限房价、竞地价 南京土拍新规为毛坯房加盖价格“天花板”

南京的“限竞”时代到来。

　　6月5日，南京市规划和自然资源局发布了2020年宁出第07号土地出让公告，将分布于河西南、城南、紫东、浦口、江宁等板块的8幅住宅用地挂牌出让。这些地块总出让面积40.8公顷，起拍总价129.9亿元，并且将于7月10日开始在网上竞拍。

　　此次挂牌出让颇为引人注意的是，8幅地块的出让条件中均标明将按“限房价、竞地价”方式出让。这也是南京首批“限房价、竞地价”方式出让的地块。

　　具体来看，南京8幅挂牌地块均设置了毛坯房销售的最高限价，即其单价不得超过售价均价的110%。

　　以此次挂牌的河西南宅地G28地块为例，其位于建邺区，东至天保东河，南至高庙路，西至青莲街，北至太清路，靠近S3号线高庙路站，出让面积18443.72㎡，最高限价16.7亿元，最高楼面限价32926元/㎡。这比4月30日在河西南板块拍出的G10、G11两幅宅地最高楼面限价突破4万/㎡低了不少。

　　同时，出让文件显示，河西南G28地所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过42000元/㎡(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

　　以此计算，G28地块上的未来商品住房毛坯均价被限在4.2万/㎡以内，最高销售单价不超过4.62万元/㎡(不含装修价)。

　　安居客数据显示，G28地块附近一手房价格在2.5万元-3.3万元/㎡不等，板块内的金茂府精装修均价约5.2万/㎡；板块内二手房价格偏高，基本上在4.5万元/㎡左右，甚至有二手房单价突破5万元/㎡，一二手房价格倒挂现象较显著。

　　事实上，早在2010年，北京就率先推出了“限房价、竞地价”政策。随后湖南长沙、江苏徐州、浙江温州、福建漳州、江西南昌等地均曾采取过该政策。今年6月1日在浙江宁波挂出的8幅地块，也明确是按照“限房价、竞地价”的方式出让。

　　某TOP10房企从业人士认为，“限房价、竞地价”慢慢成为很多城市推行“一城一策”的重要工具。如限房价，每个城市可以根据自己的尺度和市场行业发展情况来设定最高价，拥有很大的自主权，看似一样的政策，实际上空间是不一样的。

　　该房企人士进一步向记者分析，从行业的角度来说，尤其是现在主流房企的主流产品基本上是精装修的。现在设定的是毛坯房价格，那么最终价格毛坯房的价格与精装部分的价格可以有一定的调整，“把毛坯的价格定的低一点，更多精力放在装修上面，可能也有这样的空间可以做。”

　　“即便可以通过精装修的价格分配做一定的补充或者调整，但毕竟还是多了限制。”上述房企人士表示，开发商在拿地过程中肯定还是会把该政策作为考虑的因素。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，“这个政策直截了当，价格的刚性很强，土地价格一贵的话，房企就几乎没钱可赚了，”开发商在拿地的过程中会进行测算，“有的开放商建安等开发成本很高，一平方1.5万元或许都不止，那么楼板价超过2.5万可能就会影响企业拿地。”

　　事实上，限竞房会使得参加竞地的开发商难以通过涨价来向购房者转移购地成本的上升，因此开发商必须思考如何降低购地和建设成本，以确保利润空间。

　　值得注意的是，中原地产研究中心2019年底披露的统计数据显示，在较早推出“限房价、竞地价”政策的北京，2019年全市商品房住宅相比2017年库存增加3.4万套，其中有3.16万套是限竞房，“整体看，北京入市的限竞房项目中有80%已经亏损，即使未来快速卖完，也只是减少亏损，如果价格战持续，亏损面还会扩大”。

　　不过上述房企人士也指出，地方政府设定限价的时候也是通过正常的市场测算和行业排摸的，换言之，这个限价应该也会留给市场正常的利润空间。

　　某TOP30房企投拓部人士向记者表示，对企业来说，拿地还是坚持稳健决策，不能赌政策，需要持续提高企业自身竞争力。

　　“如果限得厉害，摇号也可能很疯狂。”上述TOP10房企从业人士表示，“连锁反应，也不好。”