疫情中摔跤的中国楼市会因为美联储放水迅速爬起来么？

　　最近跟”抢”字有关的消息一点不少。

　　朋友圈里有人在抢口罩，中签一次能买10只；各省在“抢猪”，有地方引进一头种猪给予2000元现金奖励；面对疫情威胁，外国人在抢购厕纸、面包；还有一些人，他们已经开始戴口罩排队抢房了。

　　日前，深圳一豪宅项目开盘当日售罄。据媒体报道，这个项目均价4000多万，有17套别墅，开盘仅几秒钟就被抢空。3月初，该项目推出的70套商务公寓也快速售罄，当时有“土豪”戴着口罩前往认购，后该项目被紧急限流。

　　土豪的世界难懂，排队抢房可能仅是个案。

　　不过，上个周末，北京许多售楼处也开始热闹起来。据透露，包括长安九里、金茂国际社区等项目，都已经开始出现排队进售楼处的现象。

　　停摆近两个月的楼市似乎开始蠢蠢欲动了。房子又要被炒上天了吗？

　　楼市2月“摔了一跤”

　　大跌这个词其实很少跟楼市扯上关系。但今年前2月房地产市场的多项核心指标却很符合这一描述。

　　房地产开发投资：从2019年的同比上涨9.9%，俯冲而下，降至2020年1-2月份的同比下跌16.3%。

图片来源：国家统计局官网
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　　商品房销售面积和销售额：从正增长和微跌，双双下落至同比下跌逾35%。

图片来源：国家统计局官网
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　　房地产企业到位资金：从去年全年的上涨7.6%，摔至下跌17.5%。

图片来源：国家统计局官网
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　　房价、地价同样双双回落。

　　今年2月份，70个大中城市中，只有21个城市，也就是三分之一城市新建商品住宅价格环比上涨。就在一个月前，房价环比上涨的城市数量还有47个。

　　上一次房价上涨城市数量这么少，还是在2015年5月份，那是本轮楼市刚刚启动上涨行情之时。这意味着2月份，新房价格上涨城市数量创下57个月新低。

　　二手房市场“摔”得更厉害。2月份，70个城市中，二手房价下降的城市有48个，上涨的城市只有12个。

　　据易居研究院智库中心研究总监严跃进统计，2月份70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.1%，系58个月来首次下跌。

　　土地市场同样收缩明显。

　　1-2月份房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。

　　简单计算，前2月，全国土地均价为4029元/平方米，同比下跌9.8%。

　　经过2016年底以来的一轮楼市调控，主要城市房价涨幅不断收窄，但多数城市仍然保持升势，房价“普涨”态势未改。而2月楼市在疫情影响下的大幅调整可能打破这一局面。

　　当然，投资、销售、房价、地价等数据下滑主要源于疫情带来的市场停摆，这些都是短期影响，未来房地产会持续低迷还是出现V字型反弹？

　　这首先要看政策。

　　调控会放松吗？

　　中央对楼市政策的态度已经十分明确：房住不炒；不把房地产作为短期刺激经济的手段。

　　国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇16日重申，房住不炒的定位没有改变。近几年，房地产市场总体平稳，特别是稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。此外，他再次强调：“不把房地产作为短期刺激政策，这也是明确的。”

　　在此之前，央行、财政部、国家统计局等多个部门反复强调了房住不炒等调控基调。

　　这些都传递出一个信号：“房住不炒”不是说说而已。地方可以因城施策，但大面积、大幅度的调控松动是不被允许的。

　　新冠肺炎疫情发生后，房地产市场受到冲击，定向为房地产企业纾困，减少违约等一大批扶持政策被放行。但目前来看，一些力度较大(如涉及调整首付比例)或者引发舆论波动的松绑政策要么被地方主动撤回，要么被证实并无此事。

　　如：河南省驻马店市提出将公积金贷款购买首套房的首付比例由30%降至20%。但不久后，当地被河南省政府约谈，政策也被撤回。

　　广州市“取消公寓限购”也经历了松绑政策“一日游”，政策出台次日即删除了相关内容。

　　网传调低首付比例的湖州银行、工行绍兴分行、建行深圳分行等均否认进行房贷政策调整。

　　海南省近期则“逆势”收紧调控，提出新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，“下架”了实施26年的商品房预售制度。

　　各种迹象表明，地方松绑楼市的政策空间并不算大。

　　但这并不意味着房价反弹动力全无。

　　上周，极其罕见的情况出现了：十几个国家股市集中经历暴跌熔断，原油、比特币、黄金等资产遭遇恐慌性抛售，全球金融市场海啸。

　　美联储15日宣布，紧急降息1个百分点到0%至0.25%之间，并启动7000亿美元量化宽松计划。

　　2008年以来，美国几轮QE叠加国内房地产刺激政策，被视为推动中国楼市在过去几年快速上涨的重要因素。其背后原因可以简单总结为：流动性注入房地产，导致房价进一步上涨。

　　同策集团首席分析师张宏伟认为，资金面的过度宽松市场无法消化，伴随着国内货币政策的宽松，后期的市场流动性必然会寻求增值保值的渠道。而目前，房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高。

　　于是2020年美国启动新一轮QE之后，中国房价可能因为市场流动性宽裕而进一步走升。

　　售楼处人来了，房价会涨吗？

　　之前各大房企炒的火热的网上卖房，似乎并没有多少人真正买账，但是售楼处重新开放之后，确实吸引了一大波戴口罩的看房者。

　　山东一位房企区域负责人表示，其所负责的售楼处重新开放之后，到访量很大，不少人都是带着口罩看房。2月底的客户到访量已经超过了去年最高峰，特别是别墅类产品很受市场关注。

　　此外，北京、南京、深圳等多地也曝出不少售楼处人流加大，出现复苏迹象。

　　二手房市场也正在恢复。贝壳研究院首席市场分析师许小乐透露，近两周重点18城链家二手成交量环比分别增加了89.7%、64%，增速较快。和去年同期3月的小阳春对比，重点18城市的链家二手成交量恢复至去年同期水平的30%以上，新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右，新增客源(主要来自线上)已经超过去年同期水平，前期堆积的需求较为强劲，随着线下活动的恢复，预计未来成交量将会出现增长。

　　不过，他认为，短期市场的快速回暖不会带动价格大幅上涨。

　　目前的供需关系依旧较为缓和，新房库存高达5.3亿平方米，二手市场节奏依旧很慢，2019年重点城市房源成交周期均在100天以上。市场的回暖是短期累积需求的释放，不足以改变市场的供需力量对比。

　　从更长的时间看，随着疫情影响的持续减少，市场或会沿着前期稳定的曲线前进。