二三线城市楼市持续降温 老旧小区改造成房企新增长点

□ 持续的楼市调控取得了显著成效。今年11月，二三线城市楼市降温持续，预计涨幅回落趋势在12月份还将持续。

□ 目前我国重点一二线城市存量住宅普遍进入“老龄化”阶段，无法满足新时代居民的生活需求，改造老旧小区、提升小区物业管理水平是未来行业趋势，市场空间巨大。

12月16日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。

楼市降温依然在延续。国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，初步测算，今年11月，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月持平。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.1个和0.2个百分点。

“从数据可以看出二三线城市楼市降温持续，调控效果不断累加，预计涨幅回落趋势在12月还将持续。”58安居客房产研究分院院长张波分析说，虽有引进人才政策拉动，房企也以价换量，但一线城市中，北上广诸多区域二手房市场依然呈现“有价无市”态势，部分城市的一手房市场房价上行动力也明显偏弱，从统计局公布的数据来看，11月份70个大中城市房价同比、环比下行的城市保持了10月份的水平。

值得警惕的是，11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

据此，有声音认为一线城市房价有触底反弹迹象。张波认为，一线城市除深圳外，今年下半年整体降温较为明显，尤其是二手房市场降温比2018年同期更为明显，11月份的房价变化在一定程度上显示出市场有触底反弹现象，同时也不排除部分城市商品住宅的供应结构变化拉动了成交均价上扬。不过，随着春节临近，市场整体购房需求量会减少，房价在岁末年初也很难有大起伏。

日前召开的中央经济工作会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

“中央经济工作会议再次强调‘房住不炒’，表明全国房地产调控仍将维持现有的力度不放松，仍将继续打击投资投机需求，保护刚需。”诸葛找房数据研究中心国仕英表示，未来各地可以根据房地产市场情况和城市自身特点实施调控，近期部分城市也已经开展了一定程度的微调，未来预计会有更多城市加入政策微调行列。

数据也表明，持续的楼市调控取得了显著成效。孔鹏透露，11月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅分别比上月回落0.8个和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅分别比上月回落0.7个和0.5个百分点，均连续8个月持平或回落。

中央经济工作会议在重申“房住不炒”同时，也提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。这为房地产市场未来发展指明了方向。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示，改造老旧小区、提升小区物业管理水平是未来行业趋势，市场空间巨大。目前我国重点一二线城市存量住宅普遍进入“老龄化”阶段，城市内存量住宅中，15年以上楼龄占比超35%且20年以上楼龄占比超20%的城市有12个，均为发展起步早、能级高的重点一二线城市。随着城市与经济发展，老城区的老旧小区已经无法满足新时代居民的生活需求，老旧小区改造成为城市居民的新“痛点”，也成为城市平衡发展的重要因素之一。未来，老旧小区改造及物业管理是房企新的增长点。