4月房企海外融资进入冰点 境内融资量升价降

4月海外融资大幅下降，中原地产研究中心统计数据显示，整个4月仅有三笔，分别是4月3日，旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资；4月27日九龙仓置业地产投资有限公司拟发行RegS、以美元计价的高级无抵押票据；4月24日时代中国拟发行规模2亿美元的高级无抵押票据，息票率6.00%。整体看，海外融资难度依然非常大。

　　6月末美元债待偿金额34.67亿美元

　　其实更早之前已经出现端倪，3月全月房企发布了19宗海外融资，合计融资额大约56亿美元，相比1-2月单月均百亿级的融资(1月融资120亿美元，2月接近百亿美元)明显锐减，而且集中在上半月。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：穆迪在4月发布了两份报告，“将中国房地产板块展望由「稳定」降至「负面」，但大多数受评级的开发商要强于整体行业”，以及认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”导致海外发债遇冷。

　　“首先海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。其次，整体数据看，房企都担忧销售压力，对于融资加大投入，虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。”张大伟补充表示。

　　房企的债务压力依然较大，易居中国执行总裁丁祖昱表示：通过对170家房地产企业在2020年第二季度的到期情况的研究，截至4月26日，有12家房企发行的13笔美元债将在6月30日之前到期，去除佳兆业集团在2019年6月提前赎回的2.5亿美元本金，待偿还美元债金额总计为34.67亿美元。从单笔金额来看，佳兆业集团剩余待偿还金额最高，达5.4亿美元，雅居乐集团、绿地控股、正荣地产需要偿还的债券金额也比较大，金额均在4亿美元以上。

　　境内融资井喷

　　境外渠道被封堵之后，境内发债则大爆发，4月房企公开发行的内地融资超过500亿，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。4月1日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告显示，招商蛇口已于2020年3月30日成功发行了2020年度第四期及第五期超短期融资券，期限分别为143天和150天，发行利率均为2.20%，实际发行总额分别为10亿元、12.5亿元。 4月14日，华润置地官方公众号发布消息表示，公司成功发行20亿中票，其中3年期8亿定价2.65%，5年期12亿定价3.2%，其称前者创行业3年期发行价格历史新低。

　　华泰证券研究报告指出，目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化，优质房企在发债规模、发债成本及发债期限等方面更占优势。根据华泰证券统计，今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。

　　另据浙商证券统计，时代中国、中国奥园、光明地产、滨江集团、龙光地产等房企今年3月的发债利率，均较2019年的平均发债水平下降了100个基点以上。

　　佳兆业集团首席财务官刘富强在线上2019年度业绩发布会表示，公司的融资成本是在不断下降的，去年底已经从12%、13%降到9%左右，今年已经到了6.75%，长债的比例也在增加。

　　“房企的销售放缓，带来资金压力将越来越大，房企最近在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外，成本高低，房企境内全面井喷融资。”张大伟表示。

　　当下看，市场分化，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，而也有企业融资成本超过13%，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期。

　　华创证券表示：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，近期国务院和发改委发文，都市圈战略方向更趋明确，土地和户籍改革同时进行，供给和需求两端同时入手，政治局会议首次直接提到降息降准，预计板块低估值将得到修复。此外，华创证券认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。