新房的价格为啥会涨？看懂此文人生少走弯路！

　　近日安居客发布报告显示，3月全国重点监测的67个城市在线新房平均房价为16667元/㎡，其中30个城市房价出现回升。其中，汕头新房均价环比涨幅最大，达到4.1%；其次为深圳环比涨3.4%。

　　在房价“抬头”的同时，购房者也开始“蠢蠢欲动”。安居客的监测数据显示，房价上涨的同时，也导致购房者找房热情回升，3月全国找房热度环比上涨28.2%。其中，一二线城市找房热度上涨超三成，找房热度环比上涨分别为35.5%和33.8%。

　　此外，一线城市的豪宅项目再现日光盘。

　　3月18日，上海首个线上开盘项目——绿地·海珀外滩认筹结束，首批203套房源，共计认筹328组。这个项目地处黄金宝地，均价13.8万元/平方米。

　　4月5日，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺再次开盘，单价9万元~13万元/平方米，总套价格2900万元~5500万元。合计54套公寓，半天时间全部售罄，吸金约23亿元。

　　“房价为何会涨？”作为从2000年开始报道房地产新闻的资深房产记者，经常有各种各样的人在各种各样的时间和地点——问我同样的问题。

　　好吧，今天集中回答一下这个问题——新房的价格为啥会涨(二手房是存量商品房，又有自身特殊因素，暂不讨论)？。

　　核心就是：房产很特殊，既有一般商品的属性，又有投资品的属性，这个属性不以人的意志为转移，必须结合这两点才能看懂房产。

　　房地产周期因素

　　在探讨房地产周期之前，大家要先了解一个事实：二战之后，世界经济从战乱中恢复发展，在此时日本、中国香港、美国等地的房地产市场开始活跃，房价持续上行，直到上世纪80年代、2003年、2008年，三地房价出现大幅回调。这三地房价，业内以及民间经常用来和国内一线城市房价进行对比，二战之后这三地房价的上行周期超过40年。

　　中国内地的情况则比较特殊：直到上世纪90年代才开始出现房地产公司以及房地产交易活动；直到2003年，我国的经营性用地市场化的“招拍挂”制度才全面落实。也就是说我国的房地产市场还非常的年轻。

　　房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性，因为美国的房地产市场有上百年不中断历史，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

　　目前中国的楼市正处于首轮长周期运行过程中，房地产消费、房地产投资都尚处于“弱冠之年”，加之中国的城市化进程还未结束，所以这个过程中房价具有上行的合理性。

　　土地政策因素

　　2003年6月13日，中国楼市首轮“调控”开始——央行出台新的房贷政策，要求各地严控别墅等“高档住宅”的贷款；同时，建设部在全国范围内“严查土地审批”，控制土地供应总量，为房产热降温。

　　一直到2016年第五轮调控开始(持续到今天)，从17年来历次调控的手段和目的来看，发力点都是“抑制需求”“抑制供给”(土地)，从效果上看并不理想。当前很多专家、学者也发表文章，指出土地供应不足是造成房价上涨的重要原因。

　　当然，从“供需理论”非常容易解释 “土地少房价涨”，但不应该浅尝辄止，应该继续追问——为什么一线城市、热点二线城市的住宅供地这么少？难道决策层不懂“增加供给就能抑制价格”这个浅显的道理吗？

　　当然懂，但是涉及到“耕地红线”这个深层话题。作为土地政策的核心，确保耕地的总量保持一定规模既是民生问题也是国家战略问题。

　　目前，“确保耕地一定规模总量”这个目标是分摊到各个省市。其实，科学地讲，不应该采取“分摊”政策，应该全国范围内“调换”。原因很简单，因为各地区的土地价值、功能不一样。通俗地说，上海寸土寸金的土地上不需要种植草莓；而兰州等地不应该把大量荒山削为平地，然后发展为没人去的空城。

　　打破这个土地瓶颈，就需要进一步深化土地政策方面的改革。值得欣喜的是，已经有些变化，例如在新一轮长三角发展规划中，区域内的土地已经可以进行调剂。但是，改革的力度和范围还远远不够。

　　城市规划思路转变

　　中国的城市规划思路正在发生转变。前几年是“撒豆子”式的发展“新兴城镇”的路线，特点是地方政府主导，不尊重个人对城市以及未来生活的选择。所以出现了怪现象，城造好了，人不来、资金不来、产业不来——还是鬼城，这也是目前三四线城市房地产大量积压的原因所在。

　　而在 “十三五”规划中，国务院提出将建设19个城市群。例如，以上海为龙头的江苏、浙江、安徽四省市26个城市将组成“长江三角洲城市群。”特别值得关注的是，这些城市群规划中，不再局限在京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，甚至包括晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、天山北坡等。

　　可见，中国未来的城市发展思路是，用核心城市的资源和产业、金融、服务等吸引力来带动周边一片共同发展。这意味着，发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路。可以预见的是，“城市群”中的核心城市对人口的吸引力还是会持续的，其房价也相对更具有支撑。

　　货币因素

　　2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美国和日本，成为全球规模最大的国家。

　　以2012-2015年三年的M2增速为例，更为直观。数据显示，2012年年末，广义货币(M2)余额97.42万亿元；到了2015年年底则快速上升到139.23万亿元。3年间，平均年化增长14.3%。

　　这三年的GDP增幅为7.6%、7.4%、6.9%。由此可见，三年内M2增速大幅超过GDP的增速，几乎超过一倍。那么从理论上来说，一定存在通货膨胀的现象，即物价上涨。然而这期间中国的CPI指标很正常，没有大幅度增长，答案就是“通胀”大部分被房价的上涨顶替了。

　　海通证券曾发布一份研报，就北京、上海、深圳十年(2005年-2016年)的房价进行分析，发现其房价涨幅与地方存款总额增幅高度重合。在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%；北京的存款总额年均增速15.5%，同期年均房价上涨13.9%；深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

　　2015年，作为国内金融行业高度聚集的“京沪深”三地存款总额增幅均出现了一个脉冲式增长，分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先。现实情况是，2015年之后的一年多时间内这三地的房价也快速上涨。由此，可以得出一个结论，货币宽松是房价上涨的重要因素之一。

　　最近几年，在去杠杆、去产能、泡沫行业出清的大背景下，为了防范金融风险，货币增速大为下降。

　　但是，2019年12月末，广义货币(M2)同比增长8.7%，为近两年来新高，新增人民币贷款1.14万亿元。

　　2020年1月，M2同比增长8.4%，总量则突破200万亿元。从过往数据分析，2013年时M2才突破了才100万亿元，七年时间翻了一倍。可以预见的是，在未来一段时期内中国广义货币M2增速还将保持在一个较高水平(相比GDP增速)。

　　综上所述，房价为何会上涨？你应该明白啦。