赁市场良性发展，租赁住房行业亟需金融创新，探索多元化融资方式。

　　“融资可以确保企业能活下去，但根本问题还是要在业务层面上提升。”黄卉称，每一个行业都会从萌芽期走向成熟期，这都需要一个过程，行业也会加速淘汰一些经营不善的企业，行业集中度的提升是未来的发展趋势。所以在疫情的影响下，也会倒逼长租公寓企业不断的聚焦精耕，聚焦提升自身的运营能力，为市场、租客提供更好更优质的租赁产品。

　　变轻是否可行

　　“原本国家鼓励的长租公寓模式，应该是业主利用闲置资源增加市场有效供给，但现在的长租公寓已经变味了，就是一味的把中低端租赁房源升级成为中高端，让自己有合理的理由吃差价。”中原地产首席分析师张大伟指出，重资本投入的长租公寓，确实有市场，但前提是规模不大、市场上行，必须要坚持整个租赁市场梯级消费的布局，达到“房东直租”和“二房东”模式需求的平衡。

　　一些长租公寓租客也向记者反映，高成本之困是长租公寓机构自己所赋加的“难题”。作为品牌机构，长租公寓多为标准化生产，一些房况差的房源可以通过精装修来吸引购房者，这是一个正常的想法。但为了规模而高价抢占市场，且一些房况好的房源完全没必要进行二次装修，这方面成本最终都将转嫁给了租客。有观点认为，开源节流是保障现金流的关键，既然开源近期不好实现，那么节流也不失为一种办法。

　　记者了解到，疫情之下长租公寓开始采取更为谨慎的发展方式，包括相寓、自如等在内的长租公寓开始采取更为谨慎的发展策略：不再大收大建、调整给房东房租的周期、缩短空置周期等，这一态度也是节流的表现。

　　贝壳研究院数据显示，上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。黄卉分析指出，门店拓展速度趋于停滞，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影响，长租公寓空置率上升及业务推进放缓。同时，对比17-18年房企“跑马圈地”的热络景象，在疫情的影响下，今年上半年长租公寓领域呈现房企“零”进入的状态。

　　谢逸枫则表示，市场发展还需让市场自身去适应，目前长租公寓的调整虽然受到疫情的影响，但更多是去年低迷氛围的延伸，长租公寓整体经历此次洗礼，将彻底告别野蛮生长。