“一城一策”到“一区一策” 2019年楼市调控政策分化

2019年，国内房地产市场经历了哪些重大变化？2020年又将怎样发展？成为许多人关心的问题。

在政策层面，房地产经历从平稳预期到加码预期，再到平稳预期的三阶段变化。

3月，两会两会表态“防止房市大起大落”；4月，中央政治局会议重申“房住不炒”；7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

与此同时，地方调控同样历经了三个阶段的变化。

2019年1―4月，多城调降人才落户门槛；5―7月，苏州、西安等城市调控升级，着力打压投资、投机性需求；8月以来，人才新政不断发力，长沙、江门、三亚等地在全市范围调降人才购房门槛，上海、广州、成都等地部分区域放松人才限购。

对于2020年房地产市场的走势，2019年12月24日，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者，不能因为短期经济下行压力增加而刺激买房，这是中央在当前经济金融形势下的重要判断，也是对“经济形势不好，调控要放松”预期的回应。

12月25日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，政策是否放松，关键要看房屋和土地等市场指标变化情况。不过有一点可以明确，即一旦涉及房屋交易秩序混乱、房地产金融风险扩大等问题，那么政策放松的概率就会减少。

“一区一策”趋势渐显

回顾2019年楼市调控，大城市“一区一策”成为新亮点。

2019年11月20日，上海自贸区临港新片区管委会发布通知，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。

12月13日，广州南沙区发布通知，认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内购买商品房。

12月18日，广州花都区全面放开人才绿卡申领在社保缴纳、学历学位等方面的制约。

12月20日，广州黄埔区发布通知，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区范围内购买1套商品住房。

“上述地区的‘一区一策’，反映了政策统一性与灵活性之间的平衡，统一性是结果导向，即房住不炒，灵活性在于各自实现的路径允许有差异。”许小乐向时代周报记者表示，房地产本身的本地化属性较强，市场管理从粗颗粒度向细颗粒度进化，符合市场的特点。

“‘一城一策’就是承认市场有分化，有多样性，都叫二线城市，情况也可能有很大差异。”2019年8月，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在接受时代周报记者专访时也表示，建议接下来的楼市调控不仅要分线分城，还要分地块，分片区。

“中央经济工作会议强调楼市调控要因城施策，地方调控也要因区施策，南沙、黄埔等区新政完全符合这一精神。”日前，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，从南沙、花都相继放开人才限购政策可以看出，这一轮的抢人大战不仅体现在城市之间，城市内部各个区域之间的竞争也很明显。不排除其他区域也会跟进，用一些更好的政策去吸引符合自己区域发展的人才涌入。

人才新政继续发力

除上述各区外，呼和浩特、宁波等城市也纷纷调降人才落户及购房门槛，甚至给予人才购房补贴等。

2019年4月18日，呼和浩特市人民政府办公室印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》，提出部分本科及以上学历应往届生可以半价买房。

4月21日，宁波发布通知，对符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。

11月29日，佛山发布通知，在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

12月25日，温州发布《温州市人才住房租售并举实施办法》，对在温州符合条件的优秀本科生可享受买房7折、租房3折人才配租配售优惠条件。

严跃进告诉时代周报记者，预计2020年各地仍会在人才购房和限售政策上首先进行放松，同时会在购房贷款资格认定上进行调整，最后则会在限购政策和税费政策上进行调整。

许小乐告诉时代周报记者，城市在市场平稳有序发展的基础上，改革调整现有行政力量对市场的管控，为年轻人才创造更好的宜居宜业环境，是城市长远发展的需要。

“预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施，‘四限’调控局部放松。”克而瑞研报分析称，不过，本轮调控政策难言实质性转向，房地产整体政策环境将持续偏紧，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。