2019年300城卖地揽金超5万亿 头部房企仍是拿地主力军

2019年，土地市场在降温中趋于理性。

国家统计局数据显示，2019年1~11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到，2019年头部房企获取土地资源优势凸显，行业集中度进一步加剧。据中指研究院数据，2019年TOP10房企拿地总额9702亿元，占TOP50房企的43.3%。

城市间土地出让分化

中指研究院数据显示，2019年全国300个城市土地出让总金额为50294亿元，同比增长19%。

其中，一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾一成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价及收金涨幅领衔。从2019年全国300城市土地收入排行榜单可以发现，三四线城市共17城入榜，但进入前20的只有佛山和绍兴。

2019年，全国300城土地供应同比微涨，成交量同比微降，出让金同比上升，平均溢价率基本持平。整体成交楼面价为2507元/平方米，同比上涨17.3%；住宅用地成交楼面价为4363元/平方米，同比上涨17.3%，达历史最高水平，平均溢价率则保持在低位。

整体看，2019年全国土地市场热度呈现前高后低态势，下半年土地流拍率有所提高，但仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。

值得注意的是，2019年土地出让金榜单排名前10的城市年度收金均突破千亿元，总计成交16509亿元，同比上升20.19%。其中杭州年度收金总额2765亿元，连续两年位列榜首。

此外，2019年全国土地成交规划建筑面积TOP10城市共成交36760万平方米，同比增长11.67%。其中，武汉以4387万平方米稳居榜首，杭州和昆明分别以4135万平方米和3892万平方米紧随其后。

成交总价TOP10城市中，一线城市上海、北京增速分别为4%、1%，增速明显放缓；二线城市增幅普遍较大。排在榜首的武汉较去年同期下降5%，杭州、昆明、广州分别增长了48%、58%、54%。

对此，中指研究院上海分院研究总监方颃在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“三四线城市棚改货币化安置缩量，市场调整压力偏大，人才吸引力相对不足，整体面临一定调整压力。一二线城市在人口和人才争夺战中具备明显优势，在产业、公共服务等方面具有显著优势，对人口的吸附力更强；在人口逐渐从增量时代进入存量时代，随着大中城市人口落户政策的放松，未来三四线城市的人口仍会持续流入到一二线城市。”

方颃表示，标杆房企回归一二线城市亦是出于稳健发展的考虑。但不同地区市场发展更加不均衡，重点城市群及都市圈周边的优质三四线城市仍具投资价值。

头部房企拿地依然踊跃

2019年房企拿地稳中有升，新增土储金额和面积均有所提升。头部房企拿地势头继续保持稳健。从部分头部房企的投资方向看，房企已经逐渐回归一二线城市寻找机会。那么，这种趋势未来会否更甚？

据中指研究院统计，2019年，万科、碧桂园、保利列房企拿地金额榜前三位，这也是这3家房企连续三年位列榜单前三。从拿地面积来看，位列前三的则是碧桂园、绿地和万科。

2019年拿地金额超千亿元的房企达5家，较2018年增加2家。其中，TOP100房企拿地总额27835亿元，较2018年增长17.7%；TOP50企业拿地总额22391亿元，较2018年增长34.8%；TOP10企业2019年拿地总金额为9702亿元，占TOP50企业的43.3%，较2018年占比上升1.0个百分比。

从各城市群拿地金额来看，长三角持续居首，中西部关注度持续提升。2019年，长三角TOP10企业拿地金额3647亿元，位居四区域首位；中西部地区土地市场近年来持续升温，成为房企土储布局的重点区域，TOP10企业拿地面积高达10186万平方米，位居四区域第一位。相较2018年，长三角和中西部TOP10企业拿地金额较去年同期均有所增长，房企拿地区域性显著。

从2019年新增货值来看，据亿翰智库统计，2019年碧桂园、融创、万科、绿地4家房企全年新增货值超过4000亿元，稳居行业前列。其中，TOP10房企新增货值同比增长7%，是土地市场中投资拿地的主力军，中小房企受融资收紧的影响最大，全年投资力度减弱。

对于2020年土地市场走势，方颃预计，2020年土地购置费增速将回落至2%~5%。另一方面，新开工的持续性也将面临挑战，棚改力度大幅收缩以及销售下滑的压力将弱化房企新开工动力。

“一方面，土地购置金额增速2020年会从2019年18%左右进一步下行。核心原因在于融资收紧降低房企再投资意愿，土地市场从三季度逐渐趋冷，尤其是三线及以下城市的土地市场。”方颃告诉《每日经济新闻》记者。

方颃进一步指出，“从融资环境来看，2020年房企融资或将边际放松触底反弹。”