长租公寓要求减租惹争议 律师：将疫情适用不可抗力需谨慎

“因为疫情属于不可抗力因素，您得给租户减免1个月的房租，这是公司政策。”近几日，北京不少业主都接到了一通电话，运营方蛋壳公寓以新型冠状病毒感染肺炎疫情为由，通知业主要减免1个月的房租。面对疫情，共克时艰，本是善举，可蛋壳公寓单方面的通知，不仅引发业主维权，甚至还遭到租客抱怨。律师表示，不可抗力的适用需谨慎，减免租金应由经营方与业主个人协商达成。

业主被要求减免租金

业主张先生是3日上午接到蛋壳公寓打来的电话。经纪人在电话中说，由于新型冠状病毒感染肺炎疫情导致很多地方封城断路，公司已针对湖北租客给予租金减免。现在，北京也要仿效湖北的做法，为租客减免3个月的房租。其中，蛋壳公寓负担2个月的房租，张先生作为业主负担1个月的房租。“为租户减免租金是可以的，但口说无凭，您有盖章的文件么？”张先生提出要先查看公司文件，谁料，对方立即改口，说觉得1个月多的话10天也行，或者再不行，缓付1个月、10天的租金也可以。

一通电话里改口三次，这让张先生觉得很古怪。“这到底是不是真给租户减负呢？别打着疫情的幌子，只为给它自己减负。”2018年将房屋委托给蛋壳公寓的业主小飞，几天前也接到电话，通知由于新型冠状病毒感染肺炎疫情，不少租客无法回京，属于不可抗力因素，要求他给予至少1个月的租金减免。“我要求他证明住在我房子里的租户确实来自疫情严重地区，那我立即同意，对方就说再给我回电话。几天过去了，并没有电话。”小飞说，按合同约定应该在春节前打给他的租金，蛋壳公寓至今没付。

张先生和小飞的情况并非个案。在新浪微博上，不少业主都对蛋壳公寓单方要求业主减免租金提出质疑，这些业主分布在北京、天津、上海等全国各地。3日晚间，记者也加入一个北京蛋壳房东维权群，群里业主均反映蛋壳单方面要求减免租金，而这样的维权群不止一个。

租客吐槽租金减免“门道”多

运营方给租户减免租金，本是善举，不少开发商给租户减免租金的举措就被广泛点赞。然而，记者采访发现，就连蛋壳公寓的租户对此也颇多怨言。

租户小付昨天看到蛋壳公寓致租户的一封信，里面写到：针对无法返城的北京武汉租客，可返还1个月租金；其他各城市租客，结合各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。小付试着在APP里点击申请，被告知租客返租申请暂定2月10日开始收集，但北京返多少天并无明示。

仔细研究后，小付又发现，返还的并非现金，而是抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用、续约首付款，以及不属于分期月付情况下的租金。“像我这种月付的，只能抵扣房屋服务费、维修金，估计合同到期了都抵扣不完。”小付告诉记者，实际上，蛋壳公寓以疫情为由，已暂停2020年1月和2月的保洁和维修服务，这两个月的保洁费和维修费却照收不误。

不可抗力的适用需谨慎

长租公寓以新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力为由的主张，是否有据可依？记者就此采访了北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强。

毕文强介绍，《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。虽然目前疫情较为严重，但对不可抗力的适用也应谨慎，不能不加区分全部适用。比如，武汉等封城的城市，因疫情导致不能履行民事义务的，可以不可抗力为由进行抗辩；疫情并不十分严重的地区，虽有疫情但不会导致完全不能履行民事义务的，则不建议将疫情认定为不可抗力的情形。

具体到此次事件，双方签署的合同中约定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。”这里只约定可以解除合同，而非减免租金。根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》相关条款，法律上并未规定发生不可抗力就可免除长租公寓支付租金的义务，长租公寓要求房东免除租金并无法律依据，拒不支付租金的行为属于违约。关于减免租金事宜，他建议长租公寓可与房东进行协商，通过协商达成一致。