数据来了！楼市确有回暖，但降价信号也在逼近

年初疫情黑天鹅出现后，经济和楼市都被暴击。现在局面终于逐渐受控，楼市到底怎么样了？国家统计局今天出炉了官方报告，从权威数据中可以探究端倪。

楼市，微微回暖

从全国来看，1-4月份商品房商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%。

中原地产数据显示，一线城市方面，4月上海成交量增加明显，环比增加57%，跑在了曾经的房价领军城市深圳前面。而深圳成交量环比增长仅8%，而北京和广州成交量增幅相近，均超过50%。

4月楼市之所以感觉火热，主要是因为流动性宽松，再加上疫情期间和节前积压的需求释放，另外像深圳取消豪宅价格线这样的政策因素，叠加效应都比较明显，多方面原因共同导致了楼市成交量上涨。

从环比来看，确实可以看出楼市回暖的迹象，但这波爆发其实远远没有达到去年同期的水平。从今年4月楼市成交量和2019年同比来看，差别非常大。中原地产数据显示：4月一线城市整体成交量同比下降25%，其中北京成交量同比下降达44%。

二线城市也不容乐观，二线代表城市环比上升48%，但同比下降13.0%。可以说经济在恢复，楼市也在小幅度回暖，但和2019年相比还差得很远。

政策，依然趋严

我们都知道，楼市发展和政策息息相关。而今年的风向不仅比2019年严，而且调控政策出台的密度也远超以往。

中原地产研究中心统计数据显示，4月份全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数高达67次。

1-4月合计房地产调控政策高达238次，而2019年同期只有164次，同比增加45%。虽然政策里面有救楼市的成份，比如放松限购、降低首付的政策，可这些放松政策不是当日游就是3日游，来回反复显示出地方政府想松、但最终还是hold不住的尴尬现实。

房价增长的带头城市深圳，目前来看已经被摁住了。4月20日，人民银行深圳分行发布最新通知：要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷。这个举动，可被视作深圳楼市调控的又一个新动作，说明深圳房价短期大涨的动力已经大大减少。

要知道，深圳房价非常高，一般人根本够不到。出于资产保值的需求，避险资金大量涌入只是深圳楼市行情上涨的基础性因素，最关键的还是炒房客。所谓无利不起早，虽然中央三令五申“房住不炒”，但在巨额利益的驱动下，还是有人把用来支持实体的钱转手流入了楼市。

其实深圳房价上涨有很大的推手是一些喜欢炒房的“企业主”，这些人用的还不是自己钱，而是趁机套路政府的“救命钱”。这些钱不仅便宜，而且豪宅线取消后，短炒成本降低。这些人瞅准漏洞，转身就杀入了楼市。很多炒房客花几千块钱去注册公司，然后就可以申请针对中小企业的贷款了。在国家+地方贴息后，可以拿到优惠的利率。

这个利率究竟有多优惠？经过测算，相当于年化1.9%，加上隐形成本也不会超过3%。而国家规定的房贷利率目前为4.65%。这种套路，可以省不菲的资金。

永远不要低估人性的恶，因为很多善意都在被现实狠狠打脸。资本逐利没有错，但没有底线不能忍。

好在这种套路现在已经不好使了，因为有关方面已经出手，堵住了炒房客发国难财的通路。毕竟深圳房价现在已经高到天际，当击鼓传花的游戏没人接盘时，就是最危险的时刻。

银保监会主席郭树清的话言犹在耳：“没有任何一个国家是靠房地产伟大的，而且历史也证明，靠炒作房地产的也没一个有好下场。”

中国作为全球产业链、供应链的枢纽，一个 14 万亿美元的超大规模经济体，不可能依靠房地产去支撑经济复苏，深圳这个创业之都也不能变成炒房圣地。

从目前的形势看，如果你还在幻想高层会通过刺激房地产来恢复经济，您就洗洗睡吧！数据显示，5月深圳成交量已经大幅减少。据贝壳数据统计，五一期间，深圳一手房住宅成交套数仅有328套，相比于去年五一的724套，下降了54.7%；相比于4月单日平均成交114套，五一期间单日平均成交仅65套，下降了42.9%。

二手房方面，五一期间深圳共成交507套，单日平均成交101套，而4月份深圳二手房单日平均成交278套，这个数据也下降了63.6%。

深圳楼市变脸如此之快，最主要的原因还是政府的强力干预，降低了人们对深圳房价上涨的预期。4月18日，深圳住建局宣布将打击炒房，开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。

政府出重手严管，深圳楼市5月大幅降温，对深圳刚需来说是一件好事，他们有了更多时间去挑房看房，买房的心态也变得更加从容。

但对深圳投资客来说，这是一件坏事，因为眼看房价大涨，准备出手之际，突然发现楼市熄火了，这无疑会增加投资客的持有成本，更有可能山顶站岗。站长强烈建议，一般人不要接盘高价房，因为在经济下行背景下，“击鼓传花”游戏的风险性变得更高了。那些杠杆炒房的玩家们，铤而走险薅国家羊毛，这次真有可能彻底出局。

深圳房价缺乏短期上涨动力，全国房价也会受到波动，因为深圳一直是全国楼市的风向标，很可能引发连锁效应。

房价，有望下降

至于未来房价，预计不少城市将有所下降，因为大批房企债期快到，急需回款。但从业绩看，去化又不容乐观。

从国家统计局数据来看，销售金额方面，商品房1-4月份销售额为31863亿元，同比下降18.6%。这种情况下，今年二季度对于大部分房地产企业来说关乎生死存亡。

可是资金方面实在不容乐观，国家统计局显示，1-4月份房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%。

从房企实际融资的情况来看，2020年初至今的融资难言宽松。信用债仍受“借新还旧”约束，信托、ABS小幅收缩，海外债仍面临再融资困境。整体看，在银行这一最重要资金来源的支撑下，房地产行业的资金面仍然处于紧平衡。

在整体利率大幅下行的背景下，部分房企融资成本仍然处于较高水平。WIND数据显示：荣盛、福建阳光集团、金科等超短融成本达到5%以上；荣安、中天金融、泛海、中南建设等房企中长期公司债利率达到7%以上。综合来看，高票息债券的发行人以高杠杆大中型民企或中小型房企为主。

所以说想回笼资金还得靠卖房，今年大部分房企降价换量怕是不可避免，未来房价还有一定下降空间。