2019年新房销售或达16万亿再创新高 房企整合大幕拉开

这是大浪淘沙的一年，每一家房企都在谨慎思考要怎么“活下去”。

新房市场的销售金额在去年达到了15万亿高峰，今年预计将冲击16万亿，逼近天花板。

房企规模赛道的竞争也来到了临界点。未来市场蛋糕就这么大，甚至可能缩小，行业的洗牌重整已经轰轰烈烈地开始了，熬不过凛冽寒冬的中小房企不断出局离场，玩家越来越少，玩家也越来越强大，千亿阵营继续扩大。

前十、前三房企也轮换了。作为房企的并购王者，孙宏斌带领融创中国权益销售圆梦三甲，而掉队多年的世茂以黑马之势，反超龙湖，再度挺进前十。

在这最后的规模之争里，有的人靠销售胜出，有的人靠并购胜出，房企销售座次重排，变动剧烈，下一个十年的竞争格局正在重塑。

年关将至的排位硝烟

根据国家统计局数据，2018年全国商品房销售额为15万亿元。而在今年12月26日的《平安地产金融白皮书2020》发布会上，平安银行行长胡跃飞预计，2019年全国商品房销售额将创下接近16万亿元的新高。

胡跃飞指出，房地产行业的集中度今后仍会较快提升，环境已跟过去大为不同，市场份额会更多让渡给主流房企，行业大整合将是必经的一幕。

截至11月底，百强房企占全国的销售份额已达73.9%，而十年前该指标仅为22%，近三年基本以每年10个百分点的速度在提升，行业集中之快可谓惊人。

距2020年仅剩不过几天时间，各大房企都在进行最后的业绩冲刺，以应对年关的排位之战。

截至11月底，据克而瑞发布的2019年1月-11月房企销售TOP100榜单数据，按照全口径销售金额统计，全国已有27家房企迈入“千亿俱乐部”，与2018年同期的25家相比增加2家，千亿房企的阵营扩大。

而且，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展7家房企的销售额均超过900亿元，均有望在年底业绩冲刺后挺进“千亿俱乐部”。

在强者恒强的地产行业里，龙头房企的业绩表现更为突出，TOP10中有7家房企销售业绩环比增加。碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元，以7515.4亿元的成绩位列全口径业绩榜第一名，大幅领先第二名中国恒大1660.6亿元。

恒大也凭借全国促销刷业绩，9月、10月、11月单月销售纪录分别为831.1亿元、903亿元、420亿元，10月底时在全口径排位上反超万科成为第二名。

世茂算是最大的黑马，今年不断在市场上通过促销和并购抢食，挤掉龙湖，挺进前十。11月底，世茂、华润、龙湖的全口径金额分别为2277.3亿元、2261亿元和2227.3亿元，差距尚不足百亿，这几家的你追我赶几乎成为常态，12月重排过后，其中一家很可能TOP10地位不保。

TOP20的座次之争同样激烈，中梁以1310亿元的全口径金额位列20，与后面追赶的富力、正荣、融信差距不到一百亿。TOP50的竞争格局也在加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。

一个值得注意的插曲是，在销售权益金额上，恒大和碧桂园稳居第一第二，而融创中国以8.1亿元的微小优势首度赶超万科进入三甲。

融创中国的超车，在早前就已经有端倪，9月底时，万科的权益销售额还比融创中国多300多亿，到10月底统计时，两家的权益销售额差距100多亿，呈逐渐缩小的态势。

行业并购大洗牌

市场竞争正由增量转存量，在这场大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼的游戏中，每一家都想抢食更多，房企集中度不断攀升。对凭借高杠杆运转的房企们来说，这是一场谁都不会放手的规模之争。

据克而瑞统计数据，1至11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%，规模房企纷纷通过收并购补充资产。

融创中国和世茂可谓今年的收并购猛将，它们在前十排位战上掀起的浪花不是没有来由的，销售不断冲击同行，并购动作也让人吃惊。

作为龙头房企，融创中国今年以来已经吞下泛海控股、阳光100中国、长实集团、新湖中宝、云南城投、华侨城等公司旗下多项资产，总耗资已超400亿。

其中，融创11月底以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权，对于百亿级别的交易，孙宏斌在发布会上还云淡风轻地表示，“我们每个月收五六百亿现金，买一个东西一百亿有什么困难？没有什么困难。我们买的东西不是买回家藏起来的，而是买回家再加价卖了。我们现在已经买得很克制了。”

在年末挺进房企十强的世茂，也在今年不断抄底加码，吞下泰禾集团、明发集团、万通地产、开诚实业、利君地产、粤泰股份等公司旗下多项资产，可以说世茂今年的新增货值多数是通过并购获得的。

今年3月份以来，泰禾已出让多幅地块给世茂，陆续向世茂股份出售旗下11个项目的部分股权，累计回笼资金约一百亿元。12月中旬，世茂又被曝出与福晟进行洽谈40%股权并购，收购福晟集团旗下地产板块部分股权，以获得更多的土地储备，交易金额可能高达2000亿。

在年初的香港业绩发布会上，世茂总裁许世坛就已经表示，2019年会加大并购，且70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。根据世茂地产公布的2019年上半年财报，上半年世茂负债总额约3047亿元，同比增长高达32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元，同比增长19.12%。

一边是龙头房企收并购潮起，另一边却是中小房企的离场出局，被收并购的企业大多是资金链出问题的房企。

融创吞下的时代环球在被收购前负债总计64.02亿元，而世茂吞下的泰禾集团更不用说，过去一年已经因为资金和负债问题身陷舆论漩涡，被融创和绿城相继收购的新城中宝也不例外，在百亿债券的资金压力面前选择断臂求生。

多位业内人士认为，房企并购整合增多与整体市场下行和融资环境趋紧有关，部分中小房企资金链断裂是常见问题，龙头房企则可以趁此扩张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企破产，和本身房屋销售不好、拿地机会不多等多种因素都有关，加上政策和资金限制，压力增大时自然会通过并购等方式进行项目的处置。中原地产首席分析师张大伟则指出，房企之间，不仅是规模分化较大，融资成本的分化也很明显，融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大。

总体而言，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，未来几年，房企并购趋势会更加明显。从今年以来的情况看，由于房企融资端受到严格限制，排名靠后的房企融资渠道收窄，融资成本高。这对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。