房企“第一军团”年报扫描：告别市场红利，重视现金流

6308亿元，6011亿元，5522亿元（权益），5562亿元。

3月31日，随着恒大2019年业绩会落槌，中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面。

近期，上市房企陆续披露2019年业绩，规模、利润双双增长，土储充裕，负债可控，构成了头部房企良好的基本面。

但与此同时，随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，一些指标开始走低，比如毛利率和净利润率。利润率下滑的现象覆盖整个行业，除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降，“利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些财务分析人士看来，这意味着房企正在告别市场红利。

因此，当融创宣称谨慎并购，并试图将手中的持有型项目出让时，房地产业的“风向”似乎开始变了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的叠加影响下，房地产业不再有以往常见的高昂情绪，降速、维稳正在成为今年的主流思路。

这一次，他们能安全着陆吗？

利润都去哪了？

2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。在连续两年增长后，万科的房地产业务毛利率出现下滑。

2019年，“利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在连续两年走高后也出现下滑。以稳健著称的龙湖，去年毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%，后一个指标已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，连续三年下滑。

实施了“以价换量”策略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅达到8.4个百分点。

2019年，旭辉、华润、新城控股等大型房企都出现利润率下滑的现象。头部房企中，仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但这并不是一个高水平。

利润率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的现实。从头部房企的年报中不难看出，这主要源于销售价格增长乏力，以及各项成本的提高。

价格方面，除了“以价换量”策略外，各地出台的“限价令”，成为“蚕食”利润的重要因素。近几年，北京的商品房项目在备案时，普遍面临因价格过高而不能获批的情况。这不仅延迟了项目的入市时间，而且因此增加了资金成本。

成本提高则是近几年的大趋势。克而瑞研究中心指出，去年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米，同比大幅增长61%。考虑到房地产开发的周期性，这不仅影响当下，还会影响到以后的业绩表现。高盛预计，中海地产今年毛利率将会进一步下降至32%。

融创则面临着融资成本和销售成本的压力。2019年融创的平均融资成本为8.1%，高于2018年的6.8%。去年融创销售成本的增幅达到36.6%，明显高于销售额20%的增幅。但由于融创有超过六成的土地通过并购获得，土地成本较低，才得以维持其利润率不降。

有财务分析人士指出，利润率下降，说明房企正在告别此轮市场红利。在我国过往的房地产周期中，这并不罕见。

由于楼市调控频发，企业在保持销售增速的同时，很难兼顾对利润的追求。以万科为例，2010年至2016年，万科的房地产业务毛利率从29.61%一路下滑至18.5%。借助本轮市场红利，到2018年，该指标一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。

实际上，在2019年的中期业绩中，万科的利润率就已出现下滑。去年8月，时任万科集团财务负责人的王文金表示，随着地价占售价比的不断提升，未来毛利率下降是行业长期趋势。今年3月，万科总裁祝九胜再度表达了这一观点。

这种看法已成为行业共识。3月31日，恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在业绩会上表示，“房地产黄金时代没有了”。

保卫资金链

正因意识到这一趋势，在2020年的业绩目标制定中，大型房企普遍显得保守。

万科、碧桂园均未公布2020年销售目标。考虑到新冠肺炎疫情的影响，手握8000亿可售货值的融创，将销售目标调整到6000亿的水平。向来保守的龙湖，设定的今年销售目标为2600亿，仅比去年实际销售额提高了7.2%。

虽然部分企业仍有规模追求，但在2020年，大型房企设定的销售目标增幅普遍在20%以内。其中，新城控股制定的销售目标为2500亿，甚至低于去年的实际销售水平（2708亿元）。

相对于单一的规模指标，企业考虑更多的是整体安全。在近期的业绩会上，保证财务稳健、现金流安全，成为房企管理层口中的高频词汇。富力就明确了今年的降负债目标，碧桂园则强调抓现金流。

“今年本来不想提销售目标的，我们认为销售目标不太重要。”3月27日，融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上表示，到了这个规模以后，利润与降负债已经变成第一位，公司希望稳健、安全，通过提高综合竞争力来提高利润。

不仅如此，近年来持续并购的融创，也开始谨慎面对并购市场。孙宏斌认为，今年的并购机会会增加，但好标的可能不会太多，所以公司会十分谨慎。同时，融创正在尝试出售旗下的文旅、酒店、商业等持有型物业，并降低融资成本。

去年刚刚完成一宗大幅并购的世茂，也表达了类似的观点。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛指出，今年的收并购有更大的机会，但对收并购的标准会更严格、质量更好，“不一定会跟去年一样这么多的并购动作”。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出，房地产业因其需求的刚性和周期波动规律，有着相对较强的耐受力，但疫情的影响仍然不可忽视。比如，今年前两月的销售规模普遍下滑，会使房企面临短期的资金压力。此外，虽然已在陆续复工，但疫情后的市场复苏前景，也存在一定的疑问。

另据21世纪经济报道了解，出于降费增效的需要，以及新冠肺炎疫情带来的外部压力，很多企业已经启动了薪酬、架构、人事等制度的调整。其中，降薪现象在房地产业已颇为普遍。另有不少房企启动了管理架构调整和人员裁撤，其中涉及碧桂园、融创、华夏幸福等大型企业。