房企扎堆海外发债 规模增长利率走高

机构数据显示，今年以来，房企海外融资规模和成本均明显上升。专家预计，明年海外发债仍是房企融资的重要通道，规模料维持增势，利率仍将保持高位。

规模成本逐年走高

中国指数研究院(下称“中指院”)统计显示，1月-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。房企海外发债成本持续高位运行，中小企业融资成本明显偏高，主要原因在于房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场。

克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，2017年中资上市百强房企共发行美元债为491.1亿美元，2018年为454.57亿美元。截至11月中旬，中资上市百强房企2019年以来已发行美元债643.28亿美元，超过2018年全年规模。利率方面，加权票息从2017年的6.7%升至2018年的7.5%，再升至2019年的8.2%。

12月以来，房企海外融资计划密集发布。统计显示，截至11日，融信中国、华润置地、力高集团、佳源国际等多家房企公布的融资计划金额已超过20亿美元。除华润置地外，房企融资成本普遍较高。

易居企业集团国际业务部总监洪圣奇表示，境内融资收紧使得房企转战海外美元债，需求增加导致房企必须以更高的回报率吸引资金，高成本不可避免。再加上资金转换成本，融资成本则会更高。

部分中小房企“钱紧”

对于中小房企而言，其融资成本普遍高于大房企。孙杨表示，中小房企信用评级较低，基本面略差导致发债利率普遍较高，但如果未来公司发展较为稳健，再次发债的利率有可能略微降低。“利率也在波动，主要与公司评级变动、市场对其基本面的认知和公司资金流的紧张度挂钩。”

孙杨表示，短期内，中小房企海外融资成本不存在大幅降低的可能。如果公司能维持较好的基本面，稳定销售，则可陆续将1年期短期债转为2年-3年期的长期债，延长资金的使用时间，以时间换空间。随着中小房企发债次数的增多，后续市场也会为其适当地下调利率。

中指院常务副院长黄瑜表示，信用评级高的大型房企资金优势会更加明显，部分中小型房企资金链继续承压。对于大型房企而言，在总体融资规模和成本存在优势的前提下，企业可继续合理运用各类融资渠道提高资金流动性，但同时应避免盲目多元化拓展，确保资金链安全。对于中型房企而言，需提高资金使用效率，并关注负债率、现金流和自有资金等财务指标红线，平衡好规模扩张和资金安全的关系。部分中小型房企资金压力日益增加，未来可通过合作或股权融资的方式降低杠杆率。

美元债仍是主力

孙杨表示，海外债依然是房企融资的重要通道，未来如国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。“虽然现在美元债被限定仅用于借新还旧，但由于整体存量债规模较大，明年房企美元债发行仍会是房企发债的主力。”

黄瑜预计，未来在以稳为主的政策基调下，房地产行业金融监管整体将趋严，强调有保有压，同时也将更加关注融资用途的合法、合规。黄瑜提示，随着偿债高峰期到来，企业须注重提高现金流的安全边际，警惕负债率过高等问题出现。