仲量联行2019年天津房地产市场回顾及2020年展望

天津办公楼净吸纳量创十五年新高，经济下行压力下需求仍保持增长态势

天津，2020年1月16日 — 2019年宏观经济压力持续影响天津市场，而新增供应也对市场构成挑战，限制租金增长空间。“尽管天津市场存在下行压力，且市场对未来预期下调，但我们看到增长依旧存在。”仲量联行华北区董事总经理张莹 表示，“截至2019年底，甲级办公楼市场已出租面积在过去十年增长了六倍以上。经营表现优异的头部项目依然能为业主带来良好的租金收益。”此外，在零售地产市场，品牌扩张有所放缓，但餐饮和儿童业态仍受市场欢迎；在工业物流市场，2019年新增供应水平达历史新高，而北京的外溢需求继续使天津市场受益。

办公楼市场

内资金融企业主导租赁需求，专业服务业表现活跃。 经济不确定性持续影响市场需求，但是整体需求仍保持增长势头。2019年全市办公楼净吸纳量创下自2005年以来的最高水平，超过23万平方米。其中，第四季度净吸纳量录得约4万平方米，与第三季度水平基本持平，环比微增0.2%。内资企业和金融企业，尤其是保险公司，是全年最为活跃的需求来源。与此同时，中小型专业服务业公司也持续寻求面积。受益于当下租金水平下调的市场环境，升级类需求活跃度显著提升，占据全年租赁交易中较大比重。

四季度共有两座办公楼项目入市 。泰恒大厦（原京津国际中心）和网信大厦（原中冶七里）写字楼竣工入市，为市场增加了14万平方米的新增办公面积。今年全年大量的供给进一步推高市场空置水平，整体市场空置率升至41.6%，甲级办公楼空置率升至48.4%。随着更多新竣工、品质较高的项目入市，现有甲级楼宇将比乙级项目面临到更大的竞争压力。

从业主方角度而言，相较于提升租金，维持出租率水平更为重要。 项目业主通常会提供更为灵活的租金优惠，特别是对于大型优质租户。第四季度整体市场租金录得每平方米每月86.9元，环比下降0.8%，同比下降3.1%。 “新项目从升级需求中受益最大，因为它们可以保障更高品质的办公空间，并且倾向于提供更具竞争力的租赁价格。” 仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然 表示，“尽管经济不确定性将延续至2020年，但稳健的大型公司仍将是市场的压舱石，最终将支持市场表现。”

工业物流市场

整体环境下市场压力增大，全年需求表现有所放缓。 2019年第四季度，天津非保税物流市场净吸纳量较上季度有所回升。在经济压力下，一些电子商务公司对业绩预期趋于保守，预算有所收紧，大型在线零售企业及其自营的第三方物流公司表现尤为明显。因此，部分企业于年初顺势整合其仓储物流空间，并腾退部分租赁面积。当然，这其中也包括一些企业因长期战略规划，将租赁面积整合到自持自用的项目中。同时，也有电子商务类租户今年缩减面积或退租，以此控制和削减成本。

第四季度延续2019年前三季度的供应高峰，共计三个新项目入市。 2019年新增供应水平达历史新高，市场整体空置率较去年同期显著提高。四季度受新项目影响，非保税物流市场空置水平环比上升4.7个百分点至19.8%。同时，需求放缓致使年底租金增长放缓。非保税物流租金在本季度保持平稳，录得每平方米每天1.0元，环比微涨0.5%。 “尽管经济形势依然严峻，北京的外溢需求继续使天津市场受益，特别是临近北京的武清和北辰子市场。” 仲量联行天津工业地产部总监高云鹏 表示，“另一方面，仍有少量冷链物流企业借此时机充分利用较低的租金和大量可供选择的新增供应，在今年下半年进行扩张。”

零售地产市场

品牌扩张放缓，餐饮和儿童类仍受市场欢迎 。受大环境影响，大多数零售商扩张步伐显著放缓，第四季度净吸纳量录得4,000平方米。部分内资茶饮品牌和儿童类零售商也逆势扩张，喜茶和乐乐茶等国内知名的茶饮品牌均积极布局。本季度，多个国际化妆品零售商在全市头部项目开设新店，例如香奈儿（Chanel）入驻南开大悦城，而YSL彩妆门店则入驻海信广场。同时，儿童业态进一步多元化、细分化，支持租赁需求。本季度全市空置率基本保持稳定在11.7%，同比小幅上涨1.3个百分点。

2019年第四季度无新项目入市。 落成时间较早的项目试图通过调整租户组合来重新定位，引进更多以生活方式为导向的店铺，提升项目竞争力并增加客流量。而一些百货商场也考虑与经验丰富的运营商建立合作，以重新提振项目表现。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静 表示：“在租金增长放缓的环境中，低水平新增供应量为2019年带来一定利好，中和了经济压力可能对市场产生的进一步影响。与此同时，在项目层面，市场领先的项目仍可保持良好的租金水平，并确保较高的入驻率。”