现在价值100万的房子 10年后“升值”还是“缩水”？

给你100万，你会拿来干嘛？

我觉得有3种可能。

1，大部分人会选择买房。过去20年的经验告诉我们，房产是保值增值的最佳载体。

2，少部分人会选择投入股市，不管“搏一博”的结果最后是不是“单车变摩托”。

3，还有人可能会拿去创业，只是在最近几年的大环境下，敢这样做的，可以称之为“真的猛士”了。

问题是，100万能买来什么房子？

这个问题放到3年前，在一般的2线省会城市，买一套80平米以内的小两居是没什么问题的，在老家的地市或县城，轻松拿下大3居，装修、家具、税费全算下来，也会有盈余。

现在却是另一番景象。

以各城市二手住宅平均挂牌价计算，100万在一线城市中，除广州外，可购买面积均少于20平方米，连半地下的那种一居室都买不到，可以直接排除。

2线城市中，因为南北、东西之间巨大差异，呼和浩特、太原、南昌等地肯定无法跟苏州、杭州的房价一样，100万可购买面积不等，在20-140平方米范围之内。

三四线城市中，像环沪的昆山、南通，环京的燕郊、固安，环深的珠海、中山，可购买面积也就在50平米左右，至于中西部的三四线城市，可购买面积范围在60-203平方米之间，地域广阔，悬殊也非常大。

一句话总结：100万的房子，只能在弱2线省会买小户型，3线以下城市也只是勉强安家而已。

那么，现在买以上这些价值100万的房子，10年后，从投资的角度去考虑，会“升值”还是“缩水”？

先谈谈未来10年，房地产可能会出现的3个趋势。

1，生育率下降、老龄化加速的人口形势，会对购房需求造成冲击。

人口专家梁建章和黄文政认为，2018年1.46的总和生育率中，还有约1/4可归因于“二孩堆积”，去掉该因素，自然生育率仅1.1。

今年的数据还没出，估计好不了多少，按母婴行业观察之前提供的数据，截止11月17日，也只有1000多万新生儿，下降的可能更快。

社科院前几个月发了一篇报告，其中预测到：2050年，老年人会达到总人口的三分之一。

当现在的70后乃至80后都步入老年生活，房子不会成为这类人的优先选择，养生、健康、养老的压力更大，房子大小，房价多少并不重要。

而生育率降低，又会进一步挤压“刚需”的购房可能性，年轻人越少，可供继承的房子越多，买房的动力自然也就越小。

2，未来10年，房地产行业不可避免的会面临“规模瓶颈”。

何为“规模瓶颈”？

一个行业飞速发展20年，人均居住面积已经达到40平米以上，居民杠杆率达到了60%以上，城镇化率达到了55%以上，千亿房企、地王四处涌现，年成交额接近16万亿，这是行业的“蓝海时期”。

未来10年，房地产行业必然会面临“天花板”，这是由行业发展规律决定的。

安居房产研究院在《2019年三季度楼市总结报告》中指出：商品房销售金额或将在2019年达到顶峰。

地产大佬孙宏斌也在前段时间的演讲中说：未来楼市已经没有增量了，将围绕15万亿上下波动。

而左晖的判断更悲观，他认为”整个新房市场，未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小”。

3，货币与楼市的关系将得到彻头彻尾的“改变”，资金不再青睐房地产。

1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。

从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。

也就会说，过去这些年，流通中的货币虽然增加了很多，但我们的物价其实并没有增长太多，反而保持了长期的平稳。

这些新增的货币，大部分都流入到了房地产之中，这也是过去这些年房价上涨的原因。

但是，从2017-2018年的表现来看，包括银行贷款、理财、信托在内的几乎所有渠道，出现了明显的下降，货币总量在减少，流入房地产的资金也受到了严格的监管，房价自然没有持续上涨的动力。

以上这3个趋势，分别是：人口购房需求、楼市行业规模、货币流入房地产，这三个要素，既是过去10年助推房价上涨的主要变量，也是未来10年制约楼市扩张的“掣肘”。

明白了这个大前提，我再来说说10年后，百万房产会面临的两种情况。

第一种情况：假如这套百万房产，目前位于弱2线省会，或者是大都市圈周边的三线城市。

未来10年，虽然“升值”的可能性很小，但随着轨道交通逐步覆盖，省会城市对于省内地市、县城的人口吸引和流入，大都市圈周边的城市可以享受到一定的资源外溢，尤其是长三角和珠三角这样的地区，房屋价值大概率不会“缩水”。

第二种情况：如果这套房子买在了偏远四五线城市的新城区，大概率会“缩水”。

今年我们看到的鹤岗、玉门等地，房子卖出“白菜价”，其实并不稀奇，未来10年这种现象会越来越多。

原因在于，人口常年净流出的同时，中西部、东北、西北的不少城市，依然在不停的建造新区，据不完全统计，截至2016年5月，中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个，如果加上2017、2018和今年的数据，这个数字应该会将近4000个。

从1998年的房改开始计算，21年的时间，达到了近4000个城区的规模，假设年均增加190个，未来十年，会增加1500-1900个左右的新城区。

这就是问题的关键，趁着棚改货币化的威力，很多中小城市的新区房价高企，但是，长期来看，购买力不足的前提下，百万房产“缩水”的可能性极高。

其实，现在的100万，要不要拿来买房子，董明珠的一席话可以给我们“启发”。

之前在接受采访时，董明珠就说过：我看一个员工如果一年给他15万的年薪，10年150万，20年300万。每年15万，员工也存不下来什么钱，但他成为了一个房奴，他每天焦心的就是我什么时候能把这房钱给还掉，他怎么可能愉快？他怎么会有幸福感？从我2012年当时推动一人一房，到今天推动两房一厅，人人都有，退休了就给你。

一人一套房听起来很“理想化”，却是未来的趋势，并不说说免费发房子给你，而是实现“居者有其屋”，降低买房的难度。

比如三四线城市现在供需错配，房价过热，未来10年逐步回归理性，置业难度会降低，比如一二线城市房屋供给不足，就大力发展租赁房、保障房，零门槛落户，同样可以使刚需族有房可住。

经济学家管清友今年预测称：无论是1998房改至今，还是2008年至今，房地产其实是按金融机构的模式发展的，杠杆撬动资金，快速扩张。展望未来，监管会更严，房地产会从金融行业的模式，转向制造业模式，开发商拿地都需要自己的资金。

管清友的意思很明确，以后开发商的杠杆没有了，过去20年的房产快速升值时代，也已经离我们远去了。

对绝大部分中小城市来说，现在的百万房产，乐观一点看，10年后可能还值100万，保守一点看，到时候缩水30%-40%都是有可能的。