将“房住不炒”进行到底

最近召开的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

这是对近期市场情绪波动予以的一个坚决回应。过去几天，关于张家港市是否取消楼市限售消息屡上热搜——有说“取消限购”，有说“已经停止取消限购”，又有说“暂不清楚，等候正式通知”。

上述消息引发的关注远不局限于张家港市。实际上，全国不少地区都对这些消息给予高度关注。这是因为，不少人认为，这不仅是一城之策，更可被视为楼市政策的风向标。特别是在当前“把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置”的大背景下，不少人认为，自2016年“9·30”政策开始的本轮楼市严控政策可能会出现松动，进而延宕改革。

这样的观点并非首次。决策层三番五次重申“房住不炒”“因城施策”，并收紧房企发债等融资渠道，甚至在贷款利率上也用中长期贷款利率把楼市贷款与普惠性贷款区分开来，但每次宏观经济形势出现一些扰动因素时，房地产是否会再启扩张通道，都会被人们拿来议论一番。

在笔者看来，上述考量可谓拿老眼光看新形势，并未着眼于中国宏观形势的根本性变化。纵观过去20多年房地产快速发展过程不难发现，支撑楼市蓬勃发展、房价不断上扬的几大核心逻辑，在当前大多都出现了一些变化。

一是城镇化还将继续，但节奏可能放缓。在过去20年多的房地产发展过程中，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点。这其中既有农民工进城，也有区域、城际间人口流动，从乡镇到小城市，从小城市到省会城市，从省会城市到超大城市之间的人口迁徙，一直在不断推进。在上述人口流动的“安家落户”过程中，房地产市场的需求始终旺盛。根据国家统计局公布的统计公报数据，2018年年末，全国常住人口城镇化率接近六成。尽管与发达国家相比，中国城镇化水平仍有较大发展空间，但在当前经济增速换挡、经济结构优化时期，特别是一些特大城市已经开始主动疏导、分流外来人口的趋势下，未来较长时期内人口流动高增速难以持续。

二是旧改、棚改、人民生活消费水平大幅提高等带来的改善型需求难以持续保持高速增长。老百姓自身的改善型需求主要体现在人均住房面积增加和住房质量改善，一方面是人均住房面积大幅提升，根据国家统计局发布的有关报告数据，2018年城镇居民人均住房建筑面积为39平方米，比1978年增加32.3平方米；另一方面是包括旧改、棚户区改造等带来的住房质量升级，在城市建设过程中，各种改造工程也是不少地区楼市新需求的重要推手。但是，2019年以来棚改等工程逐渐降温，旧改继续深化但以改善而非新建为主，再加上近年来房屋建筑质量标准提升，以后旧改等需求难以出现大规模集中释放。

三是经济增速换挡期间，房地产的“挤出效应”可能会抑制其“财富效应”。房地产行业对上下游产业的带动作用比较明显。但一个行业的高速发展、某类商品价格的持续飙升，也会带来一定的副作用——对其他领域的发展构成“挤出效应”。此前数十年，中国经济一直高速发展，全行业、全民都享受到了经济发展带来的红利。房地产业的蓬勃发展与房价的上升，也意味着企业发展、居民财富增加。然而，随着经济增速放缓，居民可支配收入增速与房价增速差值增大，对个人、家庭消费产生的“挤出效应”将更加明显；更重要的是，如果房地产挤占了过多信贷资源，那么其他产业特别是中小民企能获得的信贷资源就会被分流。

基于上述种种考虑，重走用楼市刺激经济发展的老路已行不通。当然，在因城施策背景下，由于各地情况不一样，不能采用一刀切的政策。楼市调控因城施策，各地当然都有不同的答案。但唯一确定的是，单纯指望楼市来拉动经济总会有失灵时刻，甚至会埋下隐患。唯有全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，才能促进房地产市场平稳健康发展。