精准调控 楼市价稳量稳 市场供需良性发展

去年底，楼市调控边际效应不断凸显，楼市疲态尽显。然而，今年以来，随着调控精准化施策逐步落实，惠州房地产市场再现供需活跃的局面。尤其是在目前的岁末市场，“翘尾”行情明显。

据市场监测机构统计数据，市场成交在“金九银十”高位“翻身”后，11月交易规模再度攀升，达到164.99万平方米的年内峰值。不均衡发展势头也进一步趋于明显，不同县区、不同片区乃至不同的项目楼盘都出现明显差异。

如何看待这一市场行情？相关楼市专家认为，这是市场良性发展的必然方向，也是供需市场自然选择的结果。专家表示，随着楼市调控体系不断完善和深化，市场正从粗放走向集约发展，不同区域和产品在区位、品质等维度的差异也更加灵活地体现在动态市场。这将有效激发活力，引导市场提质高效发展。

市场表现

不同项目和片区呈现差异化发展局面

得益于有效的价格监制机制，惠州房地产市场乱象迅速得到整治，市场波动行情得到稳定。但随着调控边际效应的出现，市场方面也开始呼唤调控施策的精准化和差异化。

具体到动态市场，改变正在发展。

今年5月开始，相比之前，部分新取得预售许可证的企业项目在价格表现上出现明显波动。领地兰台府、御水龙庭等楼盘分别有500元—1500元每平方米的上浮，富力惠林温泉等项目则明显下浮。

尤其是在当下，随着岁末市场供需进一步强化，金山湖、江北等市场“断供”多时的城市核心区迎来新项目入市，楼盘价格上浮的表现更显直观。例如，位于金山新城的隆生西江花园、中海阅江府、鑫洲湖心岛1号等均达到15000元/平方米—16000元/平方米左右。

惠州房价再入上涨通道？惠州楼市独立评论人、甲乙丙丁策划机构创始人余鹤皋认为，单纯从几个楼盘项目来判断惠州房价的涨跌并不合适，更应该从整个市场的发展轨迹来看待。他介绍，随着当前市场调控机制不断完善和优化，价格监制环节也不断实现精准化，与其说是价格的涨跌，不如说是项目价值的回归，“不同区域不同项目在价格上实施分类指引，引导不同需求的客户群理性选择，也有效释放了市场活力。”

余鹤皋认为，价格是否合理，最直观的体现就是市场的接受程度和认可度，“能够真正得到客户认可的价格才是合适的价格。”

这在近期市场推售的项目签约信息上得到反映。市住建局数据显示，近期多次领取预售许可证推售的隆生西江花园，10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套，已显示完成备案或签订预售合同的房源数超过1/2。另外，中海阅江府、保利天汇也得到市场的广泛关注。

反观蓝光雍和园、金盛丽景等其他项目，随着市场环境的变化，楼盘不断调整价格预期。同时，在销售过程中也通过9折、赠送停车位等优惠方式以价换量刺激销售。

不只是不同项目间的差异拉大，各县区的市场表现同样明显出现不均衡。数据显示，11月，大亚湾区交易房源3915套，居全市县区首位，环比上浮29%；惠城2951套位列次席，比增39%；而县域的龙门市场交易量则仅有269套，环比下降31%。在整体的涨跌表现上，惠城、惠阳、大亚湾和惠东环比上扬，而仲恺、博罗和龙门则出现了不同程度下滑。

发展方向

推动市场调控施策精细化

“从大环境来看，惠州楼市是活跃向好，且平稳健康的；但关注局部市场也可以看到，不同区域间的差异表现也在不断加大，不同区域依托各自的价值吸引各自的消费客群。”余鹤皋认为，这是调控后周期市场发展的必然趋势。

惠州市房地产业协会相关负责人同样表达了类似观点。该负责人指出，随着调控体系完善和深化，市场调控边际效应也在强化，且市场依然认同调控的常态化，实现了新阶段的另一种市场平衡。而不同区域发展的差异化的表现和风险，又需要行业调控施策进一步优化。

聚焦市场可以看到，随着今年以来，楼市调控“一城一策”不断深化，惠州楼市调控施策也不断实现精准化和差异化。针对不同地区和不同项目在价格监制机制上进行优化和灵活处理，有效地从源头上为行业注入活力，带动市场精细化发展。

“从目前的行业动态来看，价格机制的优化切实带来了市场活力，但随着供需反转局面加剧，局部地区库存再现，市场还将提出更高的要求。”市房协该负责人举例称，以往被淡忘的库存压力可能再度出现，这都要求推行更加长效有序的措施和策略机制。

以年内交易表现最为突出的11月交易数据为例，虽然单月销售规模达到164.99万平方米的年内最高位值，但同期供应的新房源规模也达到170.23万平方米。

市统计局发布的前10月房地产投资、销售数据情况则更清晰地展示这一行业表现。1—10月，惠州三县四区房地产投资总额达到933.7亿元，比增21%。在即时建设规模上，这一阶段的施工面积和新开工面积将分别达到8730万平方米、1757.4万平方米，增量均表现明显。

“回顾过去几年的市场表现，供需表现已然明显发生了反转，市场需求更加理性，房源销售一定程度上进入到平淡期。但也要看到，由于粤港澳大湾区建设、城际、高铁等利好，惠州部分区域对于购房者的吸引力仍然明显。”余鹤皋认为，这种局面意味着行业向好的发展前景依旧，但是各区域差异化发展也将加剧。这也对行业调控的智慧提出了更高要求。“行业的基础面变了，接下来的市场调控已不再是单纯的拳击和重压了，而是因地制宜，精细施策，多举措并行的市场也对调控施策提出了更高的要求。”

■关注

企业推售热情提升市场供需活跃

在阶段性交易市场方面，记者注意到，在“金九银十”止住连跌的颓势后，岁末市场“翘尾”行情明显。

据惠民之家的监测数据，惠州4月—8月市场销售房源规模分别为12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，惠州楼市呈现出“四连跌”的下行行情。但随着传统的销售黄金周期“金九银十”到来，市场打了个“翻身战”，在这一周期销售规模分别飙升至14220套/149.97万平方米、13984套/148.13万平方米规模。

在刚刚过去的11月份则再迎新高位。据统计，当月全市四区三县新建商品住宅网签房源达到15518套，面积规模则达到164.99万平方米，达到年内峰值。对比“金九银十”的黄金周期，上涨幅度分别达到9%、11%，同比去年同期11974套成交数涨幅则达到30%。

为何如此？业内一名专家认为，这是销售集中期到了、企业推售力度加剧使然。他介绍，前两年集中拿地开发的众多新项目到了入市的周期，同时调控常态化也使企业推售更加理性，面对岁末交易市场的到来加速推售博取业绩成为必然选择。

在这方面，住房主管部门预售监管平台的信息更为直观。11月，惠州发放预售许可证数量就达到了103张，共计75个项目推出了15270套新房，面积规模更是达到了170.23万平方米。