佛山楼市：火热表象下 后劲不足
时间：2020-06-20 08:10:43 来源：21世纪经济报道
[导读]2020年，在成为GDP万亿俱乐部新成员以后，佛山又喜提新一线城市的头衔，跟随佛山城市地位一起攀升的，还有它的房地产市场。 5月份以来，...
2020年，在成为“GDP万亿俱乐部”新成员以后，佛山又喜提“新一线城市”的头衔，跟随佛山城市地位一起攀升的，还有它的房地产市场。
5月份以来，佛山楼市持续火热，最先体现在土拍市场的升温，“地王”频现，楼面价屡创新高。其次，新房虽未出现明显涨幅，但成交量连续三个月攀升。这是土拍、新房限价取消、人才购房门槛降低等原因促成的。
粤港澳大湾区战略规划的出炉为佛山带来重大利好，房价或许还有上升的空间，但二手房市场行情冷淡，存量消化困难，后期房价难以大涨。佛山楼市看似一片红红火火，实则房价增长动能不足。
楼市火热复苏
5月以来，佛山楼市逐渐摆脱了前期疫情的影响，满血复活。
开发商们买地的热情突然爆发，土拍市场火爆，高溢价地块频现。
房企抢地，从来都是一场无硝烟的战争。佛山中原战略研究中心总监朱伟德指出，临广板块和政府重点打造的区域，如佛山新城、千灯湖、奇槎等板块土地价值较高，将是不少品牌房企关注的重点。
三龙湾土拍竞争异常激烈。5月28日，经过26轮竞价，中海以46.25亿元竞得南海三山新城，剔除配建后楼面价16269元/平方米，溢价率达25%。
统计显示，该区域4-5月共成交4宗地块，有3宗杀入佛山历史总价TOP10，总金额177.5亿，占全市超40%。
中原地产数据显示，1-5月，佛山累计商住用地成交金额493.5亿元，同比大涨46%，成交面积218.4万平方米，同比上涨17%。
这背后的原因是，3月以来，佛山全市普遍取消了土地出让的最高限制地价，基本以价高确定竞得人。
“取消最高限制地价其实是摆出了一个鼓励大家积极拿地的姿态，也是为了从供给侧给房企更多的信心。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析。
土地限价松绑的同时，土地供应端也持续放量。中原地产数据显示，今年3、4、5月佛山供应的商住用地面积分别为116.9万平方米、79.1万平方米、53.4万平方米，同比分别暴涨563%、95%、121%，前五月累计供地282.8万平米，同比上涨56%。
6月，佛山推出11宗地块，总起拍价超78亿元，预计土拍市场还会继续活跃。
佛山中原战略研究中心指出，优质地块批量释放吸引了一众房企抢夺，成交端尤热，受到高溢价优质地块成交的带动，加上不设限价，促使楼面价阶段性趋高，前五月佛山平均楼面地价攀升明显，同比上涨29%。
土地市场升温的同时，楼市也在回暖。受疫情影响，“小阳春”滞后，被积压的购房需求持续释放中，叠加3月佛山人才购房门槛放宽至中专学历、楼市消费群扩容的利好消息下，市场信心恢复明显，开发商推货力度加大，新房成交量在5月达到了小高峰。
克而瑞数据显示，5月期间佛山共有50盘推新，推售量达5836套，如怡翠尊堤、恒大御澜庭、上坤翰林湖壹号、欧浦花城等热销项目去化超7成。继4月破万套后，5月新房成交也攀上了万字头，网签10925套，成交量连续三月回升。
为冲刺半年度业绩，房企推货也更加积极，仅5月就有50盘推新，推售量达5836套，部分热门楼盘去化率达七成。
增长后劲不足
新房的火热并没有传导至佛山的二手房市场。
与日渐走高的新房价格相比，二手房行情冷淡，存量消化困难，不少业主揣着房源主动降价都难以转手，二手房市场陷入量价双降的窘境。
在佛山热门区域千灯湖、亚艺等板块，二手房的成交和价格都呈现低迷之势。去年底，千灯湖有好几个项目挂牌价都跌到了3万以内。
在亚艺板块，二手房价格虽然没有明显下跌，但只是维持在2017年的水平，或者比2017年稍微涨了一点，不到10%。
佛山住房网数据显示，近年来，佛山二手房的成交量呈现明显的下降趋势。从2017年的87987套高位，一路跳水到2019年的53619套，几乎回到2015年的水平。
值得注意的是，佛山二手房市场之所以能在2017年达到高峰，得益于楼市政策红利。2016年，央行与银监会联合发布通知，降低非限购城市的首套房、二套房首付款比例。佛山楼市因此受益，新房、二手房成交量闻风大涨。
但政策红利止步于2017年，佛山叫停购房入户政策，开始逐步实行积分落户，叠加2019年新房限价放开、人才购房门槛减低，二手房市场的买家大量分流至新房市场。
安居客数据显示，2020年5月，佛山二手房房价12896元/平方米。而2017年12月房价10229元/平方米，三年里，佛山二手房的房价涨幅不过2000多元，疲态明显。
易居研究院研究员严跃进表示，虽然“广佛同城”让佛山承接了广州大量的居住外溢，但最终，决定房价走势的还是供求关系，佛山新房的整体供应量很大，蚕食了二手房的空间。
因二手房成交周期长、手续复杂，加上产权时间短、户型较老等因素影响自住体验，有购房需求的人更偏好新房。
此外，佛山这个800多万人口的城市，买房以自住为主，投资和炒作的需求不像深圳那么多。
加之佛山房价分化明显，临广板块的禅城、顺德、南海还处于上升通道，而三水、高明的房价已有所回落，令投资客望而却步。
总体来看，佛山的住房增长势头疲软，房价继续上涨的空间不大。
即使在新房市场，佛山楼市也并非普遍火热，而是呈现分化态势。
比如，位于南海的千灯湖是近年来佛山楼市最惹眼的主角，既是佛山的金融中心，又有广佛地铁直接通过，新盘部分售价已超5万/平方米。然而，非限购区的三水、高明新盘定价都有所回落。
5月份以来，佛山楼市持续火热，最先体现在土拍市场的升温，“地王”频现，楼面价屡创新高。其次，新房虽未出现明显涨幅，但成交量连续三个月攀升。这是土拍、新房限价取消、人才购房门槛降低等原因促成的。
粤港澳大湾区战略规划的出炉为佛山带来重大利好，房价或许还有上升的空间，但二手房市场行情冷淡，存量消化困难，后期房价难以大涨。佛山楼市看似一片红红火火，实则房价增长动能不足。
楼市火热复苏
5月以来，佛山楼市逐渐摆脱了前期疫情的影响，满血复活。
开发商们买地的热情突然爆发，土拍市场火爆，高溢价地块频现。
房企抢地，从来都是一场无硝烟的战争。佛山中原战略研究中心总监朱伟德指出，临广板块和政府重点打造的区域，如佛山新城、千灯湖、奇槎等板块土地价值较高，将是不少品牌房企关注的重点。
三龙湾土拍竞争异常激烈。5月28日，经过26轮竞价，中海以46.25亿元竞得南海三山新城，剔除配建后楼面价16269元/平方米，溢价率达25%。
统计显示，该区域4-5月共成交4宗地块，有3宗杀入佛山历史总价TOP10，总金额177.5亿，占全市超40%。
中原地产数据显示，1-5月，佛山累计商住用地成交金额493.5亿元，同比大涨46%，成交面积218.4万平方米，同比上涨17%。
这背后的原因是，3月以来，佛山全市普遍取消了土地出让的最高限制地价，基本以价高确定竞得人。
“取消最高限制地价其实是摆出了一个鼓励大家积极拿地的姿态，也是为了从供给侧给房企更多的信心。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析。
土地限价松绑的同时，土地供应端也持续放量。中原地产数据显示，今年3、4、5月佛山供应的商住用地面积分别为116.9万平方米、79.1万平方米、53.4万平方米，同比分别暴涨563%、95%、121%，前五月累计供地282.8万平米，同比上涨56%。
6月，佛山推出11宗地块，总起拍价超78亿元，预计土拍市场还会继续活跃。
佛山中原战略研究中心指出，优质地块批量释放吸引了一众房企抢夺，成交端尤热，受到高溢价优质地块成交的带动，加上不设限价，促使楼面价阶段性趋高，前五月佛山平均楼面地价攀升明显，同比上涨29%。
土地市场升温的同时，楼市也在回暖。受疫情影响，“小阳春”滞后，被积压的购房需求持续释放中，叠加3月佛山人才购房门槛放宽至中专学历、楼市消费群扩容的利好消息下，市场信心恢复明显，开发商推货力度加大，新房成交量在5月达到了小高峰。
克而瑞数据显示，5月期间佛山共有50盘推新，推售量达5836套，如怡翠尊堤、恒大御澜庭、上坤翰林湖壹号、欧浦花城等热销项目去化超7成。继4月破万套后，5月新房成交也攀上了万字头，网签10925套，成交量连续三月回升。
为冲刺半年度业绩，房企推货也更加积极，仅5月就有50盘推新，推售量达5836套，部分热门楼盘去化率达七成。
增长后劲不足
新房的火热并没有传导至佛山的二手房市场。
与日渐走高的新房价格相比，二手房行情冷淡，存量消化困难，不少业主揣着房源主动降价都难以转手，二手房市场陷入量价双降的窘境。
在佛山热门区域千灯湖、亚艺等板块，二手房的成交和价格都呈现低迷之势。去年底，千灯湖有好几个项目挂牌价都跌到了3万以内。
在亚艺板块，二手房价格虽然没有明显下跌，但只是维持在2017年的水平，或者比2017年稍微涨了一点，不到10%。
佛山住房网数据显示，近年来，佛山二手房的成交量呈现明显的下降趋势。从2017年的87987套高位，一路跳水到2019年的53619套，几乎回到2015年的水平。
值得注意的是，佛山二手房市场之所以能在2017年达到高峰，得益于楼市政策红利。2016年，央行与银监会联合发布通知，降低非限购城市的首套房、二套房首付款比例。佛山楼市因此受益，新房、二手房成交量闻风大涨。
但政策红利止步于2017年，佛山叫停购房入户政策，开始逐步实行积分落户，叠加2019年新房限价放开、人才购房门槛减低，二手房市场的买家大量分流至新房市场。
安居客数据显示，2020年5月，佛山二手房房价12896元/平方米。而2017年12月房价10229元/平方米，三年里，佛山二手房的房价涨幅不过2000多元，疲态明显。
易居研究院研究员严跃进表示，虽然“广佛同城”让佛山承接了广州大量的居住外溢，但最终，决定房价走势的还是供求关系，佛山新房的整体供应量很大，蚕食了二手房的空间。
因二手房成交周期长、手续复杂，加上产权时间短、户型较老等因素影响自住体验，有购房需求的人更偏好新房。
此外，佛山这个800多万人口的城市，买房以自住为主，投资和炒作的需求不像深圳那么多。
加之佛山房价分化明显，临广板块的禅城、顺德、南海还处于上升通道，而三水、高明的房价已有所回落，令投资客望而却步。
总体来看，佛山的住房增长势头疲软，房价继续上涨的空间不大。
即使在新房市场，佛山楼市也并非普遍火热，而是呈现分化态势。
比如，位于南海的千灯湖是近年来佛山楼市最惹眼的主角，既是佛山的金融中心，又有广佛地铁直接通过，新盘部分售价已超5万/平方米。然而，非限购区的三水、高明新盘定价都有所回落。
编辑：zmh
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