热点地区土地市场火爆 非热点地区放松出让规则促成交

近期，以北京、上海为代表的土地市场持续火爆，大额土地出让频频成交。北京地区前两个月土地出让金额、溢价率更是创下历史新高。受疫情影响，部分地块虽然出让时间有所延后，但实际成交结果依然表现不俗。得益于资金优势，国资背景房企斩获了大部分住宅土地。从出让地块性质看，北京地区不限价地块明显增多。此外，为了促进土地市场成交，不少地区放松土地出让规则，这些地区本身房地产市场热度偏低，对全国市场影响较小。

土地市场火爆

2月25日，海淀西北旺一宗不限价土地成功挂牌成交。经过72轮激烈争夺，华润+中交+北科建联合体以76亿元价格拍得，土地溢价率达到26%。据了解，该宗土地性质为居住用地、其他类多功能用地、医院用地、机构养老设施用地，建设用地面积约为6.73万平方米，建筑控制规模约为16.28万平方米，出让起始价为60.34亿元，出让时未设置商品住宅销售价格均价及销售价格上限。

随着该宗地块成交，北京2020年前两个月的土拍尘埃落定。克而瑞研究中心数据显示，2020年前两个月，北京土地市场通过招拍挂方式共成交住宅用地16宗，土地出让金高达671.88亿元，同比上涨15.14%，刷新了北京土拍历史纪录；平均溢价率达19.48%。

中国证券报记者进一步梳理发现，受疫情影响，部分地块虽然出让时间有所延后，但从上述实际成交的数据看，前两个月，北京地区土地市场持续火爆，无论是出让金额还是溢价率均处于历史高位。此外，从成交房企角度看，联合体拿地的现象明显增加。

举例来看，2月14日，北京市海淀区以及昌平区三宗地块成功出让。受疫情影响，本次土拍此前曾进行了延期。从招拍挂结果看，北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块不限价地块由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元竞得，成交楼面价约为50587元/平方米，溢价率约为26.22%。昌平区东小口镇HC-022、HC-027限竞房地块，经过65轮竞价，最终由绿城以63.6亿元竞得。昌平区东小口镇HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，最终由首开+住总+建工联合体以78.8亿元摘得，溢价率为34.24%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国证券报记者表示，在当前市场环境下，联合体拿地数量明显增加，房企合作拿地方式成为主流。从企业构成看，除融创等个别私企外，其他全为国资背景。相比民企，国企拿地更具优势。前两个月，国资背景企业获得了大部分住宅土地。

不限价土地数量增多

值得注意的是，北京土地市场不限价地块明显增多。中国证券报记者梳理发现，前两个月已经出让的16宗土块中，不限价地块达到12宗，占比达8成。此外，从近期新挂牌的地块信息看，不限价土地数量明显增加。曾经占据北京新房市场绝对主导地位的限竞房，随着不限价地块的激增，或将逐步被取代。

2月28日，北京市规划和自然资源委员会挂牌4宗地块，总面积为20.48万平方米，起始价为118.75亿元。土地出让文件显示，4宗地块将于2020年4月2日公开竞拍。本次挂牌四宗地块中，3宗位于朝阳区，1宗位于昌平区。其中，2宗地位于朝阳区金盏乡小店村，起始价分别为63.63亿元和46亿元，两宗均为不限价地块。此外，朝阳区望京花家地出让为1宗商业金融用地，昌平区出让为1宗F3其他类型多功能用地。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，在防疫背景下，市场担心的是房价下跌，而不是上涨。经过持续3年的调控，北京地区相比深圳等地，泡沫较小，需求端基本只剩下刚需。受疫情影响，房地产市场小阳春没有了。2月份这一批不限价土地入市时间基本要到10月份以后，疫情过后，如果市场出现回暖，北京市场年底出现小高峰的可能性非常大。大部分企业看好年底行情，因此积极参与2月份土地拍卖。

延期缴纳出让金

中国证券报记者梳理发现，2月12日晚，无锡、西安两地连夜出台政策，从延缓土地出让金缴纳、放松预售等多方面对房地产市场进行调控。此后，浙江、南京、天津、苏州、济南、鹤壁等多个地区陆续跟进，放宽房企拿地条件，对土地出让市场进行调控刺激。

2月28日，河南省鹤壁市人民政府发布《关于应对新冠肺炎疫情影响促进建筑和房地产业健康发展的通知》（简称《通知》），疫情防控期间，新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可申请延期缴纳，最长不超过1年。因疫情影响无法按期签订成交确认书或出让合同的，竞得人可申请延期签订。此外，《通知》还允许放宽商品房预售许可办理条件，提前拨付预售资金，落实新出让、已出让土地优惠政策，落实信贷优惠政策等。

张大伟认为，从已经发布土地市场调控政策的城市看，多数城市房地产市场本身热度有限，有的地区本身就是冷门市场。这些地区放松调控，对整个市场影响不大。

58同城指出，各地针对房地产市场平稳发展的政策陆续出台，这并非预示着房地产调控会全面放松，楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。本次疫情对房地产行业整体影响较大，返乡置业停摆，导致很多房企一季度实际销售额相比预期出现较明显的下滑。在此背景下，各地纷纷出台政策以扶助房地产行业渡过难关，房地产政策的微调在情理之中。但是，楼市调控的总基调并不会因为疫情而出现大的转变。