少数城市楼市调控政策出现微调 会大面积放松吗？

最近一段时间，不断有城市对调控政策进行微调。

　　4月10日，青岛网上房地产发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。值得关注的是，青岛新政对此前的调控政策做了调整，尤其是涉及到限购、限售方面，可以认为是当前各地鼓励购房的一个典型代表。

　　限购方面出现松动。青岛新政规定，由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。

　　但根据2018年4月青岛市国土资源和房屋管理局关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知，在居民家庭拥有住房套数的认定方面，明确居民家庭在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算。这意味着，此次出台的政策，实际上在房屋拥有套数方面进行了调整或放松。

　　此外，青岛在限售限制方面也做了调整，由原来的5年缩短为2年。青岛新政规定，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。而根据之前的政策规定，需满5年方可上市交易。

　　无独有偶，就在青岛新政出台的前两天，四川省乐山市也出台新政，对“认房又认贷”做了调整。4月7日，乐山市住房公积金管理委员会发布《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》。政策明确支持职工购买首套普通自住住房和第二套改善型住房，其中提及了“认房又认贷”内容的调整。

　　与2018年乐山的公积金政策对比，此次新政策出现了两个调整。其一，在认房方面，过去明确认定范围为购房人(夫妻双方)的购房所在地、户籍所在地、工作所在地及住房公积金缴存地，而现在认定范围减少为购房所在地和公积金缴存地，剔除了户籍所在地和工作所在地的内容。其二，在认贷方面，对商业银行贷款已经结清的，不再纳入认贷范围。两个政策都有助于减少相关约束，激活更多购房需求。

　　可见，乐山新政对于过去比较严厉的“认房又认贷”政策进行了调整，这使得部分有房产的或有贷款记录的购房者，或可以享受房贷套数认定方面的优惠。

　　成交下滑是主因

　　受疫情影响，楼市成交放缓，让地方政府感受到了压力。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，监测60个重点城市新建商品住宅销售面积约为3892万平方米，创2011年以来历史同期最低水平；监测36个重点城市新建商品住宅批准上市供应面积约为2258万平方米，同比下跌43.46%。

　　而与市场成交的放缓，则极大影响到了房企的投资热情。根据易居研究院监测数据显示，今年一季度，全国100个城市居住用地成交面积为9240万平方米，同比减少23%。

　　观察年初累计居住用地成交面积同比增速曲线，今年前3个月均位于负增长区间，说明土地市场在降温。虽然近期全国个别城市确实出现了抢地的现象，但只能理解为局部市场的表现。

　　而截至目前，地方政府对“土地财政”的依赖程度并未降低。以包括房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等等在内的“五税”加土地出让金的口径来计算，2019 年，土地财政收入占地方财政收入的52.9%，较 2018 年增长 1.9 个百分点，创历史新高。

　　首先看税收方面的情况，根据国家统计局公布的数据显示，2019 年，房地产“五税”总收入 19251 亿元，五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为 19.0%，比 2018 年上升 0.6个百分点，比重创造了历史新高。

　　此外，2019 年全国土地出让金收入为 7.6 万亿元，较 2018 年增长 11.4%。土地出让金占地方财政总收入的 41.8%，比 2018 年上升 1.9 个百分点，再创新高。2019 年在经济增速下行、大规模减税降费的背景下，尽管楼市调控影响土地市场，政府仍依赖于卖地来对冲债务风险。

　　会否引发跟风现象

　　在业内人士看来，青岛、乐山的做法释放了积极的信号。近期全国各地政策以放松为导向，但是大尺度的放松依然有风险，所以小幅调整的可能性更大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，诸如青岛政策的出台，应该说具有很强的松绑效应，无论在限购的房源套数认定方面还是限售期减少，都体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。总体上看，青岛打响了今年二季度购房政策放松的第一枪。

　　乐山也成为二季度全国贷款领域认房又认贷政策调整较早的城市，对于后续其他城市也有积极的借鉴意义。

　　不过，如果放松力度过大，难免会出现因触碰“房住不炒”调控底线而被叫停。累计看，最近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策“一日游”。

　　而为何试探政策依然不断出台？中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要原因是在“一城一策”的框架下，地方土地财政、包括经济稳定等，要求房地产政策有所调整。

　　会不会有更多城市通过调整政策，来促进市场成交？严跃进认为这种可能性并非没有。在他看来，提升市场成交活跃度，让楼市率先复苏，有利于经济恢复平稳发展态势。不过严跃进同时表示，大幅度调整依然存在“一日游”的风险，所以更多城市主要以小幅度调整为主。