房价即将反弹 可全国的炒房客却再也开心不起来

12月25日，重磅文件要求，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300-500万的大城市落户条件。

此举意义重大，全国人口大流动，堪比1982年家庭联产承包责任制推广，极大影响社会各层面。

对未来楼市的影响也非常深远！这意味着，全国抢人大战，巅峰对决，中小城市限购政策，名存实亡！

楼市调控也进入拐点，最严厉时期已过，明年将有所放松。

12月23日，总理也对降准发话表态。降准时机已成熟，最快明天（12月27日）落地。

几大重磅利好叠加，市场情绪高涨，炒房客又陷入狂欢！

冷静！冷静！冷静！

12月22日，叶檀老师文章称，2020年，房地产将反弹。

里面有一句话非常关键，“反弹不是一夜之间房价大涨，而是跟19年初比，不会更差了。”

什么意思？房价不会大涨，炒房客歇歇吧，你们没有未来！

重大信号！舆论开始影响楼市！

金融市场上，过去经验很重要，但更重要的是，对未来的预期。

房地产市场也一样，判断未来走势，不能只看历史房价数据，得看大家对未来的预期。

本轮楼市调控，跟以往不一样了，触动了楼市预期！

先看今年楼市两个奇葩事件。

2019年12月10日，在楼市放松趋势下，张家港被爆取消限售。

一瞬间，“政策大转折”，“打响第一枪”等等大量报道出来，张家港这座小城市占据各大媒体头条，各个社交平台也都在讨论这个事情。

舆论压力太大，张家港慌了，第二天就“认怂”，剧情大反转，不取消了，继续限售。

早些时候的开封也一样。7月19日，开封宣布取消限售，结果舆论压力太大，第二天就撤销了文件。

仔细盘点就会发现，这两年已经有不少城市的楼市放松政策，在大众舆论口中夭折。

楼市调控，变为“因舆调控”！

业内人都知道，国内舆论地位到底怎样。现在，大众舆论竟然能影响到楼市调控政策了，这非常罕见。

这说明什么问题？真正重视大众对楼市的预期了！

以前调控的是价格，现在调控的是大众预期。价格只是结果，大众预期才是更深层次的关键因素。

12月23日，住建部也召开会议，明确2020年要着力稳地价、稳房价、稳预期。

稳地价最简单，稳房价次之，稳预期最难，但是最重要。

亲历金融市场动荡的人都深有感触，投资者预期失控了，再强大的手都没用。

重视大众预期，不是偶然，而是一个趋势。

2018年8月份，我们就提出了“六稳”的方针，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

最后落脚点，也是稳大众预期上，怎样稳预期、怎样引导预期、怎样管理预期，成为政策重心。

为什么要重视预期？预期决定行动！

企业是否投资取决于预期，消费者是否消费也取决于预期。

具体到楼市，房企是否扩大投资取决于房价预期，大家是否买房也取决于房价预期。

只要预期存在，信仰不破，房价可以长期上涨，长时间偏离基本面。

过去20年，从大城市，到小县城，国内绝大多数城市的房价都是一直上涨，房价上涨预期已经根深蒂固。

过往楼市调控，都是为调控而调控，只调控价格本身。

现在出现了新变化，大众舆论开始影响调控，我们开始对未来房价预期动手了！

打破房价上涨预期，本轮调控比以往走的更深，将极大影响开发商、购房者、以及卖房者的行为。

过去20年，房价是上涨预期；未来20年，房价将形成不涨预期！

本轮调控 从根儿上变了！

为什么现在要动楼市预期？这得从根儿上看。

全球有两个房地产市场，一个是房地产市场，一个是中国房地产市场。

一直以来，我们的房地产市场，都是取决于政策变动，市场供求规律很少起作用。

回望过往房地产周期，都是以价格涨幅为坐标，而不是绝对房价，并且房价涨幅周期跟调控政策放松和收紧周期密切相关。

一句话，政策调控决定房价走势！

房价未来如何，就得看政策要调控到什么程度。调控到什么程度，就得看国家对房地产的定位。

1996年，当时主流观点是，“住房建设是国民经济的新增长点”。

什么意思？

经过近20年的发展，中国经济有了很大发展，“老三大件”演变为“新三大件”，从轻纺时代走出来，进入重化工时代。

不想用砸纱锭、炸高炉的方式去产能过剩，就得大力发展房地产、汽车、城市基础设施。

既然明确了，房地产是国民经济支柱，那么楼市调控的底线就是，不能阻碍经济发展。

所以，就很容易理解，过去20多年，即便调控了一轮又一轮，但房价还是一直上涨。

现在不一样了！

从2016年12月份提出“房住不炒”，到2019年7月份提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们对房地产的定位已经重大变化。

各大官媒头版头条也都提醒，“摆脱房地产依赖性成为重中之重”等等。

未来的大趋势是什么？对比一下美国企业盈利结构就知道了：

这也意味着，以后的房地产调控，收紧是主观意愿，是大趋势，调控放松是暂时的，是逼不得已，但凡有其他办法，就不会放松调控。

调控决定房价，所以未来的房价一定不会大涨，最大可能就是区间小幅震荡，或缓慢下跌。

还期待房价大涨的炒房客，凉了！

房价有顶 炒房客哭了！

过去10年，房地产最火爆，买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。

据中泰证券测算，过去10年，如果投资大宗商品并一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。

炒房客赚的更多，因为他们杠杆加的大，加的多，考虑到这个因素，炒房客的投资收益要翻好几倍！

2020年，各方面条件都在改善，房价将要反弹，炒房客又要狂欢？刚需又要悲催了？

错！炒房客哭都来不及！

先看一下，炒房客赚的都是什么钱。

据中金标准数据公司测算，过去10年，我国房产的年化平均收益有14%，注意，很多中小城市几乎没有租房市场，绝大部分大中型城市的租金回报率也都在3%以下。

也就是说，全国的炒房客赚的都是房价上涨的钱，而不是租金的钱。 就跟炒股一样，赚的是股票上涨的钱，而不是股票分红的钱。

明年房价可能会反弹，后年房价也可能会反弹，关键是，能反弹多少呢？

未来有一个共识就是，房价不可能再暴涨了！ 最多是小幅反弹。

深圳是二手房房价不超过5%，这是2019年长效机制规定的涨幅限制，深圳在年初时就已经划定了该目标。

别说房价不涨了，房价涨幅小了，炒房客都得哭！

看一下炒房客的成本收益：

以上海为例，房贷利率5%，房屋折旧4%，租金收益不到1.2%，如果房价不涨，炒房客每年得亏7.8%！

过去一年，有一半以上城市房价涨幅都没超过6%，即便按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，全国一半城市的炒房客都在亏钱！

投资看的是未来。很多人都预期，未来中国的租金回报率会回归正常，达到发达国家水平。

租金回报率提升至5%了，但是房价涨幅却会下降至4%以下，其他条件不变，炒房客还是亏的！

即便不亏，炒房的净收益也非常微薄，远不如做点其他投资。

更重要的是什么？炒房客资金被堵死了！

炒房跟炒股还不大一样，炒股基本都是自有资金，炒房靠的是杠杆！

当下政策趋势是，房贷审批越来越严，目前许多城市对3套及以上购房，都停止贷款了。

如果想获得资金，只能通过其他渠道，相应的，资金成本会更高，房价涨得少了，炒房客照样哭。

廉价的银行信贷，是炒房客过去战无不克的重要武器。

堵死资金渠道，空置税、房产税阴影又笼罩头顶。

炒房客彻底要凉了！

房子消费时代 还有必要买房吗？

炒房客凉了，普通人还能买房子吗？

关键还得回到“房住不炒”上，它是什么意思？

再明确一下：就是要降低房子的投资属性，让房子回归居住属性。

以前，房子都投资品；以后，房子是消费品，这是未来房地产市场的大趋势！

在投资品的大范围内，每个投资标的，定价因子都不一样，投资逻辑也不一样。

投资品和消费品，差别更大，根本就是两码事，背后逻辑也完全不同！

先搞清楚这个问题，我们接下来再问：要不要买房？

既然以后房子接近消费品，那么我们可以换个有点儿极端，但类似问题：要不要买车？

买车有很多麻烦，每年的保险、保养耗费不少精力，还有油费、停车费，大城市交通还拥堵，停车也不方便。

更何况，现在租车市场也很发达，带上身份证、驾驶证，交个几千块押金就能把车开走。再不济，网约车、出租车也很方便，还省了停车费，也不用担心停车难问题。

尽管买车有诸多不便，但还是有大量的人买车，而且不少人还花大价钱买豪车。

为什么？有钱，有需求，自己喜欢呗！

这就是消费品和投资品最大的区别，投资品讲究风险和收益，消费品讲究的是边际效用， 买车是为了取悦自己，而不是让自己生活得更狼狈。

所以，买车的人明明知道，新车到手就掉价一半，完全不能保值增值，但是依然还会去买。

房住不炒，房子居住属性增强，消费品属性增加，也可以类别汽车市场。

汽车的发动机会老化，房子的钢筋水泥也会松动，汽车和房子都要计提“折旧”，每年贬值。

房子消费时代，还要不要买房？

自己事业稳定了，想要有一个稳定的家，又恰好有点儿钱，就买呗。

如果没有钱，需要掏空六个钱包，那就完全没必要买，租房住吧，像欧美国家年轻人那样也挺好。

接下来几年，会不断有政策和规定出台，来保障租房。

解决住房焦虑，年轻人精力都放在创新上，宏观经济转型、动能转换，才能顺利过渡。

消灭炒房客，每个人都安定从容，未来想想就很美！