杭州万人摇号买房B面：刚需十几次未中 投资客套现百万离场

959套房源，居然吸引超过6万人报名摇号，杭州远洋西溪公馆项目的热度传遍互联网。在杭州，由于个别新房项目与周边二手房存在巨大价差，买新房如同股市打新，能买到远洋西溪公馆的幸运儿，至少浮盈40万元，可以说是“买到就是赚到”。

　　火热的摇号买房B面，是1.60%的超低中签率，注定大部分人都将“陪跑”，有购房者在摇号十几次都没有中签的情况下，已经果断放弃。对于那些足够幸运的投资客们来说，在房源交付后选择迅速挂牌出售，轻而易举就能获利数十万元乃至上百万元。不过，随着倒挂价差较大的楼盘陆续释放，杭州新房市场的限价红利在逐渐收窄。

　　摇号十几次未中 刚需转向二手房市场

　　西溪公馆位于杭州余杭区，属于杭州未来科技城板块，紧邻着著名的西溪国家湿地公园。当时的开发商在2009年就拍得该土地，却因为自身原因、市场环境变化等，项目陷入长期烂尾。直到2019年，项目才被远洋收购，名称改为远洋西溪公馆，限价定在2.8万元/平方米，并以准现房形式入市。

　　经过十余年发展，杭州的房价已然不是当初的模样，根据贝壳找房APP显示，远洋西溪公馆周边二手住宅的价格多在3.5万元/平方米以上，也不乏售价达5万元/平方米项目，价差至少在7000元/平方米。西溪公馆项目最大的户型是190平方米，最小为59平方米，以最小户型住宅粗略计算，如果能够买到这一项目，意味着购房人能够浮盈40万元以上。

　　西溪公馆与周边二手房巨大的价差，成为众多购房者垂涎的项目。郑娜(化名)从2018年12月就开始筹划在杭州买房，她对中新经纬客户端称，西溪公馆不仅位置好，距离工作单位也较近，今年年初她就开始打听这个项目，但一直没有开盘消息。

　　今年5月底，该项目开始登记购房意向，购房者就像“雪片”一样飞来，由于资料审核量过大，登记结果公示不得不进行顺延。最终，报名摇号的购房人数突破6万，按照959套房源计算，西溪公馆的中签概率不足1.60%。



　　郑娜摇号买房时冻结的首付款。来源：受访者供图

　　这6万人中，并不包括郑娜，因为她在5月初就入手了一套二手房。她说：“这一年多，杭州热门楼盘的摇号选房参加了十几次，但都是百分之零点几、一点几的概率，太低了，不想再摇了。”

　　郑娜此前参与摇号的楼盘中，就不乏一些万人摇甚至数万人摇的项目，例如，中国铁建西湖国际城、保利融信和光尘樾、绿城翡翠城梧桐郡等。中国铁建西湖国际城曾三次摇号，每次都是上万人报名，2019年3月份的摇号，吸引到1.7万人参与，中签率仅为1.52%。

　　因为是单身，郑娜的摇号顺序一直相对靠后，她称，几乎每次摇号，都是排在最后20%中，每一次都与低价楼盘无缘。由于参与摇号需要冻结约60万元-80万元首付款到开发商指定的银行，但她手上能随时动用的现金不多，因此不得不从第三方平台借出部分资金，“每次摇号基本都会有小一千元的利息支出，但中签概率实在太低，比较绝望，就不想参与了。”

　　郑娜还称，在杭州的一些微信购房群里，有些购房人也在关注远洋西溪公馆，但不少人都说不参与了，因为摇了也是“陪跑”。

　　投资客转手出售房源 净赚百万元

　　与远洋西溪公馆一样，杭州所有万人摇的热门楼盘，都有一个共同特征，即最高限价与周边二手住宅存在较大的价差，加上杭州房地产市场一直较热、新房交付后没有限售期，套利空间巨大。

　　郑娜表示，她参加摇号的楼盘，价格多在2万元-3万元/平方米之间，而周边二手房的售价在3万元-5万元/平方米，价差悬殊，这激发了很多投资客的抢房热情。她说：“这么大的价差，把很多人的投资热情勾出来了，不少参与摇号的人都不是买来自住。”

　　据报道，经济观察网记者在西溪公馆售楼处偶遇了一位投资客，他自称用合法途径借用了超过50人的房票来“抽奖”，“冻2000多万，一周多的时间，中一套收益率5%，两套10%，合法的投资里，还有比这来钱快的嘛？这可比买彩票中奖率高多了。”

　　易居克而瑞浙江区域市场总监安鑫对中新经纬客户端称，不管是有无摇号，只要有楼盘的售价明显低于市场价，投资客都会选择入场，摇号虽然麻烦，但让投资者与刚需站在了同一条起步线上。另外，相比于市区内的高总价项目，外围市场小户型、低总价项目更受投资者关注。



　　融信澜天、万科未来城三期梦溪里小区挂牌出售的房源。来源：贝壳找房APP

　　实际上，曾经摇号火爆的低价楼盘，在交付后，确实出现大量购房者套现离场的情况。2018年5月，融信澜天404套房源公示预售证，毛坯均价约为1.8万元/平方米，因为价格优势，它成为杭州市首个万人摇号项目，登记摇号人数超1.1万户，中签率为3.40%。该项目于2019年底交付。

　　6月4日下午，中新经纬记者在贝壳找房APP上看到，该小区挂牌出售的房源有146套，占到总房源的36%，销售均价约2.9万元/平方米，且几乎都是毛坯状态。贝壳找房显示，该小区是杭州良渚热搜小区榜第1名，已经成交102套二手房。

　　杭州良渚一家房产中介门店的经纪人对中新经纬客户端称，挂牌出售融信澜天房源的业主，都是投资客，虽然每户都能净赚80万元甚至100多万元，但加上税费，融信澜天与周边小区的房价是持平的。因此，想买该小区二手房的客户，也没有很大的议价空间。

　　同样是上万人摇号的万科未来城三期梦溪里，共有662套房源，摇号时的销售均价大致在2.1万元/平方米。贝壳找房显示，该小区现在挂牌出售的二手房房源有126套，售价约为3.1万元/平方米。挂牌出售的房源中，最小面积为84平方米，最大的137平方米，顺利售出后，业主们获利不少。

　　据透明房地产研究院统计，卓越蔚蓝领秀、中国铁建西湖国际城、中国铁建万科江湾城、金色和庄、万科融信西雅图、德信海德公园等出现过摇号火热的楼盘，都已经售出不少二手房，成交价与新房售价的价差大约在7000元-10000元/平方米之间。房产交易平台显示，这些小区还有一些房源正在挂牌出售，等待新的卖家。

　　新房二手房价差缩 小万人摇接近尾声

　　6万人摇号买房只是特例，杭州并非所有楼盘都这么火热，流摇项目还是不少。据杭州房产新媒体平台住浙网统计数据显示，自2018年4月实施摇号买房至2020年4月3日的两年时间里，杭州共出现26次上万人摇号买房(有的项目分多次摇号)，但无人问津的零登记项目是前者的近10倍。

　　住浙网称，截止2020年4月3日，杭州共有929个楼盘参与摇号，共领出1603张预售证，推出房源超19万套，流摇次数达240次，零登记为246次，平均中签率为10.16%。

　　杭州万人摇号买房的盛况也将减少。据克而瑞监测，除了远洋西溪公馆，曾三次万人摇的城北万象城幸福里也于近日领出最后6幢高层的预售证，其限价红利超3000元/平方米。克而瑞判断，随着倒挂价差较大的红盘陆续释放，杭州新房市场的限价红利也在逐渐收窄，这两个项目应该是今年屈指可数的万人摇。

　　此外，安鑫分析，杭州外围市场的限价出现了一定程度的松动，新房与二手房的价差已经缩小，同时，因为“双限”政策，二手房的价格上涨也受到抑制。克而瑞称，限价上涨的板块多位于余杭、萧山，比如未来科技城板块，最新限价36100元/平方米，比之前板块的精装限价高出1600元/平方米。

　　“其次，大多数一二手倒挂价差较大的项目已清盘。自2018年摇号至今，杭州共产生26个万人摇号项目，其中23个项目已清盘，目前仅剩城北万象城幸福里、融创城、融信保利和光尘樾三个项目还有房源可售。除此之外，还有一些需现房销售的项目存在一定倒挂空间，比如滨江华成大江之星、泷悦华府、天阳融信东方邸等，这些项目都将于今年入市。可见，留给购房者和投资客可以把握限价红利的机会，已为数不多。”该机构称。