一条指令，让房地产界“夜不能寐”，2020年以后买房有福气了？

如果问你一个问题：这些年房价不断上涨的关键因素是什么？

一般回答有：肯定是人口。因为没有人口，就没有住房需求，二十年时间有4亿多农民进城，房价岂有不涨之理？

还有回答是：货币供应快速增长。二十年前，货币供应量M2一年也就10多万亿，现在都快200万亿了，房子作为一种商品，本身价值并没有提升，其价格只是跟随货币增长而增加罢了。从这个角度看，房价上涨其实是一种货币现象。

普通人回答难免片面，权威专业人士又是如何看待这个问题呢？经济学家任泽平认为：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

应该说，任泽平总结了决定房地产趋势的3个关键因素。人口和金融，我们很多人已经看出来了，而土地则是不少人容易忽略的因子，但土地因素一定是决定未来房价走向的关键。为什么这么说呢？

在房地产界，业内人士常常形象地把土地比作“面粉”，房子比作“面包”。有关数据显示，当下的土地平均价格基本占到商品房售价的70%左右，如果开发商拿了“地王”，其土地价格占比就更高。从这个角度看，土地价格高低决定了房价高低，土地价格走向决定了房价走向。

相关数据显示，自我国2003年全面实施土地招拍挂制度以来，全国土地出让收入已经超过40万亿元，仅在2018年一年，其土地收入就超6.5万亿元，这些年土地收入连续创出新高，而我们这些年房价趋势与土地收入连续上涨趋势保持着“神同步”。

但反观人口和货币因素，它们已逐步放缓，甚至有下行趋势，比如这几年城市化率已经降至1%左右，2017年和2018年货币增速M2只有8%出头，远低于2016年之前的两位数增长。而土地收入的“突出”表现，更是直接反应在房价上，房价仍不停歇的直接原因就很明显了，那就是高高在上的土地价格。

俗话说，“土地市场是楼市的晴雨表”，每当一块高价地诞生，就会带来周边小区业主的“沸腾”，在2016年地王频出年，竟有小区发出倡议通知，大致内容是：周边某某地块楼面价已经达到多少了，而我们小区房价才这么多，基本与地板价差不多了，倡议大家把小区均价提升20%，如果低价出售，将受到业主同盟的约谈。

试想一下，如果一块高价地还不足以引起房地产市场“躁动”，那么全城各个板块均有高价地或者地王出现，对当地的楼市促动无疑是立竿见影的，除了前面提到的周边业主，还有房产中介、房产媒体一定会借此大肆宣传，影响未购房人的心理预期，观望或者潜在购房者提前入市，大量住房需求释放，使楼市迅速升温，最终使得房价快速上涨。

我们知道，土地市场的主体就两个方面，一是地方政府，二是开发商。对于地方政府来说，土地收入确实是一个直接而有效的财政来源，因为城市建设需要大量的资金，但过度依赖土地收入，就会产生两个结果：一是地价高企，土地成本高，房价高；二是企业经营成本高，影响实体经济发展。

因此，在地方政府也会权衡这个利弊，简单地说，土地价格并不是越高越好。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆近日在创新经济论坛上表示，“炒高房价的主要动力就是炒地皮”，“只要地价控制住了，房价就不会上去”。那么，如何才能控制地价呢？在黄副理事长看来，控制地价很重要办法就是“规定买地的企业必须用自有资金”。这话有道理和可行吗？笔者认为，很有道理而且也比较容易办到！

这不，近日黑龙江发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》文件，这条指令重点要求，在2020年1月1日后获得的新开发项目，全面实行资本金监管制度。各地要建立开发购地资本金审查制度，确保房企使用合规自有资金拿地和开发。一旦发现不合规行为，取消购地资格，两年时间不得参与土地招拍挂。其中，对这个自有资金也给予了明确规定，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等等，这个政策对土地市场的影响无疑是巨大而深远的，开发商买地开发均只能用自有资金，这意味着什么？

业内人应该知道，这些年来，开发商把杠杆用到极致，一块钱，能变成几块钱花，所以，房企们敢于大举拿地，反正风险也不是自己一个人承担，有友商，有战略合作伙伴，还有银行和信托。这些房价涨多跌少，这些“赞助者”也深信盖房子卖房子能赚钱，更愿意把钱借给开发商。如此一来，高价地频现也就不足为奇了。

而现在要求你只能把自己的钱拿来买地，业内人士表示，这几年开发商屡试不爽的配资拿地，让很多场外资金进入土地市场，进而推高地价，而现在行不通了。房企获得的银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金、资管计划配资等等统统不能用于买地，可以说是掐住了房企的“七寸”。此令一出，很多开发商可能就睡不着觉了。

早在黑龙江之前，南京和上海均出台了类似规定，开发商拿地时，需要做出资金来源承诺，银监、保监、证监等管理机构均会对资金来源真实性展开审查。所以，自政策出台以来，这两地土地市场迅速降温，“地王”是显然见不到了，土地流拍时有时现，即使成交地块，主要也以低溢价率和底价成交。地价降了，对于以后的购房者来说，肯定是好事。

土地价格失去了上涨动力，对购房者来说，起码带来两个好消息。第一个是，地价下降意味着房价失去了推手，暴涨可能性没了，举个例子，比如有5家开发商分别拿了5块地，楼面价都只有5000元/平米，一般来说，建成房子后卖10000元/平米就差不多了，即使考虑到产品因素，你想卖1.5万就难上加难，因为竞品土地成本都非常低。在此环境下，购房者可以买到相对便宜的房子。

第二个是，促使以后建造的房子质量提升。一方面，地价低了，那么，开发商就有做出好产品的空间，因为谁都想占据市场份额；另一方面，品质开发商要在成本之上多一点溢价，就必须在房子品质上下功夫，以后房子越来越好的大方向应该是趋势。

不过，值得注意的是，从2016年，全国各地开发商拿了大量的高价地，已上市的地块仅仅是一少部分，大量的未上市地块该如何选择？要么亏本卖，要么继续捂着，但两种方式对购房者来说都不是好事，因为亏本卖的房子怎么可能投入过多资金建好呢？捂着以后卖，资金成本也吓人，如果算在房价里面的话，也难以做出好产品。所以，购房者入手高价地楼盘，很多时候就是一个“坑”。

言而总之，让开发商自有资金拿地，在房住不炒的总体原则指引下，应该是一个趋势，也将会有更多省份和城市加入进来，如果严格执行下去的话，从2020年以后，甚至更长远时间来看，对购房者来说都是一件实实在在的利好政策，购房人乐见。