基于疫情对商业地产影响的初判系列2 | 华北区二线城市

正当我们感叹2019年举步维艰的时候，2020年伊始的新型冠状病毒肺炎疫情始料未及地改变了所有人的工作计划和节奏，大部分行业因“封城”而停摆，疫情对全社会的消费、供给、流通等都造成很大影响。应对疫情，房地产市场相继采取行动，住宅项目售楼处关停，商场营业时间缩短、租户租金减免。在《基于疫情对商业地产影响的初判 | 华北区》中，仲量联行已经深入研究了新冠疫情对宏观经济、中观产业以及北京办公楼市场的不同影响，并从微观层面调研分析了目前办公市场情绪和业主心态。本文是华北区疫情影响系列的第二篇，我们将对华北区主要二线城市（天津、青岛、沈阳）办公楼市场在此次疫情中所受影响做针对性研究，希望对各方做出市场研判有一定帮助。

经济环境短期内受到冲击，中长期走稳仍需政策助力。

疫情爆发于经济企稳阶段，短期影响不容低估。

回顾过去四十年中国经济的发展，其中2003年的SARS疫情与本次事件同属突发性、偶然性、不可预测性的独立社会事件。2018年，天津、青岛、沈阳的经济体量分别达到2003年的4-8倍，物质基础和整体的抗风险能力都不可同日而语。尽管如此，我们应看到2003年中国经济整体尚处在快速发展通道，天津、青岛、沈阳的GDP增速均保持在14%以上，高于全国9.9%的增速，SARS疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济上行趋势。当下，三市均处于新旧动能转换的胶着期，经济企稳回升的基础仍不够牢固，2018年三市的GDP增速落于3.5%-7.5%的区间内。短期来看，新冠疫情的出现将增加今年上半年三市整体经济增长的不确定性，所面临的风险程度较2003年或将更高，恢复周期较2003年或将延长。进出口贸易的外向型发展和制造业的智能化变革将在短期内受到广泛波及，尤其是经营状况堪忧的中小民营企业，能否经得起这次疫情的打击值得关注。

叠加春节因素，疫情对第三产业造成直接冲击。

产业经济层面，第三产业首当其冲受到最大影响。2018年，以服务业为代表的第三产业在天津、青岛、沈阳三市GDP的占比均达到50%以上，由于第三产业对城市经济拉动作用不断提高，疫情对相关行业带来的负面冲击或被进一步放大。新冠疫情在春节假期显现，本是消费旺季，加之政府采取的举措较非典时期更为严厉，使得民众消费意愿明显减弱，因此对住宿餐饮、文化娱乐等服务消费的冲击将更为直接和明显，预期降幅会加大。但是从中长期来看，当疫情全面得到控制，被长时间压制的消费需求获得明显释放，消费市场将迅速反弹，并持续快速增长。

天津、青岛：疫情或将导致进出口贸易短期内出现下行压力。

值得注意的是，1 月 31 日世卫组织将新冠病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)，但不赞成甚至反对对中国采取旅行或贸易禁令。但目前，已有超过五个国家明文规定对14天内到过中国大陆的船舶和船员实施严格检疫措施，包括对船舶进行隔离甚至禁止停靠。随着各国管控措施的加强，船舶的引航，靠泊及货物装卸的时间将极大延长。同为首批沿海开放城市，发达的临港产业和广阔的经济腹地使对外贸易在天津、青岛两座城市的经济发展中扮演重要的角色，贸易类企业的办公需求在当地办公市场上也始终保持较大比重。因此，中国的进出口贸易受生产端以及国际舆论的压力将在短期内对整个行业带来严峻的下行压力，新冠疫情对天津、青岛两市的港口贸易带来的负面影响将很快显现。

反观2003年，受益于国内外需求强劲以及加入WTO后正面效应的兑现，天津、青岛的进出口贸易不仅没有受到SARS疫情的影响，反而保持了超过20%的同比增速。但近几年随着国内经济发展方式转变和国际市场需求变化，外贸规模扩张压力显著，贸易结构也在不断优化调整，对“一带一路”沿线国家出口已成为对外贸易的重要市场。在此形势下，我们对于疫情带来的负面影响不必过分担忧，但仍要保持谨慎态度，提前做好应对措施。我们还要看到，今年一月份中美第一阶段经贸协议已达成一致，部分已征收关税下降，长期来看利好出口驱动型公司及制造业。

沈阳：制造业产业链供需两端或受短期冲击，但整体优势仍然存在。

与服务业主要受到需求冲击有所不同，制造业或将同时受到供给、需求的双重冲击。一方面，制造业本身因复工延迟、流通减速、原材料供应不足，以及复工中的防护标准和物质条件等问题造成企业生产被动推迟。另一方面，由消费、进出口领域的影响传导到制造业，反应在制造业订单量减少、库存成品积压的情况。这对急于开工的制造企业，尤其是中小型企业雪上加霜。

作为全国重要的工业城市，制造业是沈阳的主导产业。截至发稿，沈阳市复工的生产企业主要为东软医疗、新松医疗等疫情防控、物资保障类生产企业，其他制造企业仍处于停工状态。尽管如此，我们依旧认为疫情的蔓延势头一旦得以控制，工业企业生产或将补回一季度损失。首先，1-2月恰是工业活动的淡季，对制造业影响相对有限。其次，相较于以计件、计时工种为代表的劳动密集型制造业，汽车、装备、电子通信等技术密集型行业的复工速度更快。2019年1-11月，沈阳市高技术制造业增加值同比增长8.3%，增幅高于沈阳市增速6.3个百分点。随着沈阳高端装备制造业及战略性新兴产业的规模占比不断提升，其抗风险和修复能力亦大幅增强。

及时有效的中小企业支持政策正在对冲疫情对经济的负向外生冲击。

考虑到目前新冠疫情对经济活动所施压力较非典时期更为明显，资金储备差、抗风险能力较弱的中小型企业所面对的考验也愈加严峻。近日，以苏州为首的多个城市出台针对中小企业发展的扶持政策，降低中小企业受到的负面冲击。

2月6日，天津市经济技术开发区出台了“暖企”16条，支持中小企业控疫情、稳增长，其中包括为中小企业减免国有厂房、办公楼租金，特定生产企业给予“四个百万”支持资金，以及税费返还等多项举措。天津市政府在2月7日出台了21条惠企措施，以减税降费等措施进一步强化金融支持。

山东省政府从强化金融支持、减轻税费负担、降低运营成本、加大稳岗力度四个方面提出了针对中小企业的20条支持性政策，其中明确表示“对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租；对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金”，该条措施正是目前中小企业面对现金流压力的迫切诉求之一。青岛市2月3日发布18条支持中小企业经营发展的措施，同样在维稳、减负、金融支持以及政策执行等方面做了进一步落实。值得一提的是，青岛是国内首个发布应对疫情支持中小企业恢复生产保经营稳发展的副省级城市。

辽宁省政府也在2月6日出台了财政贴息、税收减免、返还社保费等25条举措，同样提及了“对承租国有资产类经营用房的中小企业，可免收1个月房租”的政策。沈阳市针对这一政策制定了17条措施，从减免和延期缴纳税款、引导降低房产和土地租金、鼓励担保机构续贷降费等方面舒缓中小企业压力。此外，浑南区（沈阳国家高新区）出台了八项针对性措施，包括对在孵企业给予房租减免或顺延支持、对开展疫情防控产品研发的企业给予最高100万元的投入补贴，科技型中小企业提供0.5%-1%的担保费率补贴等。

整体看来，各地出台的政策主要集中在两大方面，一是减少企业负担，延期或减免企业各种税费和租金；二是为企业输血，各银行机构加大信贷力度，且保持较低融资成本。从政策出台的时间及力度来看，对稳定社会情绪、提振信心具有积极的正面影响。但不可否认，免租措施加带的成本压力转移，或将增加国有企业业主的经济负担，进而影响政策的实际执行效果，会否“隔靴搔痒”值得关注。

从供应端来看，新增供应节奏或因工程进度暂缓而短期延误，但整体影响有限。

虽然地产项目的开发进度受劳动力复工推迟以及上下游原材料供应影响，将出现不同程度的工程延误，延误周期预计有望控制在一两个季度以内，短期因工程进度导致的延误对市场整体开发节奏影响有限。在天津市场，2019年多个项目延迟交付推高今年的新增供应总量至42.8万平方米，仍处于供应高峰期。因此，预计2020年天津办公市场仍将面临较大的供给压力；在青岛市场，除部分超高层甲级办公项目外，核心商务区在建工程数量已明显回落，2020年即将交付的新增供应体量中42%的项目已基本完成建设施工，因此疫情带来的延误对青岛办公市场整体开发节奏影响有限；在沈阳市场，2020年迎来新增供应放缓其，但由于疫情削弱市场需求，项目前期租赁压力加重，预租面积或低于预期。而在2021-2023年，市场仍将持续迎来供应高峰。因此，本次新冠疫情带来的影响是短期的供需调整，并不会造成沈阳办公市场新增供应量的大幅回落，供过于求的状态仍将延续。

从需求端来看，短期受挫明显，成交下滑集中兑现，使本已持续承压的需求端面临更严峻的市场考验。

天津：疫情带来的延迟效应进一步加剧市场预期的下调。

2019年宏观经济压力持续影响天津市场，而本次疫情所带来的延迟效应将使本已受经济下行压力影响的需求增长动力面临更深刻的考验。各类与租赁活动相关的地产决策均将推迟，甚至取消，由于复工的延迟所带来的经济损失将极大地抑制企业搬迁、升级或者扩租的意愿，而续租或成为主要甚至唯一选择。而受到疫情防控举措的严格实施，一季度严重受挫的市场问询量、看房量、签约量等租赁活动，其负面影响预计将在二季度集中兑现。

青岛：对处于调整通道的青岛市场产生阶段性的负面冲击，后期或将小幅反弹。

虽然在面临较大下行压力的经济转型期，多方对于今年办公市场整体需求增速已做了相当保守的预期，但仍对全年的市场活跃度表示担忧。从短期来看，新冠疫情直接影响业主自有获客渠道以及依靠线下门店经营的中介获客渠道的关闭，租户减少甚至取消看房或者搬迁的计划。我们认为今年一季度的办公市场净吸纳量将远低于历史同期水平，甚至出现负增长。但是，从中期来看，随着疫情得到控制，各项经济活动逐渐恢复，前期被抑制的租赁需求有望迅速释放，市场问询量及成交量将呈现小幅反弹趋势。

沈阳：短期内租赁市场活跃度下降，降低市场预期。

2019年的沈阳优质办公楼市场经历了供应放量、需求疲软的严峻考验，而此次新冠疫情短期内将降低租赁活跃度，加剧市场去化压力。由于返工延迟、安全卫生的顾虑，看房、装修、搬迁等活动将受到一定限制，租赁决策将会推迟，新增及搬迁需求或将十分有限，续租成为租户的主要选择。2019年，沈阳优质办公楼成交超过80%成为搬迁需求，受疫情影响，搬迁需求短期内预计将明显降温，原本增长动力缺乏的市场需求将面临更加严峻的考验，市场预期或将继续下调。然而长期来看，当疫情得到有效控制，此次疫情或将提升租户对于办公环境的要求，搬迁至高品质项目的意愿强烈，市场搬迁需求或将于下半年出现反弹。

从行业影响来看，主要办公需求来源的金融、专业服务类企业更具韧性，逐渐活跃的科技企业未来值得关注。

在前一篇《基于疫情对商业地产影响的初判 | 华北区》中，我们将疫情影响下的各类行业总结归纳为三类——下滑产业、韧性产业、获益产业，并进行了深入研究。本文我们从地域角度，对天津、青岛、沈阳三个城市不同行业的受影响程度及对商业地产的传导效应进行探讨。

天津：受影响较大的临港经济和对外贸易或将压力传导至办公市场需求，而科技等高附加产业受影响更小。

作为引领黄河流域省市外向型经济发展的加速器，发达的临港产业和广阔的经济腹地使对外贸易在天津经济发展中扮演重要的角色，贸易类企业在办公市场需求上始终保持一定比重。因此，中国的进出口贸易受生产端以及国际舆论的压力将在短期内对整个行业带来严峻的下行压力。而近年来在天津办公市场逐渐活跃的TMT企业，特别是互联网产业，因不同行业对线上业务诉求的上升，有望在疫情过后迅速恢复景气。

青岛：人员聚集性和流动性较大的行业或将受到明显冲击，可灵活办公的行业更具韧性。

劳动密集型的制造业及其上下游环节，例如销售贸易、供应链管理等企业，在青岛办公市场上的需求占比不容小觑，预计在全年的市场活跃度将大幅下降。而对于需求旺盛，受疫情影响阶段性停工的物流运输等行业，预计将在疫情得到控制后因抢工呈现明显回暖。而作为青岛办公市场主要需求来源的专业服务和金融类企业，其业务模式对工作地点、时间、用户接触的要求相对较低，通过灵活办公等新型办公模式以及科技手段的运用，可以实现正常的公司运作和无缝衔接，疫情所带来的负面作用相对有限。

沈阳：金融、科技等高附加产业支撑沈阳办公楼市场需求韧性。

金融类、专业服务类企业，比如保险公司、律所等，始终领跑沈阳优质办公楼市场需求，总计租赁全市超过50%的优质办公面积。尽管疫情对呼叫中心等人员密集型业务有所影响，但金融、专业服务类产业作为经济发展的支柱产业，其产业发展韧性十足，仍将是沈阳办公楼市场需求的核心支撑。同时，此次疫情对零售贸易、消费服务等聚焦个人消费的行业影响较大，预计今年相关领域的租赁需求将进一步降温。值得关注的是，2019年沈阳TMT类企业的活跃度显著提升，表现出强劲需求。疫情期间，在线游戏、教育、视频直播等科技互联网产业发展势头强劲，其未来前景或将高于年初预期。综合来看，沈阳优质办公楼市场对此次疫情有一定的风险抗压能力，而TMT等获益行业的活跃，将是提升市场活力的关键。

经营状况堪忧的中小民营企业值得广泛关注，头部企业有望支撑办公市场平稳过渡。

超过一个季度的现金流压力将给小微民营企业带来不可逆转的创伤。在华北区主要的办公市场上，500平米以下所代表的中小企业始终是租赁需求的主要来源，在2019年天津办公租赁成交中的占比甚至高达81%。来自于当地政府切实可行的支持性政策，例如降低/减免税费、成本补贴等有利于帮助中小企业缓解成本支付压力。而各行业中的头部企业因较强的抗风险能力及海外市场布局，有望平稳渡过难关，支撑后续办公市场平稳发展。

业主普遍认为本次疫情对市场影响程度较深，对全年租金预期或将进一步下调。

在前一篇《基于疫情对商业地产影响的初判 | 华北区》中，仲量联行针对本次疫情面向华北区办公楼业主进行了问卷调查及访谈，从调研结果来看，由于多数企业目前尚未完全复工，加之局势变化较为不明朗，市场中的不确定因素较多，大多数业主目前仍保持观望态度。仅有23%的业主表示，其项目已做出调整或计划制定更为灵活的租赁策略。61%的受访业主表示目前不考虑效仿商业项目，对现有租户给予租金的补贴或减免，但对于正在装修或者即将起租的租户，可一事一议地提供免租期和装修期方面的合理支持。

在天津办公市场，受经济结构调整及市场竞争的影响，近几年市场租金一直呈现平稳下滑的趋势，预计随着疫情的持续，将有更多业主选择对新签及续签租户提供租金优惠以维持出租率水平；在青岛办公市场，随着事态的发展及疫情不可控因素增加，不排除因市场成交持续疲软带来业主方风险担忧情绪的上升，从而降低对各自物业项目全年租金表现的预期；在沈阳办公市场，2019年市场新增需求回落、吸纳速度放缓使得整体租金上涨动力不足，疫情影响下，表现一般的项目面临更严峻考验，以更为灵活的租金策略提升租户粘性，确保项目内现有优质客户成为首要关注点，市场租金表现的差异将愈加明显。在经济放缓、供应加码、需求走弱等多重因素的叠加下，租户市场现状仍将延续，租金预计保持原有承压趋势。

底线思维，发现机遇。

新冠疫情的爆发让所有人始料未及，其带来的短期负面影响不可避免，但我们也在危难中发现转机，做出判断以供参考：

第一，新租需求预计受到显著抑制，保证续租成为业主方的工作重点。在租赁活动被压抑的短期影响下，如何保证优质租户不流失、确保项目内现有租户续租显得尤为重要。更为灵活的短期租约，针对不同租户提前设计定制化租赁方案都将有助于保证市场平稳过渡。

第二，灵活办公或将再次引发市场关注。在经济形势和疫情的倒逼下，预计更多的中小民营企业都在想办法转型和创新，灵活办公在租约上的灵活性让企业能够不受长期租约的约束，可以根据其业务战略，调整在岗人数以适应变化。完备的一站式服务为客户解决了装修和设施管理等问题，使企业在疫情后快速专注于核心业务。同时，很多本地的灵活办公运营商提供的办公空间更具成本优势。

第三，此次疫情对物业管理的突发事件应急处理能力做出了考验。在新冠疫情得到全面控制后，针对高品质物业的升级需求或将得到释放，推动办公楼项目在楼宇品质、健康理念和科技运用等方面进行升级。市场或将迎来新一轮优胜劣汰，物业管理水平及楼宇健康水平较高的项目将更受青睐，部分老旧项目或将加速整改或被淘汰，优质办公楼市场的整体品质或将进一步提升。

在错综复杂、快速变化的环境中，市场中的各方参与者更需要积极应对，运用底线思维，为最差的情形做好准备，为最好的结果而努力奋斗。仲量联行作为全球领先的房地产服务公司，愿与诸位共同关注、深入探讨局势发展，与市场中的各方共济时艰。