华润业主到底是买房还是买服务？房价100万服务费占一半

在外部竞争中处于行业领先地位的华润置地（01109），最近受困于公司自己的项目。

　　先是被曝出涉嫌与万科、中海围标拿地，近日又有消费者在市长信箱中留言，自己在购买华润的商铺时被“骗了”。

　　成都华润二十四城·柒公馆的业主举报，因为新冠疫情期间“减租免租”，发现自己购买商铺时多花了一倍的钱。在自己根本不知情的情况下，一家在购房时从未出现的公司收取了巨额“服务费”，这笔服务费甚至比商铺本身的价格还高！

　　对此，销售公司方面却表示，早已将“服务费”问题告知业主，合同是在“你情我愿”的情况下签订的。

　　华润置地的项目，到底发生了什么？

　　花100万买商铺，合同上只写50万

　　销售：合理避税

　　“50万的服务费！他们到底服务了我什么呢？”

　　业主文女士愤怒的表示：“如果商铺本身价值就是100万，那我也接受。问题是商铺的价值只有50万，还有50万被‘中介’公司收走了，而且是在我们完全不知情的情况下收的！”

　　发生纠纷的楼盘，是成都华润二十四城·柒公馆，位于成都市成华区二环路东三段双庆路。开发商为华润置地（成都）发展有限公司（以下简称“成都华润”），物业公司为华润物业管理有限公司，两家公司均属于华润（集团）有限公司（以下简称“华润集团”）旗下地产板块。

　　目前，我国共有央企97家，华润集团正是其中一家。1996年，华润集团旗下城市综合投资开发运营商华润置地（01109）在香港联交所上市。

　　文女士称，正是出于对央企的信任，才毫无顾虑的购买了华润二十四城的商铺。

　　文女士表示，华润的售楼处就在自己家附近，她一直认为商铺是由成都华润直接出售的。当时售楼处的工作人员，也都自称为华润的员工，并介绍称：二十四城一楼规划为临街商铺，将会引入屈臣氏等大型连锁品牌；负一楼则规划为全餐饮。业主买下商铺后，可以再签署一份“包租协议”，公司方面会负责商铺的出租，租金为90-140元/平米，期限5年，每两年租金单价递增10%。期间业主什么都不用操心，等着收租金就行了。

　　于是在2018年11月，文女士支付了109万元，买下一间52平方米的地下商铺，在整个购买过程中，文女士都认为该商铺是由成都华润销售。


　　△聊天截图，销售人员自称为华润置业顾问。（图片由业主提供）

　　签订合同时，被告知要先交钱，后签合同。于是文女士现金支付了10万元定金，之后又一次性刷卡支付了97万的尾款。


　　△聊天截图，房款总价109万。（图片由业主提供）

　　然而签订合同的时候，合同上的金额并非109万，而是51万。文女士称，当时销售人员给出的解释是，帮助买家合理避税，因此在合同上只签一半的金额，但是商铺的价值就是一百多万。


　　△房屋预售合同，合同中金额为51万。（图片由业主提供）

　　“当时非常信任他们，既然他们说可以避税，又是合理的，我就接受了。”文女士说：“再说签合同的时候钱已经交了，感觉再纠结也没什么用了啊。”

　　2019年底，商铺交房；2020年3月，本以为可以开始收租的文女士却接到华润物管的通知，称因为新冠疫情的影响，要求业主减租，减租幅度近50%。

　　文女士认为减租幅度过大，要求协商，但租金的问题，物管也不太清楚，让她自己问一问其他业主。

　　询问之后，文女士被拉进了一个微信群，此时她才发现，原来早在2020年1月，已经有业主开始维权了！而维权的重心，远不止租金这么简单。

　　“中间商”收取天价服务费

　　华润置地偷税漏税？

　　实际上，华润二十四城·柒公馆的商铺，不是由成都华润直接销售，而是由渠道商成都墨聿企业管理中心（以下简称“成都墨聿”）负责销售，而成都墨聿又将其转手给了成都途安房地产经纪公司（以下简称“成都途安”）。

　　深蓝财经通过查询可知，这家成都墨聿属上海墨聿资产管理有限公司旗下，与成都途安是关联公司，两家公司的大股东都是蒋伟。




　　在维权的过程中，文女士等业主才发现，原来自己缴纳的100多万房款中，仅有一半金额是真正的房款，转入华润公司账户下；另外一半，则转入了成都途安账户下。成都途安收取的这笔钱，被公司方面称为“服务费”或者“中介费”。

　　“我当时实在太大意了，签完合同之后没再看，直到今年3月我才重新打开来看，发现不仅合同上只写了51万，连收据都只有51万！”文女士称。


　　△购房收据，显示楼款为51万。（图片由业主提供）

　　“本来看中华润是央企，才购买了商铺，根本就不知道还有这么多公司参与其中，也从来没听说过有什么服务费，他们之前说的就是合理避税。”文女士称：“而且什么服务费能比房价还高啊！”

　　根据其他业主提供的收据，甚至有业主购买的商铺价格为58万，而成都途安收取的“服务费”则高达128万！



　　刘女士等业主将自己的情况反映到了成都市长信箱及四川省长信箱，他们在留言板中反馈称：有50多户购房者，都支付了双倍房款，其中最少的购房者多给了50多万，最多的购房者多给了上百万，有甚者多支付的那部分更是超出了实际房款。多收房款金额巨大，数千万房款不知所踪，华润并没有把这笔巨款计入任何合同。购房者咨询律师说这是那家中介公司不当得利，华润也有连带责任并且涉嫌巨额偷税漏税。



　　△银行流水，97万元一次性汇入华润二十四城。（图片由业主提供）

　　刘女士等业主称，他们的诉求很清楚，希望成都途安能把多收的款项退还给他们，并且继续履行包租的协议；或者直接将商铺退掉，将金额全部返还。

　　“最差的情况就是钱完全退不回来，全部算作房款；如果真是这样的话，我也接受，但是必须由华润来收账、缴税。”文女士称。

　　成都墨聿：

　　服务费早已明确告知业主，纠纷基本解决

　　由于业主们积极维权，3月下旬成都市成华区万年场街道办事处帮助业主与相关公司搭建了沟通平台，组织涉事多方在街道办办公室进行了对话。

　　深蓝财经联系到了成都墨聿方面的负责人郑先生，郑先生给出的回应与业主文女士的说法截然不同。据郑先生所说，这笔“天价服务费”，是在业主和公司你情我愿的情况下支付的。

　　郑先生称，业主之所以会选择维权，是因为租金没达到预期。街道办、住建局、派出所已经专门搭建了平台来解决这件事，目前已经解决的差不多了，只有三四家业主还没谈妥，公司正在积极的磋商中。

　　至于成都途安收取的费用，郑先生称：“成都途安公司确实是收了这笔钱，这个我是清楚的，应该算是服务费用之类的吧。面谈的时候，成都途安的代表也已经把这件事的来龙去脉说清楚了，当时在售房的时候，所有业主都是知情的，而且是你情我愿的。”

　　深蓝财经进一步询问了这笔服务费为什么会比售楼款还高，郑先生表示：“因为每个商铺的具体情况都不一样，金额也不一样，但签合同之前和每个业主都解释得清清楚楚，都是你情我愿的事。现在就是因为租金的问题，所以才有部分业主拿这个事情和我们谈。”

　　郑先生进一步表示：“现在我们已经把招商公司邀请回来，也在和业主讨论疫情期间的租金是否可以减免，现在已经有80%的业主都已经认可了。我从街道办收到的反馈是，目前只有三四家业主还没有谈好，其他的都处理完了，招商也在全力以赴的推动，早日复工复产，让业主收到租金才是最终的目的。”

　　对成都墨聿的说法，文女士等业主并不认可，“我们要谈的是多收的房款，不是租金问题。签合同的时候我们都不知道成都途安的存在，怎么会是你情我愿呢？”

　　事实上，关于“购房服务费”的争论由来已久，如果中介公司在购房前没有明确告知购房者，有欺诈之嫌。




　　而华润置地也不是第一次陷入服务费风波，2018年4月，华润置地（重庆）有限公司，也遭遇了购房者维权，项目为华润凯旋天地。


　　除了维权的购房者，过去的一段时间里，华润置地处于动荡之中。

　　3月26日，华润置地有限公司举行了2019年媒体业绩会，华润置地虽然仍位居行业前列，但毛利润增速有所放缓。年报显示，2019年华润置地综合营业收入1477.4亿元，较2018年增长21.9%。综合毛利润率为37.9%，相比2018年的43.4%下降了5.5%。其中，2019年开发物业毛利润率为36.5%，相比2018年的开发物业毛利率42.9%下降了6.4%。

　　在业绩之外，媒体业绩会上，华润置地董事会主席王祥明没有出席，更能引来投资者的猜测。

　　几周后，媒体曝出华润、万科、中海三家房企涉嫌围标拿地，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优被要求配合调查。

　　4月14日，华润置地披露了截至2020年3月31日止一个月未经审核营运数据。综合此前1、2月的数据，一季度，华润置地总签约金额389.14亿元，同比下降24%；总签约面积215.48万平方米，同比下降20.47%。

　　据此前业绩会上披露的数据，华润置地2020年销售目标为2620亿元，管理层预期上半年完成1000亿元左右的签约额。按此计算，公司第二季度压力不小。

　　此外，2020年一季度华润置地实现租金收入约人民币20.58亿元，同比下降25.9%。

　　越是面临挑战，越应当谨慎，华润置地在管理旗下公司及对外渠道商时，应拿出更加审慎的态度，不让投资者寒心。