买房置业是大事 盘点几类“坑爹”房 你中招了吗？

地产发展至今，已经多样化，越来越多的无良地产开启坑民模式，或者在坑民的路上前行。所以我们要在买房的路上，警惕前行，作为在地产界驰骋八年的老地产，给您盘点一下几类产品，需要警惕

一、改造型地产

所谓改造型地产，顾名思义，就是那旧房子改造，包装，然后再次销售。通常这类地产有红本，有返祖模式，容易让人迷惑。很多小的投资公司，不具备开发资质，千万不要因为返祖而幻想，一时冲动，买了退不掉，基本就是砸手里了

通常改造型地产会选在比较繁华地段，比如裙楼，或者写字楼，商场之类的。比如周边二手住宅销售价格在4万/㎡，通常写字楼会更便宜，而一些小的投资公司会以2万/㎡买下整层，进行隔断分离，重新装修，大本改小本，然后以地段繁华，房间众多，进行招商，通常是一些酒店，然后对标周边二手房，以3.8万/㎡，返租等噱头进行销售

然后以返祖的模式，某某品牌酒店入驻，返租5年等噱头进行销售，很多人觉得投资稳定，而且租金比周边高出很多，如果每月拿租金，也是一种投资方式，但这种想法通常会落入投资公司的盘算。

这类房产为什么不能卖。

1.很多这类房产是集体招商的，你的返租价并不等于酒店合约价

因为是投资商进行招商，给你承诺的返租价格是20㎡/5000元/每月，给酒店招商可能就是4000元/每月，中间每个月补贴1000元，但是羊毛出在羊身上，等过了五年，你还是对标住宅出租，那就比不上住宅了

2.影响二次销售

虽然有红本，但是这类产权一般都是公寓性质的，公寓一般是首付5层，贷款十年，很多开发商有合作的可以给你进行补贴，让你首付三成，然后通过垫资等形式让你满足五层，达到好销售的目的，然后剩下两层吃利息。通常这类房产不具备价值，可能五年后周边房价涨了百分之五十，这类产品基本每涨，而且你不可以给下家提供抵贷款手续，而且二次销售的时候税费非常的高。

二、旅游型地产

顾名思义，旅游型地产通常是因为当地经济是以旅游为主，通常这类产品环境宜人，远离城市喧嚣，让人感觉拥抱大自然，空气新鲜。很多人便开始幻想在生活的场景，一看价格 比自己住的城市低太多，通常就是买。但是一旦买了也是后悔不已

1.不要类比自己住的城市

一般要类比当地，比如当地二手房成交价，成交量，以及人口收入，人口量。一般你要卖出也是到达当地可以接受的物价才行，而且旅游型地产一般都是一群居的方式出现的，一般是由当地政府牵头，打出大量吸引开发商的条件，比如拿地条件，比如贷款条件，然后开发商入驻，建房，政府收税，看似双赢，其实圈钱。一般这类房产存在过度开发，几十个楼盘都打着各类的噱头进行销售，等你想卖的时候后发现价格跟想象中的差太远，或者很多人都在出售，而当地购买量很少，这就造成供大于求，只能进行降价销售

2.实用性

通常这类房产实用性很低，比如你很喜欢这里的环境，想着每周末来度假，单程比如开车三个小时，一个月两个月估计还行，时间久了就成为了煎熬，好不容易放个价，还要开那么久的车，往往这种时候，很容易让人后悔当时的一时冲动。如果真是喜欢环境，每周末花个几百来住酒店，不香吗？这个道理每个人都很明白，但是一般在售楼处，尤其是被人以免费旅游等形式拉过去的，进了售楼部，你根本来不及细想，开发商不会给你细想的时间，一系列销售大礼包轮番轰炸，加上“成交气氛”良好，很容易让你产生冲动

三、返租商铺

返租商铺要区分，一般繁华地段或者或者发展潜力大的还是可以，这类商铺一般价格都是房价的两倍

但是也不乏一些各种规划的房地产浑水摸鱼。更有一些偏僻的地段进行高额返租，让人产生一种租金很高，而且每年递增，五年十年能拿到多少多少钱，加上过去一直唱一铺富三代，或者商铺越老越值钱等销售模式灌输，甚至价格上还有住宅与商铺出现倒挂的现象，所谓倒挂就是商铺价格低于住宅价格的这种。

返租价不等于市场租金，开发商给出的返租价一定高于市场价，这样才会给你买单的错觉。而且现在商铺已经不是从前了，从前大量人口聚集，密度高，商铺开个店销售额非常高，但现在城市严重过载，已经开始外扩，也就是每平方土地常驻人口减少，而且现在电商发达，快递也非常给力，给商铺带来的冲击非常大，租你商铺的商家赚不到钱，房租又从哪来的呢？

四、小产权

这类产品拿到最后说，是因为争议非常大，喜欢的人非常喜欢，讨厌的人不愿冒着风险。是因为这类产品不受国家支持，在交易风险上非常大，尤其是一些牵扯到拆迁等一系列房产高额溢价。很多人都愿意富贵险中求，觉得搏一搏，单车变摩托，但是你付出的风险同样大，搏一搏可能只剩个脚蹬子，这样的人也是大有人在。所以还是要重新评估一下自己所承担的风险。