年末土地市场不乐观 多地遭遇流拍或底价成交

年末，土地市场仍未有转暖迹象，流拍与低价成交依然是主流模式。

进入12月，多地迎来土拍，然而从实际成交情况来看，目前的土地市场仍然不乐观。9日，济南迎来12月的第二次土拍，当天共有15宗住宅及商业用地公开招拍，然而只有其中9宗得以成交，且均是以底价成交，其余5宗地块宣告流拍。

这是济南近些年来最大规模的一次土地流拍。今年上半年，济南土地市场仍然可圈可点，在“小阳春”的带动下，上半年济南共成交土地308万平方米，折合4633亩，成交金额348亿元。其中住宅用地、商住用地成交2669亩，成交金额302亿元，商服商务金融零售用地成交1663亩，成交金额46亿元。

按照这一数据，济南上半年成交宅地大约可供应住宅6.6万套，而当期济南新建住宅网签量为3.9万套，即这些供应量能消化10个月左右，开发商整体拿地热情较高。

然而在今年7月中央政治局会议宣布“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，济南土地市场急转直下，从章丘开始出现流拍现象，并在其后一直扩散至济南主城区。

不仅是济南，12月6日，天津土地交易中心公布消息称，于此前5月挂牌出让的西青两宗地块因故暂停挂牌。这两宗地块总建筑规划面积29.22万平方米，规划用途为住宅、商服、科教。

在宣布停牌之前，该地块已经经历两次延期和一次降价。5月挂牌之后，天津在6月28日公告延期，并在9月11日补充公告称，两宗地块合并出让起始总价由原来的50亿下调至43亿，并取消商业自持要求。此后，10月16日，该宗地块再次宣布延期，一直到12月最终宣布停牌。

不仅二线城市“告急”，北京的土地市场也未见转暖。12月5日，北京丰台一宗不限价地块公开招拍，仅经过一轮叫价，该宗地块就被首开+保利联合体以底价26亿元摘得。

事实上，该宗地块在出让之初，曾有市场分析表示，该宗地块“不限价”是对目前市场的妥协，有望得到开发商的青睐。然而从结果来看，开发企业的反应并不如预期。而这种“反转”事实上与地块位置也有一定关系，丰台长辛店地块虽然不限价，但该区域仍然是北京较为偏远的地方，靠近西六环，且长辛店最近几年一直在做整体改造、升级，区域发展没有较大进步。

然而上述地块要么流拍要么底价成交，除了地块本身的原因之外，很大程度上与开发企业年底收缩拿地规模有关。

合硕机构首席分析师郭毅表示，到了年末，企业自身调动资金的情况开始变得不乐观。一方面，年底是企业集中偿债期，需拿出更多资金用以还债；另一方面，无论是银行还是其他融资机构，年底余额均出现不同程度的不足，这影响了企业获得外部融资的机会，也就加剧了其在土地市场的表现。因此，整体来看，年末土地市场会呈现一波较为冷清的态势。

中指院数据也能体现出这一点，虽然有所增长，但是增速却在放缓。数据显示，2019年1~11月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元，同比增长16%，增速较1~10月下降4.7个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交31975万平方米，同比增长10%，增速较1~10月下降5.4个百分点。