石家庄楼市花式促销 当代府项目用双合同规避限价

随着疫情防控形势的逐渐缓解，人们的生活也逐渐回归正常。今年的“五一”小长假，就为石家庄楼市的复苏增添了活力。

　　据不完全统计，“五一”期间，石家庄10大区域，有超过60个楼盘推出了购房优惠；29个楼盘开展了各式的活动助力成交；9大区域18个楼盘进行房源加推或开盘，3个楼盘在假日期间开放样板间。

　　《中国经营报》记者近日走访了解到，“五一”大促之后，石家庄大部分楼盘延续了之前的优惠政策，除了“定金抵房款” “按时首付” “项目特惠”等主流的优惠之外，还有样式繁多的特色优惠，很大程度上推进了市场回暖。不过，在众多优惠购房的洪流中，也存在打擦边球、钻空子的销售行为。

　　受访业内人士称，相较于前几个月，现在市场回暖很明显，前来看房客户在增加，市场预计会越来越好，但房价方面依然体现一个“稳”字，并没有出现大幅度涨跌情况，维持了平稳状态。

　　楼盘优惠“百花齐放”

　　“五一”假期之后的石家庄大街上，车流涌动、人来人往，疫情所致的压抑感基本消失殆尽，人们回归正常生活。

　　不过，“五一”期间的优惠对购房者的刺激仍在持续，记者走访多家楼盘看到，售楼处人员流动活跃，售楼处内部也一扫早前的冷清，几家售楼处内部甚至同时接待近10组顾客。

　　一名销售人员称，看房人数的增加，与楼盘推出的多项优惠政策密不可分。

　　位于石家庄南二环东延线循环化工园区附近的华远·海蓝和光项目，目前在售为4#、5#两栋，项目置业顾问介绍，某房源原总价174万元，但经过“加推9.9折” “特惠9.5折”和“按揭9.6折”三重优惠之后，成交价为157万元，优惠额度达到17万元。

　　在“五一”期间竞争最激烈的长安区东北二环区域，有两处楼盘也延续了优惠。

　　万科翡翠书院项目共分为5个地块进行开发，共规划建设29栋楼，住宅均价为19000元/平方米。置业顾问介绍，由于近期加推了3#地块的高层和洋房产品，所以现在开发商给出的最大优惠就是“认筹2万抵10万”，等于直接优惠8万元。

　　万科翡翠书院不到2公里就是旭辉长安府项目。旭辉长安府项目于2020年1月开盘销售，精装修交房，现推出五重优惠，分别是“定房2万抵8万”“当天认购9.9折”“7天首付9.9折” “按时签约9.9折”和“特惠9.8折”。以某100平方米精装房为例，经置业顾问计算，若购房者同时享受5项优惠，那么总房价优惠额度能达到近18万元。

　　此外，位于石家庄城南的石家庄同福当代府MOMA（备案名：同福苑）也在近期吸引了一大波热度。据置业顾问介绍，该项目于4月25日开盘，销售形势喜人，当前主要优惠有两项，“定房2万抵5万”和“7天首付9.8折”，但其优势在于超低价的精装住宅。

　　不过，记者在走访中发现，该项目销售环节中存在双合同现象，即“购房合同+精装协议”的模式，将超出备案价的房款转移至精装协议。同福当代府MOMA置业顾问多次强调，该项目为当代置业（1107.HK）进入石家庄的首作。

　　天眼查信息显示，河北同福原绿房地产开发有限公司由当代节能置业股份有限公司持股51%，河北同略企业管理咨询有限公司持股49%。

　　双合同规避限价

　　2020年4月21日，石家庄市栾城区行政审批局发布了河北同福原绿房地产开发有限公司当代府（西区）、（东区）项目环评批复公示。项目总投资共计180281.23万元（合18.028123亿元），共建设17栋高层住宅楼、1所幼儿园及公共配套设施、地下车库。

　　置业顾问介绍，项目首开西区6#、8#住宅楼，主要户型为三居和四居，精装交付，均价15000元/平方米。

　　据了解，该项目售楼处还未交付使用，当前所在品牌馆只是临时营销中心。置业顾问表示，品牌馆与项目之间仅隔一条建设大街，建设大街东侧是项目所在地，属栾城区，而建设大街西侧的品牌馆则属于裕华区。

　　第三方数据显示，栾城区5月新房均价为9698 元/平方米 ，而裕华区5月新房均价则为16694元/平方米。

　　“我们打造的是绿色科技住宅，全小区都是精装修交付，这也是当代置业进入石家庄的首盘，性价比非常高，房子品质绝对超你想像。”石家庄同福当代府MOMA置业顾问如是介绍。

　　随着石家庄楼市迎来复苏，众多售楼处人流量逐渐增多，位于石家庄建设大街西侧的同福当代府MOMA品牌馆也有许多顾客来访，品牌馆内部看房客户约有五六组，正在了解项目详情。

　　置业顾问介绍，该项目当前均价15000元/平方米，相较周边项目而言，属于亲民价格，“离我们项目1公里，那个盘也是精装修，均价在20000元/平方米，现在已经清盘了”。而且项目当前优惠力度很大，当天交定金可以享受优惠，7天之内交清首付还可以享受总房价9.8折优惠。

　　随后，置业顾问以项目8号楼某105平方米房源为例，详细计算出该房源价格及优惠金额。按照单价16276.25元/平方米计算，房屋总价为1715355元，在享受“2万抵5万”和“7天首付9.8折”优惠后，成交总价为1651648元，成交单价为15988元/平方米。

　　记者注意到，除了上述几项名目，置业顾问还列出了毛坯总价1345145元，精装费306503元，贷款107万元，首付275145元。这也意味着，精装费用已经超过备案的首付款。

　　置业顾问直言，由于备案价低于周边市场价，因此开发商会以备案价格与购房者签订购房合同，另外要将成交总价与备案价的差额以精装费的形式收取，并签订一份精装协议，“毛坯总价就是备案价，加上精装费就是成交总价，首付和贷款都是按照备案价计算，精装费不计入购房合同”。

　　而精装费则有三种付款方式。第一种，对资金压力较小购房者而言，精装费可与首付款一同交纳；第二种，分期支付精装费，购房者可以在2年内，分4次交清精装费；第三种，购房者申请贷款交纳精装费，贷款期限最长10年，年利率按4%计算。

　　一位已签约业主也向记者提供了“精装协议”，显示该协议名为“装修设备提升改造协议”，其中，甲方为购房者，乙方（施工方）为河北原绿装饰装修工程有限公司。

　　天眼查信息显示，河北原绿装饰装修工程有限公司与河北同略企业管理咨询有限公司最终受益人均为同福集团董事长刘山国。河北同略企业管理咨询有限公司为当代府项目的合作方，持股49%，当代置业持股51%。

　　装修设备提升改造协议第二条，装修价款及支付中明确，“该房屋装修设备提升改造包干原总价（含税）为人民币327923元，享受优惠86081元优惠后包干总价（含税）为人民币241842元”。

　　石家庄市栾城区住建局房屋交易管理科方面表示，开发商销售过程中，应该严格遵循“一房一价”原则，不得以其他形式收取费用，否则将是严重破坏市场秩序的违规行为。

　　记者多次联系该项目开发企业核实，但截至发稿，均未获得有效回复。

　　增加未来转让税费

　　房价备案制度的施行，要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。

　　在走访中，记者发现同福当代府MOMA项目实行双合同并非个例，石家庄市场类似为规避限价的双合同现象时有出现。

　　石家庄当地一位房产中介告诉记者，由于备案价无法匹配市场价，不少开发商为了获利，就会通过捆绑精装、车位等形式拆分合同，一份用于顺利通过网签，另一份为了补齐差价，这样做的直接后果可能就是首付压力增大。

　　北京金诉律师事务所律师王玉臣表示，双合同往往是开发商为了规避《商品房销售明码标价规定》等相关规定，在备案的价格之上进行商品房销售。根据《商品房销售明码标价规定》的规定：商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　王律师分析称，通过双合同方式，开发商一方面获得了更高的价格利润，另一方面还减少了商品房销售所产生的相关税费，因为开发商一般是按照网签合同上的房款进行纳税的。此消彼长，对购房人而言，就要以比备案价更高的价格购房，与此同时，自己所购房屋的备案价格实际上并非完整的价格，比真正的价格要低不少，购房者将来在卖房的时候，缴纳税费的价格是要按照备案价计算的，无形中税费要增加不少。也就是说开发商减免的税费实际上是在不知不觉中过渡到了购房人这里，击鼓传花。对于房产市场而言，无疑是不利于房产市场的规范和监管的。

　　最后，王律师提示购房者，应谨慎购买此类双合同房产，一方面实际购房价格并非备案价格，是以相对较高的价格购房；另一方面，未来房屋出售的时候，税费成本增加。