一线城市写字楼寒潮：空置率上升租金下跌

房地产市场最冷的不是住宅，而是写字楼。

今年以来，一线城市除了广州，北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。

经济结构的调整和产业的变迁，是写字楼空置的根本原因，而持续增加的供应量，也提升了空置率，局部区域供不应求。

多位第三方机构人士指出，供给与需求的断裂，将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。

将眼光放得更长远些，随着经济和产业的调整升级，写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。

空置率上升租金承压

戴德梁行数据显示，过去一年，全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。

租金方面，据中国指数研究院报告，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比下跌；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌，9.1%与上期持平。

截至三季度末，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金整体承压。

值得一提的是，一线城市里，写字楼空置率内部分化严重，最低的是广州，最高的是深圳。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

甲级写字楼市场方面，根据莱坊2019年第三季度报告数据，广州甲级写字楼市场第三季度无新项目交付，目前存量为570万平方米，整体空置率为8%，环比下降1%，主要租赁需求来自TMT行业，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

反观深圳，虽有先行示范区概念优势，主要租赁需求也是TMT行业，市场空置率却不容乐观，第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%，各细分市场空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，华强北34.6%，车公庙30.8%，高新园24.9%，福田中心区15.1%。

未来三年写字楼市场空置率也不容乐观，因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计，广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米，以琶洲和金融城热点区域为主，随着琶洲互联网总部等项目竣工入市，空置率将会逐步提升，在2020年达到峰值后会逐渐回落。

在深圳，短期内市场租赁需求持续萎缩，写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度，深圳甲级写字楼市场就有四个新项目竣工交付，主要位于福田和前海区域，存量上升至725万平方米。莱坊预计，单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

这是一场长期战役

在全国写字楼空置率不容乐观的情形下，空置率数据分化背后，有多重影响因素在交织作用。

张波分析，深圳方面，P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出，再加上新增供应大幅增加，是写字楼空置率上升的主要原因。广州方面，空置率的持续下降得益于较低的租金水平，以及较少的新增供应。

新增供应多，一定程度加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为，深圳大量新增供应推高空置率，至少在未来半年内，预计更多业主会提供更大租金让步或者优惠举措，深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。

58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，今年全国写字楼新开发面积增长由负转正，开发商还在积极拓展写字楼市场，而写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

现阶段，在整体经济下行的大环境下，面对高昂的租赁成本压力，中小企业扩张谨慎，甚至出走，写字楼需求在短期内很难有较大改善。

但总体而言，多名分析人士均认为，这是一场长期战役，不能只看一时得失。

以形势严峻的深圳为例，从中长期看，莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示：“由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升，以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中，预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖，需求出现回升。”

从历史上看，北京写字楼此前的低空置率也得益于第三产业的高速发展。在产业结构上，深圳的第二产业占比在一线城市中最高，随着制造业向服务业转型，第三产业占比抬升，写字楼需求也有望提升。

虽然整体市场空置率严峻，据莱坊研究院数据，在第三季度，深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃，凭核心商务区一半的租金水平，吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

此前世邦魏理仕研究部也预计过，2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏，因为政策将引导更多元化的写字楼需求，如深圳前海等地方政府用租金补贴政策为企业提供支持。

此外，需求端也有值得注意的一些微小变化，诸如联合办公等替代性办公方式正在诞生。

随着联合办公概念盛行，过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据世邦魏理仕数据，尽管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭质疑，截至2019年第一季度末，联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。

张波认为，在这一层面，如果开发商或业主或可以考虑带来新的企业空间解决方案，满足更多元的写字楼租赁需求，有望在未来降低写字楼空置率。