空置率高+供应量大+疫情影响 写字楼市场如何突围？

即便没有此次突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，2020年商办市场也面临着巨大挑战。

以写字楼为例，据相关研究机构市场监测，大部分一、二线城市的写字楼空置率水平2019年一直处于攀升状态，未来几年写字楼供应量仍将大幅上升。而本次新冠肺炎疫情无疑会加重对写字楼租赁市场的影响，短期内将延续供过于求的租户市场现状，空置率将继续走高、租金下行的压力增大。

面对本次新冠肺炎疫情的影响，在2月6日机构举办的“疫情下商办市场的危与机”高端分享会上，众多行业专家和从业者代表认为，商办市场虽然短期需求有所放缓，但长期需求存在，这对于商业地产开发企业和运营企业其实是挑战也是机遇。

2019~2023年部分城市甲级写字楼供应量 数据来源：戴德梁行

写字楼空置率居高不下

戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，2019年全国重点城市写字楼租金下滑趋势明显，北京租金水平仍然领跑全国，上海、广州、深圳租金下降明显。

空置率方面，上海、深圳的甲级写字楼空置率分别高达20%和22%。受本次疫情影响，空置率预计进一步攀升，租金则将持续下滑。而未来供应方面，一线城市写字楼市场供应庞大，市场压力巨大。从一线城市来看，上海、深圳已经处于租户市场，北京处于业主市场向租户市场的过渡期，仅广州尚处于业主市场。

“疫情对中国经济带来一定的负面影响，经济学人最新数据显示，中国2020年GDP增长预估降至4.5%~5.7%。2003年非典疫情曾对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，之后租金的恢复也较慢。”魏东认为，疫情对宏观经济的拖累也将影响写字楼市场的租售。

“经过17年的发展，中国目前写字楼市场和租户逐步完善，此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些。”魏东表示。

数据来源：戴德梁行

餐饮零售业遭重创

据商务部监测，2019春节假期（2019年2月4日至10日），全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，2020年受疫情影响，零售、餐饮业的春节档遭遇重创。

恒大研究院日前发布的《疫情对中国经济的影响分析与政策建议》估算，因此次疫情影响，今年餐饮行业零售额仅在7天内就会有5000亿元损失，电影票房预测将损失70亿元。

中商数据保守估计，春节期间，餐饮重创八成，零售损失五成，休闲娱乐的损失预测高达5000亿元以上，购物中心业营业额整体损失估算达到八成以上。

恒太商业管理集团总裁胡芳园认为，疫情对商业零售的短期影响剧烈而直接，从中期来看压力机会并存，长远来看则加速了商业业态的转型。“中小城市受返乡客群、快递停运、本地实体消费、节日消费气氛更浓等因素影响，春节消费在全年消费占比较高，疫情对中小城市春节档影响巨大。分行业来看，餐饮行业负重前行、雪上加霜，体验式商业全面闭店销售归零，零售业态销售锐减，生鲜超市则惨淡经营。”

数据显示，恒太城从腊月二十五至正月初二（2020年1月19日~25日），营业额同比减少10%~60%，客流量同比减少50%，利润全年预估减少33.5%。

而中国房产经纪公义联合会主席胡景晖则相对乐观：“比起写字楼，零售业态的状况要好很多，被抑制的消费是会补回来的。从全年来看，1、2月份的损失可能在接下来的10个月出现回补。当下可能需要坚守阵地，等待市场机会的到来。”

一线城市写字楼状况 数据来源：戴德梁行

商办市场如何突围？

相关研究机构人士认为：“此次疫情对商办市场的影响，很大程度上取决于其租户的抗风险能力。其中，中小企业现金储备少，抗风险能力差，中小企业的倒闭也会造成短期内失业增加的风险。”

“从长期来看，我们还是乐观预期随着疫情得到控制，影响会逐步消退，并迎来消费的V形增长。商办虽然短期受疫情影响需求有所放缓，但长期需求存在，这对于商业地产开发企业和运营企业其实是挑战也是机遇。企业可以利用这段时期提高管理能力，优化运营效率，提升重大事件应对能力。”葛海峰表示，在疫情过后，必然会出现强烈的消费反弹，如何抓住这一机遇，也是商业运营商需要思考的重要问题。当前应练好内功，在市场恢复时实现抢跑。”

在胡景晖看来，写字楼如果还沿用传统模式，经营将会越来越困难。“写字楼要进行大转型才能解决问题，目前的出路可能有两个：要么改造为3~4星适合家庭旅游的酒店或者中端商务酒店，当前国内5星、6星高端酒店以及经济型酒店目前都已经是过剩状态；另一种是改造成为长租公寓，随着疫情结束，大批务工人员返程，居住问题依然是大家都需要解决的。今年的机会在于，可能会出现较多的写字楼大宗交易，有一部分写字楼撑不下去，也会有一些人来抄底。”

对于大型购物综合体，胡景晖认为，“要把时间、空间切碎切细才能适应未来的发展。而经过疫情的考验，对于社区商业、以及涉及一些高端技术和人工智能的商业，在5G大发展的情况下可能迎来非常好的机会。”