长租公寓头部企业遭遇密集维权：拖欠房租、业主受损

曾经的野蛮生长时期，长租企业对规模的渴望掩盖了盈利可持续性问题。

与青客公寓（QK）的“拉锯战”持续一个多月后，业主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日，青客将一季度房租打至王君“青客宝”账户，但无法提现。此后，王君接到青客电话，要求她免租三个月，不同意的话拒付后续房租。

早在去年底，青客便针对部分亏损房源，要求房东降租或解约。新冠肺炎疫情发生后，事态愈演愈烈，大批青客业主被“强制免租”。遭业主反对后，青客姿态略缓，要求免除半个月房租，或仅支付一个月房租、季付改为月付。

房东不接受，事态便僵持不前。春节前，王君所在的电商公司倒闭，至今待业在家，丈夫所在私企也已拖欠2个月工资。账单上，每月固定的9700元房贷让这个家庭如背重负。王君从未像现在这样，渴望纠纷解决，渴望复工。

“雪上加霜”的境遇同时降临到企业和个人身上。青客表示，此次疫情不同于普通的经营亏损和经济下行，其影响已远超公司作为一家企业所能承受的极限范围。当深陷亏损泥淖的长租行业遭遇挑战，没有一方主体能置身事外。

房租支付“一拖再拖”

紧张态势自去年末就已现端倪。

2019年12月份，李芳接到青客工作人员电话，要求协商降租，下降幅度500元左右。如果不同意，青客要求将租金支付方案由季付改为月付。李芳随一众业主奔到青客公司，试图协商，但迟迟未果。青客仅称，李芳们托管出去的为“亏损房源”。

亏损幅度多大？据业主回忆，在青客出具的计划降租、解除合同名单中，不乏月亏损超5000元、6000元的房源。彼时，青客员工表示，亏损额超过2000元/月的房源，将与房东协商解约。

青客曾于过往几年高速扩张，上述房源多为当时高于市场价收来。在业主收到的《降租解约沟通函》中，青客表示，公司每月支付给业主的租金已远远超出从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。

降租解约事件未平，新冠肺炎疫情突袭。疫情发生后，青客给房东发短信称，因不对拖欠的租客进行催收、暂停房屋出租业务，青客公司既无法足额收取租客的租金，又出现大量房屋空置，因此无法向房东支付租金。

在与房东交涉时，青客要求前者免租2~3个月。房东不同意，青客便称至少免租半个月，或仅支付1个月房租，剩余2个月在合同全部到期后支付；季付改成月付。如果协商未果，房东便收不到后续房租。

这种态度让大部分业主难以接受。“青客员工第三次打电话叫我免租时，我说要告他们，他们说你去呀，就再也没联系过我了。”王君说，按照以往流程，青客会在25日前将租金打入青客宝（青客自有APP），再由房东操作退款到银行卡。

但至今，王君应于1月份收到的12423.7元，仍在青客宝内无法提现；李芳同意按月支付，但只收到1月份房租，便再也没有后续。

与此同时，多位房东被拖欠水电费。按合同约定，使用房屋所发生的水、电、通信等费用，青客承担。但王君表示，自己的房子被欠三个月水电费，有房东被欠金额已上千元。如果一直拖延，供电局会上报征信部门。

青客与业主矛盾重重，租客也受到牵连。黑猫投诉上，有租客表示，“青客于2月24日和房东解除合同，房东要求我立刻搬离。”数次问青客索要解约通知书，立刻停止贷款，注明何时退还押金等，青客以未复工为由，不予办理。

上市融资难扭亏损

种种冲突下，外界质疑青客无力支付房东租金，资金链已然承压。青客对外表示，在目前新冠肺炎疫情影响下，长租公寓行业资金链普遍吃紧，但青客资金运营状况较好，不存在资金链断裂问题。

但从最新财报数据看，青客的盈利现状并不乐观。2月19日，青客公布首份上市财报，2019财年青客净亏损4.89亿元。至此，青客已于2017~2019年连续三个财年亏损，累计亏损额达22.78亿元。

去年11月上市时，青客公寓创始人兼CEO金光杰难掩对资金的渴求。在他看来，上市对青客的改变，包括融资渠道平衡股债、利润率好转、降低资金使用成本等。“长租公寓企业虽然看上去不赚钱，但它是增长型企业，具有投资价值。”

然而，2019财年第四季度，青客营业亏损1.01亿元，归母净利润-2.47亿元，同比下降12.44%。2019财年，青客总负债26.11亿元，资产负债率高达145.08%，经营活动现金流净额已连续3个财年为负。

青客成立于2012年，是国内较早涉足长租公寓的玩家之一。彼时，青客可提供出租的公寓房源仅900多间。随着入局竞争者越来越多，青客加紧扩张步伐，到2018年底，房源数量已飙升至9.12万间。

急速扩张离不开青客对“高进低出”模式和“租金贷”的使用。“租金贷”即长租企业通过引入银行、小贷公司等金融平台，与其签订分期付款租赁贷款合同，金融机构将贷款一次性付给长租企业，租客可按月或按季度向金融机构还清租房贷款。

优客逸家CEO刘翔接受媒体采访时表示，假设每间房月房租1000元，租客按押一付三付款，签约后企业可拿回四五千元。但依赖大比例长周期预收的企业，会要求按年甚至两年预收租金，租户现金不足，可选择“租金贷”支付租金。

这种模式下，通过“租金贷”撬动的资金为企业发展不断输血，但暗藏隐疾。一旦经营业绩下滑，资金周转受限，企业资金链便会严重吃紧。如果企业跑路，房东收回房源，但租客与金融机构仍存借贷关系，即使被赶出住处仍要继续还债。

“如果一个月能新签10000间房，带来的现金流就是1个多亿，甚至2个多亿。同样，如果新签大减，现金流损失也相当巨大。”刘翔称，受疫情影响，新签租房量骤降时，依赖大比例长周期预收的企业受到的影响就非常大。

据青客招股书，截至2019年6月，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷，有65.2%的租客使用租金贷，另有16.5%的租客正在申请租金贷。

同时，2019财年，有48.4%的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金，该财年约有4.6%的租户拖欠租金或租金贷。

如何拯救长租公寓？

疫情放大长租公寓风险，青客面临的争议并非个例。

黑猫投诉上，包括自如、蛋壳、巢客、美丽屋等长租品牌，投诉量日日攀升。有巢客房东表示，2019年7月与巢客签署委托合同，合同期限4年，2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起，巢客电话打不通，商家是不是已经卷款逃走了？

另有美丽屋业主称，本应支付的下季度房租，现已拖欠超过一星期，理由是由于疫情，业主应该减免两个月房租。我拒绝后，美丽屋依然没有支付，亦没有说明后续处理办法。企业借疫情之名，不遵守合同，绑架业主和租户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，疫情暴露出长租企业管理不到位，应对能力较为欠缺，合同管理上也存在问题。租赁企业应本着平等自愿和诚实信用原则，与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付。拒付租金等做法不可取，不可随意调整合同内容。

据房东东数据，2019年，53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

而随着疫情暴发，企业现金流再次承压。贝壳找房数据显示，由于疫情影响，2020年2月，18个重点城市住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%，同比降幅高达82.7%。“79%企业表示营收较去年同期下降50%以上，规模型企业亏损预估超千万。”克而瑞称。

诸葛找房数据研究中心国仕英表示，疫情影响下，集中式长租公寓较为集中，方便管理协商且有房企支持，运营压力稍小一点；分散式长租公寓业主较为分散需与多个房东进行协商，需要耗费大量人力物力财力，运营成本攀升。

“长租公寓企业首先要维持正常的运营，其次在这个敏感时期避免较大幅度涨价及其他负面影响的爆出，保持品牌信誉；维护好现有客户资源，避免租户的流失；推出部分优惠措施，吸引租户，减少空置率。”国仕英认为。

曾经的野蛮生长时期，长租企业对规模的渴望掩盖了盈利可持续性问题。当疫情将潜藏的问题放大，头部企业无一幸免，商业模式均受到拷问。如何讲好盈利故事，引导行业逐步回归理性发展，长租公寓企业面前仍是一条血路。

（文中王君、李芳均为化名）